在刚刚过去的2022年，由于限价放松、土地供应质量提升、板块竞争激烈，苏州新项目开发更加注重产品品质，在项目规划、户型、社区配套等方面释放更多潜力。

与此同时，优质土地的大量供应和限价的放松也为内卷化,带来了高端项目，各大房企纷纷拿出看家本领，打造高端产品系抢占市场，正式拉开了苏州高端市场品质竞争的序幕。

华润、绿城、建发、仁恒等品质房企's进驻苏州头部价值板块，也给了苏州高端置业者足够的信心和期待。

这些热点房企从拿地开始，就把目光放在了市场上。现在大部分方案已经出炉，引起了市场的高度关注。让我们跟随分析师。

园区核心板块

园区内的湖东、奥体、独墅湖等核心板块，一直是苏州楼市的“兵家必争之地”。2023年，建发、绿城、华润等优质房企纷纷入市。

绿城唐宁府东项目

6-7F低密洋房

绿城唐宁府东项目位于工业园区金溪街以东、西罗巷以北。绿城去年以总价14.4亿元拿下苏州第五批集中土拍，楼面价32001元/。

根据规划，该项目将在11栋6-7F.建造一栋低密度别墅

具体分布如下：

从公布的4号楼和13号楼立面图来看，该楼首层已经部分设计为架空层，未来可能作为会议区和活动区。

同时，4/13号楼还有两个单元：

4#楼户型：四房两厅三卫一梯两户

13#楼户型：四房两厅三卫一梯两户

根据规划要求，本项目装标不低于3000元/，不高于6000元/.

项目区位配套高端且完善.

紧邻轨道交通5号线奥体中心站，距离在建的轨道交通6号线中心大道站约500米。开车穿过东中线也可以快速到达城市的各个区域。

在商业设施方面，周边的奥体中心、永旺孟了城和赵嘉祥邻里中心可以满足日常购物需求。

教育资源方面，星辉学校、公园外国语学校都在项目附近。

目前奥体板块没有新房在售，板块二手房挂牌均价在4-6.9万元/.

与项目一路之隔的唐宁街，挂牌均价6.9万元/.

项目进入市场后，会有一定的倒挂.

总体来说，作为园区内不可多得的低密度别墅，预计项目开盘后将会掀起抢购热潮。

建发上华琚西项目

「新现代」苏州第二作

建发上华居西项目位于园区王敦路以北、晋亮街以西，与招商秦苏西、中海华居一路相隔。

根据规划，该项目计划建设四栋20层住宅大楼。

据悉，该项目与建发狮山漫云项目一样，将打造建发3.0「新现代」产品线。

同时还公示了1号、5号立面，高度为3.1 m，屋顶为建发新中国特色檐口。

1#、5#户型也暴露了：

在1#：三梯三户,西边的住户是独立的，只有一个楼梯，而中间的住户和东边的住户是两个楼梯和两个住户。

1西边户四房两厅三卫户型

1东边户四房两厅两卫户型

5#：两梯两户

5#五房两厅四卫户型

同时，根据计划，项目装标不低于3000元/，不高于6000元/.

建发尚华西项目位于园区湖东板块，周边配套成熟。.

该项目距离轨道交通1号线和5号线的换乘站星塘街站约800米。

周边有现代传媒广场和湖东邻里中心，可以满足日常购物需求。

项目西侧有星洲小学、王敦幼儿园、Xi交大附中等学校，教育资源丰富。

去年底，沪东板块的颐和袁晶花园、招商秦苏溪、万科施琅项目相继入市，再现“千人一面”

在二手房市场方面，周边的湖畔天成、自由水岸花园、中海国际社区六区等二手房挂牌价格在4.3-4.8万元/㎡。

与项目一路之隔的中海上华琚，挂牌均价则达10万元/㎡。

对比南侧的招商沁苏禧备案均价4.85万元/㎡，以及自身楼面价因素，建发上华琚西项目入市后备案均价或有机会突破5万/元㎡大关。

项目预计最快将于今年上半年入市，其地理位置、配套的优势，以及产品的稀缺性，或将再引发千人抢房热潮。

华润独墅湖项目

打造一线湖景洋房

华润66号项目位于工业园区启月街西、创苑路南，项目成交楼面价为34500元/㎡，刷新了板块楼面地价天花板。

根据规划，项目拟打造19幢6-7F的洋房，项目西邻独墅湖，拥有一线生态湖景资源。

具体楼栋分布如下：

社区两个出入口，分别位于项目西侧万寿街与东侧的启月街。

同时项目1#、2#、3#的两大户型也公示了出来，清一色的改善大平层。

1/2#楼一梯一户

1/2#楼四房两厅三卫户型

3#楼一梯一户

3#楼西边户四房两厅三卫户型

3#楼东边户四房两厅三卫户型

同时根据规划，装标不低于3000元/㎡，不高于6000元/㎡。

项目地理位置十分优越，距地铁2号线独墅湖邻里中心站点仅200m，紧邻独墅湖和独墅湖公园，可以享受独墅湖的湖景资源，独墅湖邻里中心、独墅湖幼儿园、独墅湖学校皆在附近，可谓闹中取静。

目前独墅湖板块新房中，只有招商文禧花园在售，整体备案均价48500元/㎡，目前154㎡户型正在验资中。

园区斜塘板块

园区次核心斜塘板块今年也有三个项目入市，其中由华发、仁恒参与开发的27号地块格外引人关注。

华发仁恒27号项目

项目位于园区金堰路东、东宏路北，占地2.9万㎡，整体体量不大。

项目由华发、仁恒、苏高新联合打造。根据规划，项目拟建9幢17F小高层，产品类型也十分纯粹，全盘户型只做了一个户型，也就是约143㎡的三房户型。

项目的地理位置也很不错，北侧直面斜塘河，享受奥体商圈和永旺商圈的辐射。同时距离在建轨交6号线金家堰站直线距离约200米，未来将是妥妥的地铁盘，而且地块南面还规划了一所9年制学校，预计在2024年建成。

斜塘板块断供多年，暂无新盘在售，今年除了仁恒华发27号项目，还有象屿斜塘44号项目、保利发展斜塘43号项目待入市。

这些项目均将打造大平层！未来斜塘房价或将冲破4万元/㎡。

二手房方面，周边二手房价格基本上都在4万元/㎡以上，与项目仅有一河之隔的路劲澜山澜均价约5.5万元/㎡，存在着一定的倒挂。

项目预计1季度入市，仁恒的品牌与口碑使项目承载了众多市场期待。

木渎仁恒项目

仁恒深耕多年苏州多年，凭借其优秀的产品力，赢得了市场的口碑与认可，成为了苏州房地产市场的一块金字招牌。

除了前文提到的斜塘仁恒项目，仁恒在木渎板块参与开发的项目也将于今年入市，市场期待值也颇高。

合润仁恒61号项目

该项目拿地时间较早，在2021年11月，苏州合润拿下木渎61号地块，成交总价约18.43亿，楼面价15500元/㎡。

根据规划，项目拟建15幢8-26F住宅产品，由合润、仁恒联合开发，仁恒操盘。

项目整体布局如下：

其中，4栋8F洋房、7栋10F洋房、1栋24F高层、1栋25F高层、2栋26F高层。

本次公示公开了7#、9#、10#、14#楼的户型以及标准层示意图。

7#楼为24F的高层，主力户型为3房2厅2卫；

9#、10#、14#楼均为10F的洋房，主力户型为4房2厅3卫。

同时根据要求，项目为全装修交付，最低装标1500元/㎡。

项目周边配套完善。交通上，驾车可通过中环西线快速到达其他区域，距轨交1号、5号线站点也只有1公里左右距离。

商业配套方面，板块内有花样城、大运城、山姆会员店等，驾车前往狮山板块也在10分钟内。

目前，木渎板块均价基本在2.5-3万元/㎡。板块除了中铁诺德国礼、大境风华、璟翠雅园等在售项目，产品力较强，木渎板块还有惠润51号地块、合润5号地块等项目待入市，未来竞争将会更加激烈。

仁恒61号项目入市后能否凭借仁恒产品力带动板块均价提升，也值得期待。

可以看出，2023年新房市场的趋势仍然是改善需求。品质房企多在头部或者次核心板块布局，并且更注重产品多元化的打造。

随着今年核心地段项目的集中入市，必将形成强烈的竞争。而只有凭借产品力、交付力、品牌力等优势满足客户多元需求的项目才会受到更多市场青睐。

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