随着REITs首发和募集项目的加快，截至2月11日，已有25只REITs在沪深交易所上市，募集资金近800亿元。业内人士分析，目前整体公募REITs资产具有一定的稀缺性，这是相对于市场资金被抢购的直接原因，但其“股债兼备”和“固定收益”的产品特性才是核心因素。

从市场来看，REITs的产品端与基金端取得了良好的共鸣。多位受访者认为，REITs新增和扩容步伐将加快，更多优质民营企业将进入公募REITs的申报和发行渠道，未来将有更多REITs募集，基础资产优质REITs的市场收益率将稳步提升。

REITs产品火爆。

2月8日，首只民营企业仓储物流REIT——嘉实JD.COM仓储基础设施REITs在上交所上市，这也是2023年a股市场上市的首个REITs项目。从交易情况来看，基金业绩总体平稳。截至首日收盘涨幅11.64%，成交49.62万手，成交1.93亿元，并在随后两个交易日持续上涨，成功实现持续调整背景下的“开门红”。

二级市场方面，上述25只基金中有10只基金在网下询价阶段获得了超过100倍的计划认购量，也就是说1万元只能配置几十元进行认购。目前最高纪录是去年11月华夏基金华润优超REIT。本基金网下询价阶段计划申购数量为298.53亿份，是首次网下发售份额(1.4亿份)的213.24倍。市场方面，据统计，这25只基金上市首日平均涨幅高达13.35%，成立以来平均涨幅超过20%。其中，华夏合富高辛REIT、宏图创新深证安珠REIT等5只连续上市基金集体大涨30%。

有当前，公募REITs资产整体具有一定的稀缺性，相较于市场资金其规模较小，是引发抢购的直接原因，但“股债兼备”的产品特性才是核心因素所在。业内人士表示，REITs虽然是权益类封闭式基金，但其本身的特点是权益上的异质性，更倾向于固定收益的色彩；其次，在宏观经济环境不稳定的情况下，目前的交通、能源、保障房资产基本可以获得相对稳定的收益。再者，公募REITs还处于试点阶段，严格的审批制本身并不是备案制。合规要求甚至比传统IPO更严格，试点项目的试点资产选择也很优，从而形成了目前供大于求的局面；最后，REITs本身是公共产品，参与门槛相对较低。每年4%的保底收益对机构和个人投资者都很有吸引力。

新产品和扩展产品的步伐可能会加快。

REITs基金二级市场的热度也传导至发行人。在资本参与热情高涨的同时，基金“创新”的步伐也在加快。2021年成立11只基金，2022年成立13只基金。尤其是下半年，几乎每个月都有产品上市，成为市场热词。

除了已上市的基金外，当前还有中金湖北科投光谷产业园、中航京能光伏等四只基金处于申报待反馈阶段。日前，还有北京市昌平保障房建设投资管理有限公司近日对项目中标候选人进行公示。中航基金、平安基金、华夏基金是本轮中标候选人，投标报价分别为395万元、395万元、350万元。

募资方面，2022年9月，卜式招商蛇口工业园REIT等5只基金首次发布募资公告。业内人士分析，国内REITs蓬勃发展是大势所趋。首批公募REITs募集成功后，未来还会有更多的REITs募集，基础资产优质的REITs市场收益率会稳步提升。

嘉实基金表示，REITs的募集可以增加基础资产规模，进而带动REITs的业绩增长。中国的REITs底部持有成熟的基建项目，自身内生增长动力有限。但通过募集资金，可以扩大基础资产的规模，促进REITs的业绩。

REITs的募集可以在一定程度上实现资产的多元化。REITs通过募集资金，可以在资产业态、资产区域等方面进行合理分配，降低收益的波动性，提高现金流的稳定性。此外，筹集资金可以提高R的股息率

政策面不遗余力地推广REITs。2月10日，中国证监会召开2023年债券监管工作会议，会议强调要全面深化REITs(房地产投资信托基金)市场建设，坚持发展与规范并重，全力推动REITs市场高质量发展。去年12月，证监会副主席李超表示，证监会将坚持服务实体经济的根本宗旨，强化系统思维和市场理念，以推进常态化发行为抓手，加快市场高质量发展，走中国特色REITs市场发展之路。

REITs登陆国内资本市场一年有余，从目前来看成效斐然，优质基金不断上新，行情高开高走，产品端与资金面实现了良好的共振。

根据CICC基金的解读，从市场供给来看，一方面，原始权利人类型有望进一步多元化，或将有更多优质民营企业进入公募REITs的申报和发行渠道；另一方面，新的基础设施资产类型可能涵盖更广泛的行业领域，如清洁能源、新基础设施、轨道交通等。同时，监管部门正在研究推动试点范围扩大到市场化的长租住房和商业地产。“2023年，公募REITs市场有望在提质增效的基础上实现。

责编：战术恒

校对：祝甜婷