作者|李斗

田林炎

土地作为房地产开发商的重要生产资料，是整个房地产开发链条中最基本的“原材料”，也是未来楼市的风向标。然而，面对北京的土地市场，开发商长期以来对拿地无动于衷。

但对于大多数房企来说，困难就摆在面前。不拍地，巧妇难为无米之炊，来年企业可能倒闭。

2023年2月8日，北京首场土地拍卖中，情况发生了变化。一批来自南方的地方国企房企涌入拍卖现场，抢走了很多深耕北京市场多年的房企的风头。

据悉，这不仅是春节后北京土地市场的首次拍卖，也是2022年第五批集中供地的收官之作。共出让6宗地块，吸引了33家房企和财团报名竞争。

具体来看，这6宗地块分别位于经济技术开发区、朝阳区、石景山区、通州区、昌平区和房山区，总用地面积约21.47万平方米，总建筑面积约53.18万平方米，总起拍价122.52亿元。

其中，三幅地块以底价成交，另外三幅地块经过房地产企业的激烈竞争，以高价成交。最终，当日北京土地市场共成交132.09亿元。

对于北京的房地产市场来说，年初的土地拍卖引起关注的另一个原因是最近网上流传的一份自然资源部办公厅2022年12月8日发布的《关于进一步规范住宅用地供应信息公开工作的通知》。文件称，出让土地由一年三次集中供地调整为多次小型集中供地。

因此，有媒体将此解读为今年22个城市取消集中供地制度。真的是这样吗？

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年初北京首次土地拍卖释放的信号，如土地供应价格、开发商拿地态度、规划方案等。都从不同维度揭示了北京楼市的未来走向。

2023年2月8日下午，北京市政务大厅的土地拍卖现场座无虚席，参与报名的14家房企和联合体举牌人全部坐在了拍卖席位上。都是来参加昌平区信息产业基地地块的购房者。

房地产企业看重这块地的原因并不复杂。不仅地段极佳，周边的商业、学区、地铁等配套也是一应俱全。可以说是北京本地拍卖市场不可多得的好地。

为了顺利拿下“黄金宝地”，越秀、城建、建发、厦国贸、招商、首开、钟健置地等14家房企展开了激烈的“厮杀”。

拍卖开始前，该地块已报价14轮，金额30.75亿元，距离地价上限不足3万元。所以在官方拍摄现场，只用了1分钟，房企的要价就触及了土地合理价格的上限。然后，拍卖现房销售面积迅速达到上限。

按照规定，哪家房企能拿到地块，需要现场抽签决定。最终，来自广州的国企越秀地产成为“幸运儿”，以约3.7万元/平方米的楼面价和15%的溢价率拿下该地块。

然而，越秀地产的猛烈攻势并没有停止。

为了拿下石景山苹果园这块地，越秀地产和中海地产展开了激烈的争夺。中海地产虽然是深耕石景山地区已久的“大地主”，但在最后一轮竞标中还是败给了越秀。

最终，越秀地产经过6次报价，以“现房销售面积25.99亿元1.5万平方米”拿下该地块，溢价率15%，楼面价43117元/平方米。

越秀地产在上述两宗地块共投入59亿元，被认为是当地拍卖的“最大赢家”。

据业内人士分析，越秀的大手笔拿地

据悉，该地块还吸引了龙湖、首开、华润、建发等10家房企参与角逐。龙湖首次报价13.1亿元后，两分钟触及地价上限，转而抽签决定赢家。最终，朝阳小红门地块被钟健东富以14.26亿元收购，溢价率15%。

要知道，最近两年，参与北京地方拍卖的房企基本都是国企和央企，每次地方拍卖的参与者都是中海、华润等不可或缺的老面孔。在广大民营房企放缓脚步的时候，以中建为代表的“建筑系”央企和地方国企开始逆势补仓，成为地产行业一批新的隐形“地主”。

回顾2022年整个土地投资，除了保利发展、万科、中海地产、招商蛇口、华润置地等头部房企外，建设央企、新民系等地方国资的实力开始变得异常强大，在北京土地市场也明显显露出来。

以去年北京第三批建发地产为例。建发地产击败首开、保利、华润、绿城、中海、金茂等多家房企，以33.8亿元将丰台热点地块槐房村收入囊中。

但这一次，来自南方的地方国资来势凶猛，与众多深耕北京的房企展开正面较量。来自厦门的企业也不甘落后。从2022年下半年开始，厦门国贸多次参加北京图拍。

在本次本地拍卖中，公司率先在朝阳小红门地块提交《高标准住宅建设承诺书》竞拍石景山苹果园地块，但仅受限于摇号机制，最终遗憾错过。

(来源/视觉中国)

南方房企突袭北京

地方国资这次之所以看中北京市场，与北京市场灵活的供地调整规则密不可分。

“集中供地”实施两年以来，2021年北京本地拍卖市场经历了“热-冷-稳”。

2021年2月，自然资源部要求22个重点城市住宅用地实现“两集中”的政策落地，集中发布出让公告、集中组织出让活动，且原则上全年发布出让公告不超过3次。这份公告的推出，让土拍市场发生了许多实质变化。土地成功出让的难度越来越高，房企们的投拓压力也越来越大。

东方金诚分析师唐晓琳认为，“集中供地政策在一定程度上提高了房企的投资门槛，在当前的行业环境下，有能力深度参与集中供地的房企数量十分有限。因此，部分城市调整集中供地节奏，是在土地市场低迷期的一种必然选择。”

而作为一线城市之首的北京，2022年第三、第四季度时，便已开始灵活调整供地政策。譬如，2022年第三批次和第四批次集中土拍中，北京市场多个地块均由当地国资企业“申请激活”，并最终以底价成交的方式确定归属。

同时，实行“集中供地”的22城中，包括北京、杭州、苏州等多座城市也开始增加供地次数，由三次增加为四次、五次、六次。也因此，随着“集中供地”的“一年三批供地”升级到“一年多批供地”后，行业内也开始流传着“取消集中供地”的说法。

对此，自然资源部发文表示：“不是要取消集中供地制度，而是优化完善集中供地政策，更好发挥充分公开披露信息对于稳定和引导市场预期的积极作用。”

而从北京本次的土拍来看，也明显能感知到政策调整的灵活空间。相比以往，不仅指导价格空间有所扩大，出让地块中也有了明确的规划和配套提升计划，更有利于房企针对性地打造产品。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析指出，“阶段性调整集中供地是必要的，比如增加土地出让的批次，每一批次供应的地块尽量减少，增加土地出让的优质程度，适当调整土地出让的底价和溢价率，减少竞配建、竞自持，从而降低拿地的实际成本。同时，在需求端对开发商资金链进行纾困，对已经出让的地块采取各种方式进行二次出让或尽快开发，以回补土地市场的资金需求，促进楼市和地市的良性循环。”

（图源/视觉中国）

“黑马”国企亦面临挑战

对于本次土拍的“大赢家”越秀地产而言，这并不是它第一次登上北京土拍的舞台。

2021年，北京首次集中供地推出之时，越秀联手西城区属房企天恒置业，以底价45.7亿元共同拿下了位于怀柔区刘各庄的1宗棚户区改造地块，成为越秀地产进军北京的“首秀”。

据媒体报道，当时，越秀想要拿下的地块不止这一个，其不仅和天恒联合报名参拍了朝阳区金盏两宗地块，同时也联合华发报名了朝阳崔各庄地块。但最终，由于竞地过于激烈，越秀还是未能收获朝阳市场地块。

而进入2023年，越秀不再选择和北京地方房企结盟，而是干脆单枪匹马单独拿地了。一连夺下两宗热门地块的拿地攻势，也暗含了越秀进一步布局北京市场的意图。

但以越秀地产目前的营销成绩来看，其在北京的首个项目去化成绩并不如意。住建委官网显示，越秀于2021年5月拿地的楼盘，目前已取证房源1000余套，已签约套数仅19套；成交均价为3.66万/平方米，也远未达到该地块的销售指导均价4万/平方米。

除了越秀地产之外，此前曾在北京市场击败越秀并拿下热门地块“昌平北四村”的建发房产，也同样面临着一定的项目销售压力。住建委官网显示，自2022年末开盘至今，建发房产期待的文源府的网签去化率为26%。

实际上，过去一年来，不管是供地数量还是成交金额，北京土拍市场都呈现出下跌趋势。数据显示，2022年累计上架59宗地块，成交55宗，成交面积485万平方米，同比下降30%，实现土地出让金收入共计约1615亿元，较去年下降24%。

与此同时，在全国楼市环境下行、行业收缩等因素影响下，北京市场新房库存量开始出现了严重过剩的迹象。据中指研究院监测，截止2022年12月底，北京新房库存规模约为1263万平方米，同比增加8%，再次回到高位水平，短期库存出清周期达到18.3个月，目前库存去化时间超出正常水平，整体去化风险较为突出。

房地产市场出现的上述新变化，给即将推盘的开发商带来了更多销售压力。而进入2023年，北京新房供应仍将推出一大批住宅用地。这对于目前市面上的项目而言，销售竞争压力更大了。

2022年12月30日，北京市规划和自然资源委员会网站发布，2023年部分拟供商品住宅用地项目清单（第一批）共计17宗地块，涉及朝阳、丰台、石景山、大兴、经开、通州、顺义、昌平、门头沟等9区，总建筑面积约157万平方米。

对此，中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静指出，随着新房供应不断放量，当前北京新房库存增加，去化压力亦在提升，但北京住房需求相对旺盛，政策边际改善下，市场情绪有望延续修复态势，短期市场活跃度或将保持，性价比较高的优质项目仍是购房者关注的焦点。