本报(chinatimes.net.cn)记者于丽丽李贝贝北京报道。

有的购房者觉得就是为了看几套房。中介费2%甚至2.7%！日前，资深业内人士肖恩向记者分析，“其实购房者抱怨很多，主要是觉得中介费和享受的服务不匹配。”肖恩直言，目前中介行业不是以“服务”为目的，而是以“交易”为目的。

据了解，北京的中介费最低1%，最高2.7%；成都有中介收取买方2%，卖方1%。肖恩说，“整个行业，买方、卖方、中介都是一个‘黑箱’。各种中介的收费标准各有说辞，但没有行业统一的规则，没有行业公开透明的信息。买家往往很困惑，不明所以。”

需要强调的是，虽然各地收取代理费的比例和方式不尽相同，但大部分都是按照成交价的百分比收取。有业内人士疑惑，既然500万元和1000万元的交易流程是一样的，为什么不能统一定额收费呢？按照成交价的百分比收取中介费，会不会成为经纪人和房东联手哄抬房价的助推因素？

一位经纪人告诉《华夏时报》记者，房子受欢迎的时候，房东可能会提高房价，让出价最高的人拿到房子，经纪人也会进行饥饿营销。肖恩告诉记者，市场好的时候，中介一方面会给房东更高的期望和信心，另一方面也是为了获得会让房东满意的寄售。所以可以说是双方的“合力”推高了挂牌价。

中介费怎么收更合理？

目前全国二手房交易中，各地收取的中介费比例不同，收取方式也不尽相同。有的全部由买方承担，有的由买卖双方承担，有的不仅向买方收取2%，还向卖方收取1%。

以北京为例，诸葛找房上显示的中介机构有12家，都是按照成交总价的百分比收费，最低的1%，最高的2.7%由买方承担。据经纪人介绍，买卖双方签约后，由买方一次性付清。

成都的中介费收取方式和北京有很大不同。据当地一家知名中介的经纪人介绍，当地有关部门根据成交价向买方收取2%，向卖方收取1%，一共3%。河南省新乡市一名经纪人表示，当地通常会按照成交价向买卖双方收取1%的费用。

值得一提的是，记者发现天津的中介费收取方式有所不同。经纪人张睿(化名)告诉记者，天价以成交价400万元为界，400万元以下的房子收取成交价的2.5%，400万元以上的房子，无论总价1000万元还是2000万元，只收取9.9万元。

目前虽然不同城市收取中介费的方式不同，但有一个共同的特点，大多是按照成交价的百分比收取。假设以2%的代理费为例，300万元的代理费是6万元，500万元的代理费是10万元，1000万元的代理费是20万元。

多位经纪人向记者证实，无论是总价300万元的房子，还是总价500万元的房子，甚至是总价800万元、1000万元的房子，交易流程都是一样的。

有业内人士提出疑问。既然交易流程是一样的，为什么不能按照统一固定的标准收费，而一定要按照交易价格的百分比收费呢？这合理吗？

2月10日，和硕首席分析师郭毅告诉记者，300万-500万元的房子和1000多万元的豪宅交易难度不同。三到五百万的房子成交周期比较短，而1000万以上的房子成交速度会慢一些，看房量大。此外，交易价格越高

2月9日，北京一家知名中介机构的经纪人林雨(化名)告诉记者，“如果我们不敢提高房价，公司明令禁止，如果我们违规，就会被开除。但如果对一套房子感兴趣的人多了，业主就会适当提高价格，这就像竞价一样。出价最高的人得到房子。”此外，林雨告诉记者，对于卖家来说，有时候饥饿营销会适当进行。

《华夏时报》年2月10日，有记者为了深入了解中介费和经纪人佣金的关系，采访了从事房地产行业20年的资深业内人士Sean。据他介绍，中介公司的佣金分配是一个复杂的计算过程，房屋方、交易方、管理人员、后台服务方的公共佣金，平台的公共管理费都要从中介费中计算。

据经纪人张睿介绍，天津一家中介公司中介费的分配规则是这样的：以10万元的佣金为例，必须分配给房屋端(房屋的维护者，多为同店同事)的40%，这40%由公司系统直接分配，剩下的60%在经纪人手中约为2万元。张睿认为，这种分配方法是比较合理的。

业内人士费阳(化名)表示，一般来说，券商可以拿到20%-50%左右的佣金分成，但要按照业绩阶梯来计算。费阳认为，经纪人没有足够的动力推高房价。即使有动机，也符合房主高价出售的预期，但在合理范围内。

肖恩告诉记者，中介真正促成房价的是信息不对称和市场来了之后的群体工作。比如最近交易火爆的时候，经纪人会给所有的房主打电话。房主感觉市场火爆，心理预期高。为了争夺房源，经纪人还会告诉房主，他们的中介机构会比其他卖家高，从而引导房主委托他们在自己的机构销售。

中介费应该低一点吗？肖恩认为不应该把它降得太低。如果太低，说明没有“服务”。他认为行业应该统一规则，按照2%和不超过2.5%的标准收取费用。

肖恩告诉记者，“其实目前购房者都是怨声载道，大家都觉得高昂的中介费和享受的服务不匹配。”他直言，目前整个中介行业不以“服务”为目的，而是

作为在房地产行业摸爬滚打20年的业内人士，张亮认为，当前二手房交易市场上最大的问题，并不是中介费按照成交价的多少比例来收取，而是这个行业的收入和分配规则，根本不够公开和透明。

中介费的收取和分配应当更透明

杨非对记者披露了四五线城市存在的中介费乱象。他介绍，目前四五线城市还存在返中介费的现象。譬如中介机构按规定收取了购房者1万元中介费，但为了赢得同行的竞争，中介机构又将1万元中介费返给购房者8000元，以此来吸引客源。张亮称，“这种做法很多见，这种方式是在搞乱行业。”

公开信息显示，美国和日本的中介费均为6%，相较而言，中国不超过3%的中介费似乎并不高。但张亮认为，目前国内中介费的问题在于，信息不透明，无论是收取还是分配都不透明。而不少购房者也有这样一种认知：不就是带看了几套房吗？这就值十几万？

中介费的所谓服务，目前包含哪些内容？根据已公开信息，记者整理了二手房交易的相关环节，细推敲大约有30个环节。

二手房交易的具体环节，从房源委托开始，经纪人要进行实地勘察、房源维护、购房资质核验、带看、签署买卖合同、出具贷款方案、生成网签、房屋评估、贷款面签、审核批贷、缴税、资金监管、产权过户、监管解冻、网申抵押登记、办理抵押登记、物业交割、户口迁出等大概30个环节。

假设购买1000万的房子，按照目前北京市的中介费市场行情，2.7%的中介费就是27万，即使按照2%收取，也要20万。这实际上给购房者增加了不小的购房成本。除此之外，贷款还有服务费。

经纪人张瑞曾告诉记者，天津市400万以上的房源除收取9.9万的固定中介费以外，还会收取贷款总额千分之五的“贷款服务费”。

张亮指出，目前整个行业，买方、卖方、中介，三方在一起就是一个“黑箱”。各家中介机构的收费标准都各有说辞，但却并无行业的统一规则，更无行业的公开透明信息，购房者常常一头雾水，不明所以。

天津市的一名经纪人告诉记者，其所在中介机构的佣金是按照公司内部系统分配的。但杨非则表示，“目前国内中介费分配，均是各中介公司内部决策分配，但美国的分账系统却是行业共识，业内两家不同品牌的中介机构，采取的分配系统也相同，而且这套系统相对公平、公正。”

张亮指出，我国的中介市场在规范性和公开透明方面，应当向国外学习。他认为，中介机构不仅没有发挥让市场信息对称的作用，还在人为的阻碍信息流动。

据了解，目前不少房主会把所售房源的钥匙交给所委托的中介持有，而中介机构则多实施的是人盯人和人盯楼的战术，经纪人会把房源看得很紧。张亮说，鉴于此，同一品牌中介机构的房源，各家分店的信息很多时候也不及时共享，因为彼此之间存在竞争。而不同品牌中介机构之间，更不可能共享。

张亮透露，中介机构希望客户签订独家委托，但是独家委托之后其他中介很难获取房源信息。客户希望更多中介参与，就要去每一家签订委托代卖。

能不能让行业更公开、更透明，让中介把房源统一向全行业公开？张亮指出，目前业内没有一套系统来解决这些问题，这也是为什么中介费没有统一收取标准的主要原因之一。

张亮认为，假设行业统一了收取和分配标准，行业信息流动会更顺畅，而这，也是行业当前最突出的问题。

责任编辑：张蓓主编：张豫宁