红周刊编辑部|秦佳丽

作为北京的卫星城，廊坊市区、“北三县”、固安等地曾是满足北京外溢购房需求的重要城市。 《红周刊》 了解到，受2023年元旦假期提振、疫情管控放开等影响，沉寂许久的环京楼市近期成交量环比攀升。但相比疫情前同期水平，燕郊看房人群到访量仅恢复到彼时的四分之一。

根据近期多位环京楼市置业顾问给《红周刊》的反馈，2023年元旦假期出现一波小高峰，固安12月总成交量环比增长4倍。北三县单个热门项目销量比以前高10倍。不过最近当地房价波动不大。2017年的调控令使得北京周边楼市价格逐渐腰斩后，目前仍处于筑底阶段。“稳中有升”可能是楼市扶持政策发力后的主流。

房企方面，曾经力争成为“环京一哥”的荣盛发展和华夏幸福，近几年依然位居前列，但环京项目成交较往年明显萎缩。《红周刊》了解到，两家面临债务困境的房企已经开始“跳出”北京，北京周边资产处置成为公司回笼现金的手段之一。对此，有业内人士向《红周刊》表示，华夏幸福、荣盛发展等房企在资产处置后都有所放松。如果北京周边市场逐渐回暖，这类房企还是有机会重新获得发展红利的。

固安、北三县楼市回暖

准现房项目更易出售

在环京地区从事了8年房地产顾问工作的刘崧(化名)告诉《红周刊》，元旦假期前后，他所在的固安地区房屋成交量出现了环比增长：“疫情控制放开后，从12月18日到元旦，整个固安县城的成交量在500套左右，比11月份增长了4倍左右。"

由于开发商习惯于每年年底的促销冲刺，元旦过后，当地部分项目价格也较上月略有回升。“很多开发商几乎都是元旦前一个价，元旦后一个价。过去固安县新房成交均价主要在9500元/平方米到10000元/平方米。节后在恢复原价的基础上每平米又涨了两三百元。现在固安新房均价过万。”他解释说，“每年12月都是开发商冲刺的时候，会先做一波价格调整和优惠。所以和去年同期相比，最近价格其实基本持平，没有太大变化。”

北京外溢客户仍是固安的主要买家。“固安与北京大兴首都机场一河之隔，高铁、高速往来也方便。相比北京，这里的房价还是在可以接受的范围内。”刘崧说，“与疫情控制期间客户对工资和月供不稳定的担忧相比，客户的焦虑有所缓解，他们愿意大胆开始。一套房首付30万左右。从拜访到签约，我们项目近期客户转化率可以达到4: 1。"

疫情控制的放松是近期环京地区疫情初步回升的重要原因。虽然2022年8月，廊坊市明确取消了相关区域的限购限售，受到市场关注，但刘崧认为，当地的客户数量其实与疫情防控更为密切：“限购之初，环京楼市的客户数量略有回升，但成交量仍然不是特别好。10月份廊坊及周边地区开始控制疫情，客户一下子就没了。直到12月份放开管制，才又有所好转。”

回顾2017年出台的“环京最严限购令”，相关非本地户籍居民家庭在本地购房需缴纳三年社保或纳税证明，限购一套，本地户籍限购两套。但据当地置业顾问透露，在廊坊官方宣布2022年环京楼市松绑之前，部分区域已经“在暗中”放松限购。大厂县房地产顾问陈静(化名)说：“基本上，2020年和2

固安楼市成交量回升，一定程度上显示了北京周边的年末行情。由于元旦假期高峰后需求释放，前期出台的政策逐渐见效，加上房企的积极推动，北京周边部分区域近期有所回暖。

柯睿数据显示，2022年12月，廊坊市区新房成交250多套，环比上涨超过100%。固安新房成交面积约1.34万平方米，环比上涨12%。

但是不同地区也有板块划分。比如，12月份由于新增供应不足，燕郊板块成交量环比下降近35%。另外值得一提的是，虽然近期北京周边的成交量有回暖迹象，但并没有恢复到往年的同等水平。廊坊市12月份的成交量同比仍然下降了70%左右。三河市燕郊鸿福二手房经理曹告诉《红周刊》，元旦期间看房人数翻了一番，但只有疫情前同期的四分之一。

多位置业顾问向《红周刊》证实，北京周边楼市成交整体回升，局部分化。陈静说，自疫情控制结束以来，北方三县的营业额几乎全线上升。从12月到元旦，地铁附近的单个地方售楼处月成交量接近200套。这与以前形成了鲜明的对比。据介绍，10月和11月，北三郡很多项目的月成交量只有10套到20套左右。

刘明说，廊坊市不同板块有不同的表现：“房价相对便宜的安次区，最近成交量比较好，而经济技术开发区和广阳区的一些项目，元旦后的访问量和成交都比以前少。”

交房时间成为影响成交量的重要原因，准现房和低价项目更有优势。刘明说：“拍卖行现在也不是特别好卖。

对于目前环京部分区域的成交回升，上海易居房地产研究院智库总监严跃进向《红周刊》表示，当前北京周边，包括全国其他部分城市开始呈现出积极信号。在这背后，一方面是由于楼市提振政策效果局部显现；另一方面是疫情管控放松减少了对市场交易的干扰。“城市圈的市场逻辑是比较清楚的，复苏的基础条件是人口优势和外溢购房需求，环京楼市最近几年并不好，被抑制的需求释放，反而创造了一些新的机会。”

环京房价逐渐筑底

楼市趋稳仍是主流

不过，环京楼市目前未能实现“量价”同步回升，当地商品房价格仍处于筑底阶段。据多位置业顾问反馈，环京地区房价近期并无太大起伏。

在陈静看来，目前北三县房价处于价格低点。“对比疫情前，个别区域价格下滑了大概50%至60%。”不过，由于近期持续释放的政策利好，陈静对2023年环京楼市抱有相对正面的预期，“如果‘两会’再出炉相应政策，市场基本上就稳了。”

而在柳松的预期中，由于“房住不炒”各类调控政策，接下来环京楼市价格不会出现太大反弹，只会平稳缓慢上涨：“可能均价一个月上浮一两百元、一整年上浮一两千，不会出现太大浮动。”

《红周刊》查询全国房价行情网数据了解到，截至今年1月5日，廊坊市近一月房屋挂牌均价为12527元/平方米，较12月份的挂牌价格下降0.46%；其下辖的三河市、大厂县、香河县、固安县挂牌价格近一月挂牌均价为16876元/平方米、13555元/平方米、10161元/平方米、10534元/平方米，较12月份下降0.33%、1.65%、0.41%、0.96%。

这与早年环京地区的房价神话形成鲜明对比，不少购房客经历过环京楼市房价腰斩。柳松回忆：“2016年整个环京市场经历了一波高峰，包括廊坊、固安、北三县等房价出现大幅上涨，当时固安每平米最高单价接近3万元，燕郊每平米最高4万多元。2017年环京限购令出台后，当地房价砍下一半，其中燕郊下降最多，现在单价大多在14000元至15000元。”

目前，环京楼市仍不失为一线房企的布局区域。根据克而瑞环京投资决策系统发布的2022年1～11月环京新型都市圈房企排行榜，碧桂园、万科、远洋集团等头部房企入围该环京销售榜单前列。发迹于廊坊的华夏幸福、荣盛发展也以9.64亿元、13.35亿元的区域销售金额入围该环京都市圈销售榜单TOP10。

对比2021年同期，如今的销售额缩水明显。据克而瑞榜单，2021年1～11月，荣盛发展、华夏幸福分别以62.51亿元、28.89亿元的区域成交额稳居环京新型都市圈销售榜单TOP3；而在2020年同期，两家房企在环京新型都市圈的成交额达146.16亿元、57.31亿元。

而且，为加速库存去化，近期环京区域房企降价销售并不少见。以华夏幸福旗下位于固安的孔雀城柏悦府项目为例，《红周刊》查询安居客等中介平台了解到，该项目自2022年四季度以来进行多次调价，该年10月、12月及2023年1月，柏悦府披露的参考价格依次为17000～18000元/平方米、13000元/平方米、11800元/平方米，当前参考价格较早期下降逾三成。

“环京一哥”跳出环京

出售资产成债务化解途径

作为发迹于廊坊的本土企业，华夏幸福、荣盛发展在“环京一哥”的座次上角逐多年。截至2020年，华夏幸福在环京地区（河北廊坊、张家口等）的营收占比超过五成，荣盛发展则在河北区域营收占比超过四成。

不过，《红周刊》了解到，经历了2017年环京楼市调控与2021年房地产行业深度调整，陷入债务危机的华夏幸福、荣盛发展大有“跳出”环京之势。荣盛发展近年追求“两横、两纵、三集群”项目布局，长三角地区开始成为其重要销售区域；华夏幸福表态2023年底前完成债务重组、2025年前完成向“产业新城服务商”的转型，提供规划、融资、代建和运营等轻资产服务。

2019年至2022年中期，华夏幸福披露其在环京地区（河北廊坊、张家口等）的营收依次为579.79亿元、520.48亿元、186.02亿元、32.53亿元，在总营收占比55.11%、51.43%、43.08%、22.64%，昔日的主力区域营收占比逐年下降；与之对应的，其环杭州区域于2021年底的营收占比22.23%，仅次于环京。

同时期的荣盛发展在河北地区营收依次为252.85亿元、346.50亿元、188.40亿元、31.91亿元，在总营收中占比35.66%、48.45%，39.88%、22%。对比之下，荣盛发展目前在长三角区域营收逐渐提升，2022年上半年，其在浙江、安徽两大区域营收占比分别为19.69%、17.59%，营收规模紧随“大本营”河北之后；来自陕西区域的营收增长幅度最大，较上年同期增长5433%。

华夏幸福、荣盛发展正忙于债务化解与保交楼。华夏幸福近期发布的关于债务逾期、债务重组进展等事项公告显示，截至2022年11月30日，华夏幸福《债务重组计划》中金融债务已签约实现债务重组的金额累计为1265.57亿元，相应减免债务利息、豁免罚息金额共计114.19亿元；2022年11月1日至2022年11月30日，公司累计未能如期偿还债务金额合计601.76亿元。荣盛发展截至2022年第三季度负债合计约2344.80亿元，资产负债率85.33%，负债率仍处于较高水平。

《红周刊》了解到，在债务重组道路上，以股换债、债务展期、定向增发等成为两家房企的主要“回血”工具。其中，华夏幸福近期拟对旗下物业、代建平台的部分股权进行“债转股”，即债权人将以不超过400.39亿元债权换取相应股权或收益权；荣盛发展寻求债务展期，继2022年上半年成功将两笔合计7.8亿美元境外债展期后，12月份再度将一笔13.8亿元境内债展期两年。此外，两家房企将旗下多宗资产包摆上货架。

事实上，变卖资产成为两家出险房企回笼资金的便捷方式，环京资产也在其出售之列。譬如，仅在2022年12月份，华夏幸福便在“大本营”廊坊先后进行两笔资产包出售，总价款合计16.92亿元，接盘方包括大厂回族自治县国宏运营管理有限公司、固安产发产业港投资有限公司等当地国资平台，转让价款拟用作保交房等相关支出。

而在严跃进看来，如果环京市场逐步回暖，华夏幸福、荣盛发展等区域房企仍然有机会获得发展红利。“这些房企最近出售项目得心应手，其实处置完以后反而轻松，可以进入新一轮的发展期。从这个角度看，这类债务压力较大的区域代表房企仍然具备成长性，可以期待其走出困境。”

（本文已刊发于1月7日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）