红星美凯龙信誓旦旦要打造“世界商业品牌”，但其委托管理的柳州红星美凯龙新时代商业港商场(以下简称“柳州红星美凯龙”)却在2021年11月冷清，在此经营的200多家家居建材店相继离开，濒临“关门”。

《经济参考报》记者了解到，和柳州一样，很多“委托商场”的客户也对红星美凯龙提出质疑，认为“委托商场”和“自营商场”的管理不是一个标准。

根据红星美凯龙发布的财报，截至2022年9月30日，红星美凯龙运营自营商场94家，委托商场279家。2022年前三季度，红星美凯龙关闭了7家商场，其中自营商场1家，委托商场6家。2021年情况更糟。2021年底，红星美凯龙经营自营商场95家，委托商场278家。2021年关闭商场15家，其中自营商场1家，委托商场14家。其“委托商场”的成交率远高于其“自营商场”。

柳州红星美凯龙商场位置。记者程子龙摄

　　五年挣扎终陷绝境　业主商家苦不堪言

2016年，红星美凯龙与柳州鸿程市场管理有限公司(以下简称“柳州鸿程”)签订了10年期《委托经营管理合同》。柳州鸿程支付红星美凯龙冠名费2000万元，当年委托管理费200万元，运营费1200万元，招商费200万元，前期服务及启动费500万元，开业奖励费30万元，随后柳州红星美凯龙“委托商场”于2016年底开业。

2018年，品牌管理层以楼层规划失误为由要求商家更换场地。当时商家装修已经完成，部分商家因重复装修出现亏损。柳州鸿程不得不免收1-3个月的租金，以弥补商户调场的损失。当年入住率下降到88%。

这两年，柳州红星美凯龙总经理更换了两次，其区域由红星美凯龙云柜区域管理，变更为上海区域管理，再变更为广西商业发展中心管理。

柳州鸿程表示，原以为2019年柳州红星美凯龙可以取得骄人的成绩，结果却发生了变化。

2019年，红星美凯龙开始在柳州建设自己的门店——奥罗莉娅全球家居至尊商城(以下简称“奥罗莉娅”)，这立刻引起了柳州红城的恐慌：在一个地级市开两家同类型的门店，会不会出现管理投入“偏袒一方，偏袒另一方”甚至“自相残杀”的情况？柳州鸿程介绍，然后他们得到了红星美凯龙的安慰和承诺：确保年底出租率100%；确保年租金4800万元；两店互动，委托商场的商户不允许搬入自营商场。

虽然得到了口头承诺，但柳州鸿程很快发现不对劲。红星美凯龙广西营销中心总经理周(音译)已经做出了一系列令人困惑的决定。红星美凯龙广西营销中心还在柳州管理着两家购物中心。

一是广西商业发展中心要求将柳州红星美凯龙的分摊系数从1.36上调至1.56，相当于租金上涨15%；二是在“委托商场”挖商户，甚至让工作人员穿便装在“委托商场”招商。某品牌商家因为不同意搬到“自营商场”开店，被红星美凯龙“踢出去”。

通过大力“挖”商户，“自营商场”于2019年9月底达到90%以上的入住率，如期开业。2019年9月底“委托商场”的入住率仅为47%。

柳州宏已成为稳定商户，不惜重金给予2020年7.3个月租金优惠，但已无望。

2019年至2021年，柳州鸿程多次向红星美凯龙反映商家恶意挖人“自营商场”、管理原因导致生意下滑等问题，均未得到解决。在此期间，双方的会议记录

2021年11月，最后一家商户离开柳州红星美凯龙，这个“委托商场”名存实亡。

关于柳州鸿程反映红星美凯龙掏空“委托商场”客户一事，红星美凯龙品牌管理有限公司广西分公司表示：在柳州“自营商场”租赁期间，桐城富安居公司率先挑起价格战，“自营商场”不得不通过降低租金来吸引商户；此时恰逢柳州红星美凯龙商户租赁合同到期，导致客户流失，导致管理公司无法实现当年目标；此外，柳州鸿程对租金收入提出不合理要求，导致受托管理无法正常开展工作。

柳州红星美凯龙200多家商户全部撤店，撤店前是亏本买卖。记者程子龙摄

　　“求死不得”无出路　格式合同遭质疑

让店主苦熬三年多的是，客户柳州鸿成在付出巨大成本后，既不能宣布关店，也不能重新装修做其他生意。眼看6万平方米左右的商场闲置，红星美凯龙10年合作合同埋下的“伏笔”难以突破。

合同中对乙方违约责任的单方面限制，成为柳州红星美凯龙后来“求死”的重要原因。“乙方擅自终止本合同或委托甲方经营管理经营物业的，乙方向甲方、甲方品牌公司、管理公司支付的费用和资金不予退还，并向甲方支付违约金2000万元人民币。”

虽然“委托商场”已经名存实亡，但由于委托管理合同没有到期，柳州鸿程不敢擅自解约。

据介绍，2014年，红星美凯龙找到柳州鸿成洽谈开设家居广场，并对合作门店的出租率、年租金收入等重要指标做出承诺，但同时以合同为全国统一格式合同为由，拒绝将上述指标写入合同。

几经协商，红星美凯龙口头答应。

北京贝邦律师事务所姜波律师认为，在禁止同业竞争方面，合同条款是不对等、不公平的。合同只对乙方进行了严格限制，乙方不得在柳州行政区内自营或合作类似的商业项目，就连乙方股权转让都不被允许。可是对甲方的约束，只在补充协议里勉强同意“不在柳南区范围内”与其他方经营或自营红星美凯龙品牌店，可这一规定却“不含甲方旗下的其他品牌”。后来红星美凯龙在柳州新建了旗下的另一品牌自营商场欧丽洛雅，但这与红星美凯龙店无论是在经营模式还是入驻商家等方面都是高度相似的。

针对柳州鸿成的遭遇，红星美凯龙品牌管理有限公司广西分公司相关回函称，该公司希望能够与柳州鸿成进一步磋商解决彼此之间的分歧，如仍无法协商解决的，根据合作协议，任何一方都有权通过司法途径处理。

　　“委管商场”关闭率畸高、启示业界应该珍爱商誉

2021年3月，柳州红星美凯龙40余商户联名上书柳州市柳南区政府，痛陈红星美凯龙“三宗罪”：无故增加公摊面积、无理由增加物业费、强行调场，不服者被踢出商场。

记者了解到，在广西柳州、北海等多地的委托方对红星美凯龙提出质疑，认为其对“委管商场”与“自营商场”的管理不一个标准，存在厚此薄彼的现象。

有委托方反映，由于红星美凯龙只派品牌管理团队“轻资产”上阵，管理团队的人员工资也由委托方开，这种“旱涝保收”的经营模式影响了红星美凯龙在市场管理方面的精进与创新。

柳州鸿成副总经理吴新民介绍，红星美凯龙缺少对管理团队和管理人员的培训，换人像“走马灯”；其广西营发中心的副总一周都不来店里一次，稳商亲商无从谈起；搞的活动也是从集团的方案中套下来的，只是为了应付集团任务而已。

一商户用一句有点夸张的话形容红星美凯龙管理人员：“到店里只有三件事，开门、开电闸、开灯，很少感受到其他服务”。

据2022年10月28日红星美凯龙公布的2022年三季报推算，其“委管商场”的关闭率远高于“自营商场”。

这种情况在2021年十分醒目。红星美凯龙2021年年报显示，2021年关闭商场15家，其中1家为“自营商场”，14家为“委管商场”。在红星美凯龙披露关闭的“委管商场”名单中，并不包括名存实亡的柳州红星美凯龙。

有业内人士认为，红星美凯龙这种“做空”合作商场发展自营商场的行为，为我国企业发展模式敲响了警钟。目前看，应该不是个案，在行业不景气时可能会有更多的案例暴露出来。

“俗话说‘店大容易欺客’，大企业大品牌有很强的‘虹吸效应’，投资人很容易陷入对其‘神话’的崇拜而忽视了潜在风险。”北京交通大学教授皇甫晓涛向《经济参考报》记者表示，红星美凯龙柳州案例不是个案，在行业不景气时可能会有更多的案例爆发出来。这种更注重自身企业利益的发展模式，不仅损害了与其合作者的利益，还严重影响了自身商誉，其对整个行业的破坏力也是巨大的，为类似业态企业敲响了警钟。

责编：刘超

视频拍摄：程子龙

视频制作：许放生

视频解说：李安然