【地产新生代】:近两年，房地产行业经历了剧烈的波动和调整。幸存下来的房企犹如跨越生死关口，重获新生，行业格局也发生了巨大变化。一批熟悉的老面孔消失了，而另一批央企、国企、民企崛起出击，港资地产商也再次卷土重来。

他们构成了新生代房企的主力军。一个全新的地产江湖已经形成。在此基础上，华尔街推出了“地产新生代”这个话题，来勾勒和记录他们的生存法则和未来蓝图。

作者|曹

继福建地产老大建发吞并红星美凯龙，谋求董事三角后，广州“地产第一哥”越秀地产也显示出全国扩张的野心。

2月8日，越秀时隔两年高调访京，斥资59亿元，拿下北京两块地，成为2023年北京首轮土拍最大黑马，也打响了全国扩张的第一枪。

2022年，越秀地产销售额创历史新高，逆势升至嘉里榜单第16位。在大部分房企减少、停止拿地的时候，越秀开始向张之路扩张，各项业务蓬勃发展。

越秀作为广州的国企，在融资和拿地方面已经展现出了足够的优势。一位十大房地产明星在冉冉崛起，并熬过了2022年的寒冬。这家从广州走出的本土国有房地产企业，正在张之路的全国扩张中逐渐走向高潮。

北京首秀

2月8日，2023年北京首轮土拍结束。出人意料的是，越秀杀出重围，巨龙过江，成为了这场地方拍卖的最大赢家。

本次地方拍卖共推出6宗地块，越秀屈居第二，击败中海、华润等央企和北京地产一哥等十几个强劲对手，接连拿下石景山苹果园和昌平信息产业园两宗总价59亿元的热门地块，位列土地拍卖榜首。

越秀地产于2021年5月首次进入北京。当时只是和天恒物业以联合体的形式拿下了北京怀柔区的一块地，算是小打小闹。这次60亿去北京拿地，是越秀正式攻占首都，具有很强的战略意义。

众所周知，几年前，这么大金额的地块，往往被万科、恒大、融创等巨头，或者中海、华润、保利等实力雄厚的央企收入囊中。现在，都被越秀打败了。

越秀的举动让很多北京地产界人士感到意外。“这个南方房企是来北京土地市场抬轿子的吗？”

对此，李认为，相比华润、中海等在北京深耕多年的房企，拿下这两块地是越秀在北京的首秀，越秀必然会赢，愿意牺牲部分利润来获得。

越秀地产相关人士表示，公司战略是全国扩张，北京是极其重要的市场和重仓，拿地价格相对合理。

此外，华尔街了解到，原旭辉华北区域集团总裁董毅已于今年年初履新，担任越秀地产北区副总裁兼北京公司总经理。任命这位投资拓展专家是越秀北京拿地的另一个驱动因素。

长期来看，北京拿地并不是越秀的第一次激进之举。早在去年，越秀就已经在土地市场大显身手。

克而瑞数据显示，2022年，越秀在广州、杭州、佛山、合肥、郑州、长沙等地扫货，新增土地价值高达1162.4亿元，与当年销售额相差无几，位列克而瑞房企新增价值榜第七位。

在近两年房地产市场持续低迷，大量房企资金短缺的情况下，越秀逆势扩张的信心从何而来？

从行业来看，越秀的本地

在地方财政和金融机构的支持下，越秀有充足的融资渠道。越秀地产董事长林兆元在去年初的业绩会上透露：“目前各大金融机构已经主动向我们公司提供M&A贷款，公司的钱不差钱。”

去年9月，越秀地产发行了10.9亿元5年期公司债，票面利率低至3.09%，处于非常低的房企融资水平。

另外，越秀自身的销售和回款也不错。克而瑞数据显示，在90%的百强房企业绩下滑的情况下，2022年，越秀全口径销售额同比增长6.5%，达到1260亿元，比2021年上升21位，达到第16位，成为进步最大的30强房企之一。

而且越秀2022年在广州实现全口径销售额658.35亿元，远超保利发展200多亿元，牢牢占据广州“地产第一哥”的宝座。

上海易居研究院研究总监严跃进认为，广州房企去北京拿地，进一步体现了越秀的全国布局。未来，这家房企的销售额和影响力可能会继续扩大。

杠杆率急剧上升

任何事情都有两面性。越秀大举扩张的风光背后，是近年来一路走低的毛利率和不断攀升的杠杆率。

2022年上半年，越秀营收不增反降，营业收入约312.9亿元，同比增长29.1%。归母净利润17.1亿元，同比下降25.8%。2019年达到34.21%的高位后，其毛利率一路下滑，到2022年上半年末，已降至21.2%。

越秀虽然还是绿色房企，但资金链压力越来越大。财报显示，与2021年末相比，2022年上半年，越秀地产总负债规模增至2446.93亿元，剔除预付款后的资产负债率增至69.4%，净负债率增至59.7%，现金短期负债率为1.45。

越秀手里的现金也越来越少。2022年上半年，越秀手头现金为260.68亿元，比2021年末少了近70亿元。

越秀寄予厚望的TOD项目和旧改项目有望提升毛利，降低拿地成本。

兴业证券研报认为，越秀的私人市场拿地力强，有效控制拿地。

林昭远在去年中期业绩会上称，行业利润率下滑是普遍现象，会努力保持在20%-25%的毛利率水平；将持续增加在大湾区的优质TOD项目、旧村改造项目的获取力度，包括并购。

然而，加仓TOD项目、旧改项目也是一柄双刃剑，此前，曾重仓大湾区旧改的时代中国、佳兆业，后来都因回报周期过长、债务压顶等原因而暴雷。

2019年开始，越秀存货连年超千亿，存货周转率下滑明显，低于行业平均水平。克而瑞地产研究中心指出，这可能与存货中大多是TOD项目、旧改项目等有关，“长周期性、变现节奏较慢”。

未来，越秀将在规模扩张和盈利、负债的平衡问题上，艰难取舍，这也是每一家地产巨头崛起的必经之路，考验着房企的战略智慧和经营之术。

一位接近越秀的人士指出：“以前大家对国企的印象，是不加班、不卷。但越秀近年也越来越卷了，公司工作氛围很紧张，效率很高，不时加班，越来越像市场化民企”。

这可能便是做大的代价，也是房地产进入平稳甚至下行周期的体现，没有人再能像黄金时代那样轻松赚钱。

在房地产的下半场中，无论国企还是民企，内卷已经平等地笼罩每一家房企，幸存者都要在日益激烈的市场竞争中，为活得久、活得好而搏命。

对于越秀而言，扩张征途的顺利与否，也将决定其能否从地方龙头，跃升为全国性房企，这注定是一场风险与机遇并存的惊奇之旅。