中国基金报记者沈南

房地产企业股权融资如火如荼。2月12日晚，标杆房企万科发布。

本次万科拟向不超过35名特定对象非公开发行股票，拟募集资金150亿元投资11个房地产项目，补充流动资金。中国基金报记者注意到，这11个项目中，部分项目收益较低，其中2个在3%-4%区间，1个在4%-5%区间。

此外，万科第一大股东深圳地铁集团尚未明确是否参与此次定增。如果深铁不参与，持股比例将被稀释至25%以上。

随着去年11月28日监管“第三支箭”即涉房股权融资的落地，阴雨连绵已久的a股房企迅速掀起再融资潮。截至2023年2月12日，短短两个半月内已有包括万科在内的18家a股上市房企发布再融资预案，其中既有保利发展、招商蛇口、法华等央企开发商，也有中南建设、荣盛发展等民营房企。

募资150亿开发楼盘及补流

部分项目投资收益率不足4%

2022年12月2日，距离“第三支箭”射出不到一周，万科宣布发行股票融资。当时，公司第一大股东深圳地铁集团有限公司(以下简称“深铁集团”)要求董事会将《关于提请股东大会给予董事会发行公司股份之一般性授权的议案》作为临时提案提交2022年第一次临时股东大会审议。2022年12月16日，该议案获股东大会通过。

今日，a股定向增发预案首次发布。2023年2月12日晚间，万科A发布公告称，2月10日，公司董事会逐项审议通过《关于公司非公开发行A股股票方案的议案》。

根据计划，本次非公开发行a股股票将向不超过35名(含35名)特定对象发行。发行范围为：证券投资基金管理公司、证券公司、财务公司、资产管理公司、保险机构投资者、信托公司、合格境外机构投资者以及符合中国证监会要求的其他合格投资者。

拟发行股票数量为募集资金总额除以发行价格，不超过11亿股(含本数)，即不超过本次发行前公司总股本(含库藏股)的9.46%，不超过本次发行前公司总股本(含库藏股)的11.32%。发行股票的定价基准日为发行期的第一天。发行价格不低于定价基准日前20个交易日公司a股股票交易均价的80%。

本次非公开发行股票募集资金总额不超过人民币150亿元(含)。扣除发行费用后，募集资金净额将全部用于11个房地产项目的开发和补充流动资金，其中105亿元用于房地产开盘投资，45亿元用于补充流动资金。

中国基金报记者注意到，这11个房地产项目大多位于一二线城市，但也有部分位于鞍山等三四线城市。从收益率来看，大部分项目保持比较正常的投资收益率，但有三个项目投资收益率较低。

其中，广州金茂万科魅力城市项目预计净利润率仅为3.32%，投资回报率仅为3.49%；长春希望汇项目预计净利率3.5%，投资回报率3.8%。鞍山高新万科城项目预计净利润率4.24%，投资回报率4.94%。

这些低回报项目是否会进一步降低万科的盈利能力？一些网友也在雪球等平台上表达了担忧。

从近几年的财报来看，2020年以来，万科的毛利率一直在下降。2019年，其毛利率维持在36%的高位，2020年降至29.25%，2021年进一步降至21.82%，而2022年三季报已跌破20%，仅为19.63%。

深铁集团未明确是否参与

未来三年坚持高现金分红

值得注意的是，虽然第一大股东深铁集团发起申请授权董事会增发股票，但并未表示参与

相比另一家标杆房企保利发展，其在2022年12月30日晚间发布定增预案。预案显示，保利发展拟通过非公开发行股票募集不超过125亿元。其中，控股股东保利集团拟以现金认购本次非公开发行股票，金额不低于1亿元，不超过10亿元。此外，“当公司股价持续低于每股净资产时，公司将督促控股股东、实际控制人通过二级市场增持、回购股份等措施积极稳定公司股价”。

万科表示，截至预案公告日，公司无控股股东、实际控制人。深铁集团持有公司股份32.43亿股，占公司总股本的27.88%，为公司第一大股东。“本次非公开发行完成后，深铁集团不会因本次非公开发行取得公司的控股权或实际控制权。因此，本次发行完成后，公司仍无控股股东和实际控制人，本次非公开发行不会导致公司控制权发生变化。”

按照定向增发股数上限计算，如果深铁集团不参与，持股比例将降至25.37%左右。

回顾过去，在2017年的“万宝之争”中，深铁从华润集团买入万科15.31%的股份，再从恒大买入万科14.07%的股份，以29.38%的持股比例成为万科第一大股东，大股东地位延续至今。

与这份定增计划一同发布的还有万科未来三年的股东回报计划。

根据公告，未来三年(2023-2025年)，公司将继续附注。

从2019年到2021年，万科的现金分红比例分别为30.38%、34.98%和50.06%，三年累计分红超过370亿元，成为A股排名靠前的高股息公司。

“第三支箭”射出两个半月

18家A股房企发布定增预案

万科A此番定向增发的大背景，是时隔多年涉房股权融资即“第三支箭”的射出。

2022年11月28日，中国证监会新闻发言人提出，房地产市场平稳健康发展事关金融市场稳定和经济社会发展全局，中国证监会支持实施改善优质房企资产负债表计划，加大权益补充力度，促进房地产市场盘活存量、防范风险、转型发展。

中国证监会决定在股权融资方面调整优化5项措施，支持房地产企业股权融资，包括允许房地产上市企业非公开方式再融资，引导募集资金用于政策支持的房地产业务，包括与“保交楼、保民生”相关的房地产项目，经济适用房、棚户区改造或旧城改造拆迁安置住房建设，以及符合上市公司再融资政策要求的补充流动资金、偿还债务等。

2022年12月22日，中央经济工作会议亦指出，要确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作。要因城施策，支持刚性和改善性住房需求。

据中国基金报记者不完全统计，截至2023年2月12日，包括万科在内已经有至少18家A股上市房企发布了再融资方案，包括保利发展、招商蛇口、陆家嘴、华发股份等央国企地产公司，以及中南建设、荣盛发展、迪马股份这样的民营房企。

编辑：小茉

版权声明

《中国基金报》对本平台所刊载的原创内容享有著作权，未经授权禁止转载，否则将追究法律责任。

授权转载合作联系人：于先生（电话：0755-82468670）