本文转自：人民日报

重庆市沙坪坝区陈家桥街道湖西电机厂家属小区，经过主楼改造，面貌焕然一新。

孙摄(影像中国)

甘肃省张掖市民乐县生态地质灾害安置点乐民新城幸福园小区，居民们正在装修新居。

王江摄(影像中国)

习近平总书记强调，人民群众对住房的实现充满期待，我们必须以更大的决心、更大的努力解决住房发展中存在的各种问题。中央经济工作会议提出：“支持刚性和改善性住房需求”，“推动房地产业向新的发展模式平稳过渡”

当前，如何更好地满足居民刚性和改善性住房需求？如何理解房地产行业新的发展模式？要保证房地产市场的稳定发展，应该着重从哪些方面入手？记者进行了采访。

优供给、稳需求、防风险

引导市场预期和信心回暖

中国房地产业是国民经济的支柱产业，规模大、链条长、覆盖面广。增加值约占GDP的7%，建筑业占14%。房地产贷款加上以房地产为抵押的贷款，占总贷款余额的39%，对金融稳定有重要影响，是溢出性强、系统性重要的行业。

中央经济工作会议提出，要确保房地产市场稳定发展。清华大学房地产研究所所长刘洪玉认为，从经济角度看，确保房地产市场稳定发展，对于扩大内需、有效防范和化解重大经济金融风险、稳定宏观经济市场具有重要意义；从社会维度来说，关系到民生，关系到社会和谐稳定。“稳定而不大起大落的房地产市场有利于形成稳定的住房预期，更好地提振社会信心。”

个人所得税政策支持居民购房，部分城市可分阶段维持、降低或取消当地首套房贷利率政策下限，推动保教楼专项贷款尽快落地.2021年下半年以来，多部门出台税收、金融等政策，降低居民购房成本，支持刚性和改善性住房需求，效果逐步显现。RealData数据显示，今年1月上半月，二手房市场先行指标明显回升。

多位受访专家认为，做好今年房地产工作，可以从供给端和需求端多下功夫，进一步改善行业资产负债表，引导市场预期和信心回升。

极好的供应。“要扎实做好保交房、保民生、保稳定工作，推进房地产市场供给侧结构性改革，优化供应主体、供应产品、供应规模和供应节奏，努力保持供需基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定，与经济社会发展和住宅产业发展相协调。”上海房地产研究院院长严蓉认为，在提供优质供应的同时，也要提升品质，推广住房全生命周期管理的理念，不断提高住房建设和维护的质量。

需求稳定。中国的城市化率还有很大的提升空间，刚性和改善型住房需求潜力巨大。浙江工业大学中国住房与房地产研究院院长严建议，在“房住不炒”的前提下，优化部分城市的限制性政策，合理释放住房消费潜力；支持个人住房贷款合理需求，加大住房公积金支持力度，完善以小贷大、以旧换新等税收支持政策；结合实施生育政策和人才政策，解决年轻人的住房问题；鼓励增加保障性租赁房供应，发展长期租赁住房市场。

防范风险。住建部相关负责人表示，要“两头抓、中间带”，采取“缓泄”的方式防范和化解风险。“一头”抓危房企业，一方面帮助企业自救，另一方面依法依规处理。该破产的破产，该问责的问责，不会让违法的人“脱壳”，不让损害群众利益的行为逍遥法外。切实维护购房人合法权益，做好交房保障工作。“一头”关注优质房企，无歧视支持优质国企和民企改善资产负债表。余小芬建议，从中长期来看，要完善项目全生命周期风险排查、市场风险预警、预售资金监管等机制。

今年，住房和城乡建设部将会同有关部门，依法查处房地产开发、房屋买卖、房屋租赁、物业服务等领域的违法行为，营造诚信守法的市场环境，让人民群众放心买房、租房。

支持刚性和改善性住房需求

解决好新市民、青年人等住房问题

新时代的十年，我国住房供应规模持续增加，商品房销售面积超过132亿平方米，是前十年的2.2倍；城镇居民人均住房建筑面积将从2012年的32.9平方米提高到2021年的41平方米，更多的人将安居乐业。

但随着人口流动日益活跃，人口趋向于向经济发达地区和城市群聚集，“新市民、年轻人买不起房、租不起房”的问题更加突出；此外，大量2000年以前建造的老房子面积小、质量差、配套不全，居民改善住房的需求也比较强烈。中央经济工作会议提出，因城施策支持刚性和改善性住房需求，解决新市民和年轻人住房问题，探索建设长期租赁住房市场。

“新市民和年轻人的住房需求主要集中在租房需求和首次置业需求。基于此，迫切需要在人口净流入的大城市构建保障多层次、多元化产权的住房供应体系，为新市民和年轻人打开阶梯式、充满活力的住宅上升通道。”颜认为。

具体来说，公租房在为住房和收入“双重困难”家庭提供保障的同时，要继续扩大覆盖面；以保障性租赁房建设为重点，加快解决项目落地难、地价高的问题，让新市民、年轻人买得起、租得好；长租市场要在规范市场和增加有效供给的同时做出努力，能够提供租赁关系稳定、条件良好、价格合理、选择余地大的优质房源。“十四五”期间，40个重点城市将建设和筹集650万套保障性租赁房，可

此外，刘洪玉认为，目前对刚性住房需求的支持和对投机炒房的防范，已经形成了比较完善的政策体系，对于改善性住房需求的支持政策，还需进一步完善。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐介绍，贝壳研究院2022年第四季度消费者置业信心调研数据显示，计划在未来半年内购房的比例显著回升，一线城市从去年三季度开始持续回升。

将“四好”建设作为重心

注重质的稳步提升

当前，房地产市场已经从解决“有没有”转向解决“好不好”的发展阶段。中央经济工作会议提出，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。新发展模式如何理解？

刘洪玉认为，从住房制度角度，过去是重购轻租，新发展模式则是多主体供给、多渠道保障、租购并举；从企业发展模式角度，过去是“高负债、高杠杆、高周转”模式，新发展模式则是“聚焦、稳健、专业”模式；从产品服务模式角度，过去是以新区开发做增量销售为主，新发展模式则是以城市更新优存量运营为先。

“房地产业的新发展模式应当具有高质量可持续发展特征，能够促进房地产业良性循环和健康发展。”刘洪玉认为，我国房地产市场虽然已经走过了30年左右的发展历程，发展速度很快，但离均衡成熟完善还有很长的路要走。

虞晓芬认为，房地产业未来的发展，要从追求“量的迅速扩张”转变为注重“质的稳步提升”。应该将好房子、好小区、好社区、好城区“四好”建设作为重心，调整投融资模式，在产品力、服务力以及盈利能力等方面苦练功夫，从重资产向轻重并举转变，从增量开发向增量存量共同发展转变。“‘四好’建设是对传统住房开发、社区建设、城市规划理念与城市发展模式的重构，城市更新、老旧小区改造、养老地产、大物业管理等，都是重要方向。”

严荣建议，推动房地产业向新发展模式平稳过渡，近期重在补短板、防风险、稳市场，重点发展长租房、保障房、城市更新等领域；中期重在优机制、促发展、提品质，改革完善房地产相关土地、财税、金融等制度，加大力度推动房地产领域绿色低碳转型发展，提高数字化、智能化管理水平。

“安居才能乐业。我们将牢牢抓住让人民群众安居这个基点，以努力让人民群众住上更好的房子为目标，从好房子到好小区、从好小区到好社区、从好社区到好城区，进而把城市规划好、建设好、治理好，让城市更宜居、更韧性、更智慧。”住房和城乡建设部有关负责人说。