[视频/赵燕菁]

为什么中国的经济在过去的两三百年里突然快速增长？原因是先掌握经济增长的密码。这个密码是什么？我认为一个主要原因是这些工业化国家首先突破了资本的束缚。什么是资本？任何商业模式都需要庞大的资本来启动。建工厂需要电、水、交通、港口、码头。如果不打破限制，这些经济体的规模就无法扩大。企业在一个地方投资，看起来当地劳动力和土地都很便宜，但企业需要自己建电厂和水厂，自己挖煤，自己发电。

这时候成本低、土地成本低、人力成本低的表面因素也会变成高成本。如果你能通过公共服务降低，实现整个经济的重资产部分，门槛就降了。这就是经济增长的诀窍。

为什么有些国家实现了经济增长，而有些国家却没有？主要是钱从哪里来。穷国的钱都是经过朝代积累的，都是节衣缩食攒下来的。这是传统经济的做法，但这种做法是有限度的。

在改革开放之前，我们中国的储蓄率是世界第一，但最终并没有成为世界上最富有的国家。为什么？因为积累是有限度的，你要减少消费，你生产的东西没人买。这种情况下积累速度很慢，效率很低，很痛苦。最后大家都是穷人，甚至整个社会经济运行都会受到影响。

发达国家是如何解决这个问题的？发达国家不是靠过去存钱，而是把未来的收入折现。它讲述了一个故事，我将来会挣这么多钱。你现在借钱给我，我以后还你。

比如城市里的这些基础设施，需要贷款或者借钱来建桥。大桥建好以后，大桥每年都会有固定的收入，之前的贷款和借款都是通过税收来还的。在这个过程中，你不必省吃俭用，累积的效果会远远好于省吃俭用的方法。可以看看当时深圳是怎么建设的。

那时候深圳很穷，大家都以为都是国家投资。深圳之所以成功，并不是通过中央拨款。事实上，深圳找到了一种贴现未来收入的方法，这在很大程度上是通过土地收入，这也是从香港学到的。也就是说，当时我国还没有股票市场和债券市场。这个时候，我们可以借鉴香港。香港的基础设施没有依赖香港人的节俭、英国的投资或英国的投资。

深圳王迪大厦。源地图

中美资本市场迥异

不久前，我们摆脱了过去靠攒钱积累原始资本的过程。由此，中国的资本市场和中国改革开放的内部融资市场，尤其是城市基础设施建设主要依靠土地进行融资，是中国的特色，与美国有很大的不同。

美国为什么能融资？因为它有世界上最发达的股票市场，当然美国的债券市场也很发达，但是中国的特点是房地产市场。

为什么资本市场如此重要？同样是资本市场。什么是好的资本市场？市场不仅规模大，而且融资特别便宜。融资什么便宜？是大泡沫市场，会给你更高的估值。同样的现金流，同样的收入，同样的工厂，在美国上市，它给你相对高的估值。美国资本市场的估值远高于其他国家。欧洲的企业，中国的企业，或者世界上很多其他国家都愿意去美国市场融资，因为高估值意味着它可以用更少的钱贴现更多的未来收益，这是它的本质和好处。

当它被贴现时，如初始投资，R & ampd、以及商业模式的创业阶段，这些都是风险很大的阶段。廉价融资使企业能够更好地应对破产风险。

就美国而言，融资能力强，融资便宜，美国企业总能压倒其他国家的企业；但是中国的融资是什么？我们的股市和债市当然不如美国。我们的债券利率比美国高，股票市盈率比美国低。

但是，我们的房地产很特殊。中国是少数几个房地产市场的租售比可以超过美国的国家之一。世界上的股市很少，中国的尤其高。大家都抱怨我们国家的房地产市场泡沫特别大。其实这恰恰是我们的优势。

你很难制造房地产资本市场泡沫。市场必须相信你。你的价值很稳定，收入很可靠，流动性很好。你随时可以卖掉你的房子，随时可以卖掉你的土地，所以银行和贷款人都愿意接受它作为抵押品。

房地产市场是中国经济站起来的根基

这是中国过去40年快速增长的一个非常主要的原因。中国在全球市场的竞争力不仅仅取决于外国资本，这是中国与其他发展中国家的最大区别。

现在经济界流行一种说法，中国之所以在增长，是因为我们与世界接轨，是因为我们加入了世贸组织。这是真的。我不否认这一点，但这远远不够。

想想中国改革开放前有多少国家对外开放？在中国改革开放之前，人们就已经加入了世贸组织。为什么人们没有实现和中国一样的经济增长？事实上，中国的经济增长与房地产市场密切相关。众所周知，我们在2001年左右加入了世贸组织。过了两三年，经济开始腾飞，尤其是出口增长非常快。

然后国民经济实现了高速腾飞。人们经常感觉好像是我们加入世贸组织后才开始的，说如果我们闭关锁国，我们的国民经济就完了。

其实仔细想想，并不是这样。中国经济的实际增长始于2003年至2004年。我国房地产市场实行土地招标、拍卖和拍卖制度。这个制度实行以后，我们国家地方政府的收入急剧增加，地方政府的融资规模非常大，不仅仅是卖地收入。穿过

商业银行的社会资本融资中，很大一部分，那些资产负债表，都是政府的土地或者开发商的房子作为抵押的，中国的货币都是这么创造出来的。

中国的制造业从2003、2004年以后开始起飞，2008年以后超过日本，我们国家的制造业增加值也是在这之后才快速增长，2010年左右超过美国。

大家看华为、阿里巴巴、微信全部是过去这几年，几乎和房地产市场的繁荣是同步的，大家一定觉得它是个偶然的现象，其实根本不是，这就是中国为什么能够和美国掰掰手腕，全世界其他国家都不能和美国掰手腕，只有中国可以，因为我们国家有了房地产市场，因为我们国家有3亿多中产阶级，这3亿多中产阶级几乎和美国的市场提供相同规模的消费，所以美国才不能够很有效的制裁中国，不能像其他国家一样，通过它的资本市场，通过它的消费市场制裁其他国家，这是中国的根基。

资料图

房地产市场是中美博弈的关键战场

从这个角度讲，中国的房地产市场和美国的股票市场，双方能不能掰手腕，谁能够最后压倒谁、谁控制谁，和这个关系非常大，这就是为什么中国的房地产市场对中国经济的影响要远远大过我们的想象。

从去年开始，我们的房地产市场萎靡，中国整个经济应声下滑，即使是在我们国家的出口在过去这一两年之内超常发挥的情况下。但是我们国家经济增长了吗？这也说明改革开放对我们国家经济的确影响非常大，产生了非常重要的拉动，但是我们国家房地产市场对中国经济的拉动更大，如果房地产市场垮了，我们多少出口都抵抗不了，更别说美国制裁中国，把中国的制造业移走。

所以我想在中美的两个对手对决的关键时刻，我们最关键的是房地产市场，美国最关键的是股票市场，2008年，美国的股票市场崩盘，第一件事就想起中国来救它。

如果我们的房地产市场崩盘，美国人会救我们吗？我们国家只能靠自己，在这种大的背景之下，在竞争的环境之下，无论我们房地产市场有多少问题，带来多少风险，我们也必须接受它，没有问题的资本市场是不存在的，大家千万不要说房地产市场没有一点毛病以后，我们才认为它是好的市场。

大家看看美国的股票市场，美国的资本市场有多少问题，出现了多少次危机？美国人为什么不把它搞垮？我们房地产市场出了一点问题，大家就不能接受，说它不可持续，说要去泡沫、去杠杆，想想为什么美国股票市场泡沫大的时候，美国不去干掉它的资本市场？

现代国家之间的竞争，最终决定胜负的是资本市场。美国的股票市场很明显是世界上最有力的资本市场，中国的房市却由于我们没有财产税，是好过美国房市的资本属性，因此我们可以看得出来在中美竞争中，结果就取决于中国的房市和美国的股市之间的竞争。

如果中国的房市先垮，美国就胜出，如果美国股市先垮，中国就胜出，所以房地产是中国参与全球竞争，特别是中美竞争的一个核心竞争力。

我想大家一定要理解，资本市场一定是有问题的，问题可能比我们想的都大，大家指出这些问题都没错，但是所有这些问题加起来，也不构成我们非要把房地产市场打垮的理由。这就是为什么我们在全球竞争中不能够失去房地产的一个重要原因。

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