作者|周志宇，曹，

经历了“毕业潮”和高管降薪后，电商巨头JD.COM越来越意识到降成本不是治本之策，未来将更多依靠业务能力谋生。

最近两个月，已经放权给，逐渐退居二线的创始人刘突然活跃起来，密集出现在内部会议上，批评一些高管用PPT自欺欺人。各种言论都在指向对京东的不满。COM的组织效率和集团的战略失焦。

JD.COM集团总裁徐磊在第三季度财报电话会议上坦言，整个集团还有太多的效率需要提升，明年会花更多的精力在“效率提升”上。

JD.COM的房地产投资信托基金是JD.COM提高经营效率的重要途径之一。

12月26日，上交所官网显示，嘉实JD.COM仓储物流封闭式基础设施证券投资基金(以下简称“京东。COM REITs”)已获中国证监会批准。

这将是第三只面向仓储物流的公募REITs，也是国内首只民营企业REITs。刘也成为一批民营企业家中，第一个吃REITs螃蟹的人。

值得一提的是，JD.COM REITs的受理和批准仅用了不到一个月的时间，显示了政策对房地产参与者尤其是民营企业的支持。

申请材料显示，为了能够顺利获批，JD.COM拿出了自己的优质资产作为基础资产。

重庆、武汉、廊坊三个物流园区，总建筑面积35.1万平方米。它们不仅是国内稀缺的高标准物流仓库，也是全国性或区域性的物流中心。截至2022年6月底，三个物流园区的入住率均达到100%，高于之前CICC普洛斯REITs的94.6%。

JD.COM REITs三大物流园的收益水平也相当可观。在过去的三年中，平均年度经营净现金流为正。预计2022年和2023年净现金流年化分配率分别为4.17%和4.29%。

这三个物流园只是JD.COM众多仓储物流园中的一小部分。三季报显示，截至2022年9月底，京东物流运营的仓库数量超过1500个，总面积超过3000万立方米。

JD。COM还承诺自REITs项目成立起五年内做出合理的商业努力，使REITs项目下基础设施项目的JD.COM集团体系外租户比例超过40%。

这意味着JD.COM可以继续通过REITs将物流园区上市，减少自有资金投入，盘活沉淀资产，进而提高运营效率。

市场也认可物流园等收益相对稳定的REITs。同花顺iFinD数据显示，截至12月26日，金钟普洛斯REITs和宏图盐田港REITs上市刚满一年，分别上涨28.95%和24.63%，远好于同期沪深300的表现。

证监会副主席李超在首届长三角REITs论坛上表示，截至今年11月底，已有22只基础设施类REITs上市，募集资金超过750亿元，总市值约830亿元，较上市初期整体增长约20%。募集资金主要用于弥补科技创新、绿色发展、民生等短板。回收资金4200多亿元，带动项目新增总投资。

JD.COM房地产投资信托基金获批成为首只民营企业房地产投资信托基金，将进一步增强民营企业参与房地产投资信托基金的动力。

特别是开发商如万科、招商蛇口、华润、平安地产、光大安石等机构都有很多物流产业园。都在摩拳擦掌释放自己的资产，提高资金利用效率，迎来自己的价值重估。

李超透露，未来将进一步扩大REITs的范围，尽快覆盖新能源、水利、新型基础设施等基础设施领域，并推动试点向市场化的长期信托方向拓展

中信证券基础设施及现代服务业首席分析师陈聪认为，REITs市场的扩容不仅将有效改善房企的资产负债表，还将不断提升企业的盈利水平，使房企可以专注于专业地产业态的运营转型和效率提升。

这不仅仅是简单的资产盘活，而是一个持续的过程，将为地产玩家开辟新的投融资空间，促进资金良性循环。

经营房产，靠手艺吃饭的新周期来了。