作者：世联评估|首发：价值领地微信公众号

*以下内容摘选自世联评估价值研究院 《2022年中国房地产代表城市回顾（北京篇）》

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PART1

新房市场

一、住宅新房供应

2022年，60,155套,共供应新房，新增供应区域为696.81万m.与2021年的下降3.86%相比，供应区域与下降9.79%.相同

今年供应面积最大的是昌平区，共供应11162套，共新增供应面积112.92万m；大兴区排名第二，共供应9418套，总新增供应面积97.68万m，西城区供应最少，共供应13套，总新增供应面积5800 m，2022年供应量排名前三的项目分别是门头沟区京能西山印度的共有产权房、昌平区国裕燕园(指导价)、大兴区西红门橡树湾(指导价)，共供应1996套，

2022年，新房供应市场整体表现不佳。虽然供应量下降，但总体下降幅度不大。从月度新房供应量来看，4月、8月、9月新房供应量超过5000套，其余月份徘徊在2000套至4000多套之间。毕竟在疫情反复、房企爆雷等因素面前，新房供应明显乏力。但随着疫情控制措施的转变，之前频繁的救市政策，以及年底房企众多。

二、新房成交分析

2022年新房累计成交量在55,985套,成交均价在54,409元/m.与2021年的下降27.42%相比，成交面积与下降26.21%.相当

今年成交量最大的区域是大兴区，共成交9783套，成交均价45996元/m；昌平区排名第二，共成交7250套，成交均价44161元/平方米，西城区成交最少55套，成交均价94349元/平方米。

2022年成交前三的项目分别是大兴区北投儒郡共有产权房、大兴区星海星光里共有产权房和昌平区未来汇园共有产权房，分别成交1478套、1049套和1047套。

2022年，北京新房市场多受疫情等调控政策影响，整体市场成交量处于低位运行状态，与成交量减少27.42%.往年相比从月度走势来看，除2月份受春节假期影响外，成交量为全年最低，仅为2055套。1、3、4月成交量基本维持在4500套左右。随后，由于疫情的反复影响，市场交易量持续下滑。直到6月，防疫措施逐渐正常，开发商打年中业绩的同时，成交量止跌回升。8月份以来，新房市场成交量出现三连涨。突出表现在10月份成交量达到全年最高水平7555套。11-12月底，疫情卷土重来，新房市场交易量明显下降。最后把12月份的成交量定格在5000多套。

从成交均价来看，近年来北京新房市场成交均价的走势一直保持上升趋势。与2021年相比，均价上涨7.85%的增长率有所上升。在多次疫情影响下，成交均价依然保持较强的韧性。目前，北京新房市场仍坚持“房不炒，稳字当头”的总基调，保持房地产调控政策的连续性和稳定性。预计2023年新房市场将逐步复苏，市场表现将好于2022年。

三、新房存量及去化

我们选取北京新房市场过去一年的月均销售速度来计算。北京新建商品房库存需要完成的数量在23.0个月,和库存需要完成的面积在25.7个月.各区的情况都高于

套、12,223套；去化速度上大兴区、昌平区和顺义区最快，分别为813套/月、603套/月和494套/月；存量套数去化时间上，海淀区、东城区、延庆区最快，分别为7.6个月、10.4个月和14.9个月，压力最大的为西城区、怀柔区和密云区，去化周期分别为150.3个月、56.5个月、43.0个月（东、西城禁止新建商品住宅，市场成交多为二手房交易，成交量较少，去化时间上可能与实际有差异）。

2022年整体楼市成交量处于低温运行状态，导致库存去化速度减弱，出清周期再次大幅拉升，库存出清周期达到23个月，目前库存去化时间超出正常水平，整体去化风险较为突出。

●PART2

存量住宅

一、存量成交分析

2022年12月存量房住宅成交8,773套，较上个月环比下降18.39%，同比下降43.19%，12月二手房均价为53,832元㎡，较上个月环比下降0.07%，同比上涨2.27%。

回顾2022年，受疫情反复影响，北京存量房住宅成交套数明显回落，存量房住宅成交141,073套，较上年同比下降26.98%；存量房成交均价为53,611元/m²，同比上涨1.85%。

从行政区域看，朝阳区、海淀区和丰台区存量房成交套数为前三，分别为34,076套、15,947套和15,298套，占比分别为24.15%、11.30%和10.84%。成交量最大的朝阳区，超过第二名海淀区近1倍有余，依然是名副其实的成交大户。怀柔区成交套数最少，成交1,208套，成交量占比仅0.86%。成交均价方面，西城区最高，为123,586元/m²；成交均价最低出现在平谷区，为22,680元/m²。

根据2022年全年存量房数据走势分析可以发现，北京存量房市场受疫情影响更为明显，年内多次疫情反扑来袭，打乱二手房市场复苏节奏，2月二手房成交量8,260套位于全年最低，春节节后疫情短暂得到有效控制，二手房市场得以喘息，市场热度短暂升温，3月成交套数突破15,000套升至年内最高位，但4月起疫情反复，市场成交量逐步回落；5月成交套数再次拉低仅比2月成交多出百套；随后优政频发，贷款利率再次下调，二手房市场迎来缓慢复苏，成交量走势呈现4个月连续上涨，直至9月成交套数升至14,329套位居全年销量第二，10月后受国庆假期出游及疫情影响，二手房市场再次进入下降通道，与此同时年末防疫管控措施逐步转变，12月成交套数再次跌至1万套以下。目前疫情高峰已过，二手房市场热度将逐渐回暖，之前出台优惠政策持续发酵，预计2023年二手房市场活跃度将大概率有所提升。

●PART3

住房租赁市场

北京市住房租赁市场2022年12月份经过各区加持平均后的月租金为92.26元/m²，租售比为1:583，与往月相比租金持续微降。

2022年整体租金呈现波动趋势，受疫情影响，租赁市场成交节奏改变，部分租赁需求被迫暂缓或取消，导致年度租赁成交规模小幅下降。

从月度数据来看，2022年1-3月，随着市场的逐渐回暖，平均租金呈逐月平稳上升趋势；4月，受疫情影响，租金出现回落；5-7月，疫情逐渐稳定，毕业旺季来临，租金逐月回升；8-12月，受租赁淡季及疫情双重影响，租金连续5个月下滑，租金明显低于上年同期水平。

综合来看，2022年度租赁成交节奏受疫情影响明显，不过，各区租赁成交规模和租金价格受影响较小，随着疫情因素的逐步消减，未来租赁市场将逐步回归正常运行节奏。

●以上内容摘选自世联评估价值研究院《2022年中国房地产代表城市回顾（北京篇）》

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本文作者：世联评估，全国领先土地房地产、资产评估机构，拥有强大的评估师团队，持有RICS、MAI、HKIS等国际学会资质，致力专业持续领先，以前瞻视角深度解读房地产市场，内容首发价值领地公众号，原创精彩不断！如需转载本文，请点击查阅转载规则。

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