编辑|于斌

出品|潮起网「于见专栏」

说到南京溧水卧龙湖镇的房地产项目，在南京当地和媒体圈里被称为“劣迹斑斑”。

作为位于南京溧水卧龙湖旁，产品包括别墅、公寓、小高层的“优质”项目，在建设和交付阶段一直收到负面消息。

从“虚假宣传、偷梁换柱，甚至搭建违章建筑、非法开工”，到交房时“空鼓、起砂、楼板开裂”的投诉，再到“无视别墅禁令”之争、拖欠工程款、欠税之争……

卧龙湖小镇作为一个房地产开发项目，问题的多少可以说是成正比的。就在最近，它还遇到了项目业主因为拖欠工程款，在营销中心门口拉横幅的事件。

再深究，卧龙湖小镇项目似乎遇到了前所未有的困难。在房地产行业堪忧的背景下，能否挺过这一轮房地产萧条？作为主要开发商，南京卧龙湖地产能否解决现在所处的困惑？

卧龙湖小镇，到处不合规？

从去年开始，有媒体对卧龙湖小镇项目进行了深入分析。有媒体报道称，卧龙湖小镇项目在最基本的建设合规性上面临很大问题，十几年来不断被诟病也就不那么令人意外了。

公开资料显示，卧龙湖镇位于南京溧水经济开发区，规划用地面积260万平方米，实际总用地面积999981平方米。该项目紧邻南京地铁S7号线卧龙湖站。

在庞大的项目体量下，卧龙湖小镇的定位也相当“高端”。

根据官方介绍，该项目是“以北美风格为基础，集人居、旅游、娱乐为一体的特色小镇”。在南京卧龙湖置业有限公司的运营下，还配有马术、帆船、游艇俱乐部、游乐系统、商业娱乐设施等复杂业态，可以说是“齐全”了。

丰富高端的商业配套和良好的生态环境一直吸引着卧龙湖小镇项目的目光。虽然项目位于南京郊区溧水区，周边配套不完善，但近年来吸引了不少买家。

但独栋别墅、联排别墅、平房、高层住宅的卧龙湖小镇项目，却被质疑是否符合相关用地和规划手续。

据悉，2003年后，国土资源部陆续下发文件停止别墅用地供应和审批，国务院也下发通知停止别墅房地产开发项目土地供应，防止大户型商品房多占土地。

在这样的背景下，2006年开始拿地，2008年开始陆续开盘的卧龙湖小镇项目，被很多人认为是在违反国家相关政策的前提下开发建设别墅产品。这似乎导致了卧龙湖小镇的别墅项目从一开始就备受争议。

此外，卧龙湖小镇的一些组团项目也被质疑容积率不达标。

据相关媒体统计，以卧龙湖地产C4独栋别墅群为例，该项目容积率仅为0.46，不符合国土资源部限定的住宅容积率不得低于1.0的要求。

需要指出的是，住宅容积率不得低于1.0的要求也堵住了别墅用地的审批之路。然而，人们对卧龙湖镇如何继续开发别墅并推出容积率低于规定的产品感到不解。即使在今天，卧龙湖小镇仍在开发新的独栋别墅产品。

在种种涉嫌违规之下，卧龙湖小镇项目并非没有相关部门的重视。据悉，该项目在2013年、2014年和2017年进行了一些整改行动，但整改后，卧龙湖镇的综合容积率数据仅为0.8，仍低于规定数据，而卧龙湖镇仍在公开宣传其各种别墅产品的优越性

比如卧龙湖镇官方公示其规划用地面积约3900亩，但项目取得的国有土地只有1500亩左右。这么多土地哪来的？这个问题目前没有明确的说法。

至于这么多土地的用途和业态规划，更是扑朔迷离。卧龙湖镇下的马术学院、养老院、医院、高尔夫练习场等大量与住宅、商业、旅游关系不大的业态，在规划建设时是否符合相关用地要求？

当然，在持续的质疑声中，卧龙湖镇也面临着相关部门的制裁。

网络消息称，虽然规划并宣传了大量高端业态，但由于违规，项目高尔夫球场被强制铲除，马场建设被责令停止，医院规划因不符合用地属性而停止开发。

但还有一个更复杂的问题，就是这么多年来，卧龙湖镇很多用地规划其实一开始就是违规的，后来整改了，还有很多违规的地方没有整改。即使不考虑这些情况，那么多因为开发商的“美好”宣传而选择买房的业主，在发现很多商业计划实际上无法实现时，该怎么办？

如今，庞大的卧龙湖小镇项目似乎成了一块“试验田”，问题重重。除了一些成熟的街区群，到处都是大量的空置房和杂草丛生的别墅。这些结果无疑在项目策划之初就注定了。

深扒之下，更多问题浮出水面

如果说项目审批的不规范还可以解释为历史原因的话，那么如今已经开发运营了十几年的卧龙湖小镇项目，却因为更多的争议而陷入了持续的诟病之中。

比如，由于项目体量巨大，目前还在建设开发中，最近又有工程方直接跑到卧龙湖镇营销中心门口拉横幅。

根据网络上流传出来的照片以及相关内部人士的透露显示，卧龙湖小镇项目存在着不少项目工程款拖欠的情况，而一些工程公司由于生存压力所迫，直指卧龙湖小镇存在各种耍赖、拖延工程款以及推翻双方已经达成的合同及会议纪要行为的情况。

天眼查数据显示，卧龙湖小镇的开发商南京卧龙湖置业有限公司存在着多达310条自身风险和五十条被起诉的立案信息，其中不乏被合作工程方起诉催款的案例。

另外，卧龙湖置业还存在着数额巨大的欠税，截至目前，该公司累计欠税余额总金额为11174.38万元，涉及房产税、土地增值税等各类科目。

从历史欠税公告上来看，其51468.39万元的欠税总额也能够说明一些问题。

或许，随着房地产市场的持续降温，卧龙湖置业像很多其它房企一样遭遇了资金困境？

与其说是资金困境，不如说是卧龙湖置业这家公司把巨额资金转移到别的地方去了。

据统计，卧龙湖小镇项目入网总套数为三千多套，目前已经销售2400多套，成交价按12000元每平米计算的话，项目售价达到47亿元。但其房屋开发成本预估只有27亿元，卧龙湖置业并未选择将多出来的钱用于偿还工程款及税收，而是用在了海外地产、购地置业、金融投资上，存在巨额资金去向不明的嫌疑。

坊间的传言是，卧龙湖置业的两位老板一个是美国国籍、一个是澳大利亚国籍，这就让其“销售额多转移到国外去了”的传言四起。

考虑到在过去很多年的“地产大跃进”期间，卧龙湖小镇项目也存在不少盲目扩张、管理维护缺位的情况，我们可以发现该项目至今还有很多规划的商业后续建设进度缓慢，这不由让人担心它会不会在某些规划建设上最终“烂尾”。

面对这样一种严峻的情况，有卧龙湖置业相关工作人员曾经在面对媒体的采访时表示，项目预计到2024至2025年前后完工，而即便到时真的能够按计划实现，这离项目最开始拿地已经过去了近二十年的光阴。

在工程公司“破坏当地营商环境”的控诉以及大量商业开发迟迟未落地之下，卧龙湖小镇项目还有更多的工程问题需要去解决。

比如在消费者直接面对的产品与服务层面，卧龙湖小镇因自身复杂的情况而连续多年被业主投诉。

交付的房子装“假窗户”、存在疑似私设违建和非法开工的情况、所交房屋“一套房空鼓50余处”、部分房屋紧邻公墓、楼地面渗水、门框变形、框洞间隙大、配套电器故障、随意变更配套、甚至“肆意霸凌业主”…

在网络上，我们可以搜索到不少相关业主及媒体对于卧龙湖小镇项目的控诉，业主的愤怒之下，有些人还给卧龙湖小镇起了一个叫做“恶龙湖小镇”的外号。

尽管问题多多，但卧龙湖小镇项目仍然能够扛着风浪继续推出新项目、吸引不知情的业主及购房者，这种现状让人十分不解。

比如在网上流传出的这个叫做“卧龙湖康养小镇”新推项目中，我们竟然还看到了“新冠防疫操”这样的活动。全面开放的当下，只能说卧龙湖康养小镇的“康养含量”看起来并没有太多的科学含量，其中的运营实力不免让人产生质疑。

对于卧龙湖小镇被披露的大量问题点，我们将会进行长期的关注，相信在有关部门和相关媒体、业主的监督下，它的这些问题点一定不会轻易地就这么躲过去。

只希望，目前已经引发关注的种种争议不会是卧龙湖小镇“山雨欲来风满楼”的征兆，它最好的“解”还是直面问题并一步一步解决掉才行。