近日，一则万科22岁离开谭华杰的消息再次引发了市场对万科的关注。多位业内人士对媒体表示，谭华杰应该离开万科。当天，万科发布的今年核心管理团队名单中，并没有谭华杰的名字。万科尚未对此公开回应。

中国访问网观察到，万科最近两年一直在经历人事变动。尤其是对于高管团队，郁亮董事长似乎下了很大决心。2023年初，市场传出万科大幅调整高管团队的消息。

频繁的人事换防，万科如何稳定内部治理？

据《市界观察》报道，1月30日，万科北京公司原副总经理曾伟出任东北区首席合伙人，原东北区首席合伙人方林出任北京公司总经理。在此之前的2022年12月16日，万科刚刚变更了上海地区的高管。其中，万科开发运营总部CEO张海不再担任上海大区负责人，原上海大区副总经理、业绩第一的杭州公司总经理吴勇升任“上海大区负责人”。紧接着2023年元旦，万科南方区域又发生了高管变动。1月6日，原东莞万科总经理周蓉出任深万科总经理，南方大区副总经理董力接任东莞万科总经理。两个月内，万科更换了七个区域中的四个区域的管理层：北京、东北、华中、华南、上海、西南和西北。

对此，《市界观察》敏锐地指出，频繁的人事变动之后，部门之间如何合作，内部治理如何稳定，是留给万科高管的下一个课题。

表面稳健的财务背后实际暗流涌动

隐蔽的手段掩盖了一个真实的万科

《鹰觅房产》发文说万科去年几乎一整年都没有存在感。在这场别开生面的生存秀中，处于风口浪尖的国企和优质民企唱衰我，同为混合所有制的绿城和金地也不时串场，而万科则像是被遗忘的角落。相反，到了年底，万科突然一跃而起，成为各大银行争抢信贷的对象。在银行的白名单中，万科与保利、华润等大央企并驾齐驱，授信额度超过几家优质民企之和。去年那些所谓的优质民企，大部分时间都在讲台上祈求红包雨，但是什么都没有好。到9月份，万科已经融资1000亿元，仅次于1200亿元的“房企之光”保利。1000亿的融资一点都没有浪费，到期债务、利息等刚性支出全部偿还。当其他民企纷纷因为融资断供而遭雷劈的时候，万科悄然将旧债一一置换。于是到了年底，一个财务稳健的万科出现在很多银行面前。

然而，万科光鲜亮丽的表面被《鹰觅房产》这句话戳穿了：苦心营造的形象是给市场、监管机构和银行看的。事实上，去年万科和任何一家想活下去的房企一样焦头烂额。

在下面的内容中，《鹰觅房产》详细解剖了万科：从账面上看，万科2021年末的现金短期负债率为1.5倍，表现出流动性绰绰有余。实际情况是，去年上半年万科只拿了不到20块地，总量只有2021年同期的40%。该公司将大部分精力投入到赚钱上。除了从金融机构和市场融资，还让万物云突击上市换钱，大幅度回收投资换钱，质押股份换钱，出售资产换钱，把滞销项目转让给地方城市换钱，把囤积了很久的优质项目卖给外商换钱。

万科的员工没有过上正常的生活，一部分应该拿到的收入迟迟没有拿到。去年至9月，万科应付员工薪酬同比增长74%，至66亿；高层也很惨，手里的钱被要求买万科股票。

现金流紧张的另一个迹象是，年初我们承诺回购股份最低20亿，但在市场看来，最终实现的只有13亿。从表面上看，万科可以骄傲地展示“三条绿线”，尤其是净负债率的水平低到一个房企能达到的程度。不幸的是，这些都不是真的。

实际上，这种慌乱的反应反映了真实的债务状况。目前勇于创新的万科已经将表内外负债体系化，看似稳健的财务背后实际暗流涌动。隐瞒意味着掩盖一个真实的万科。其中不乏非法手段引入融资，进而隐藏负债，美化报表。

隐藏负债美化报表

万科御用公司“功不可没”

房地产行业，只要扩大规模，账面负债就会上升，账面负债增加意味着评级下降，融资受限，股价下跌。那么，如何筹集尽可能多的资金来扩大规模，隐藏债务呢？以万科为例，《鹰觅房产》给出了“答案”:万科的突破方式之一是将信托资金曲线引入项目，然后进行表外操作，隐藏真实负债。2019年，监管机构进一步收紧信托基金投资房地产，禁止直接投资项目。换句话说，就是明显违反了信托基金的明股实债。为了避免这一点，万科收编或控制了多家皇家实业公司，由皇家实业公司充当信托公司的直投公司，再由这些实业公司直接投资项目；当信托基金退出时，万科的关联公司或指定的第三方将收购其股权。这样项目不仅拿到了信托资金，还在账面上隐藏了负债或者减少了有息负债，美化了报表。万科皇家公司有以下特点：经营范围多元化，无实质性经营，空壳公司，有的甚至是万科的关联公司。