本文来源：时代周报作者：梁

2月6日，山东威海乳山市巢湖路沿线两排商铺大部分还在关门。坐不住的老单已经进入工作状态。

下午两三点是一天中最暖和的时候。工作至此，不要冻手。老聃指示两名工人更换商店的招牌。是一个招牌，其实只是一个很短的横幅，开头四个字：红底，黄字，“鼎翔房产”，“房屋出租出售置换”，旧手机号。

“你看这个颜色？”老山问时代周报记者，“你不能失去精力。”

工人挂上新牌子，时代周报记者拍摄。

老聃来自黑龙江，在乳山银滩从事房产交易业务16年，与这座海滨小城一起经历了楼市的起起落落。

好的时候，他一年能卖出四五十套房。“那时候全国各地的人都来乳山买房，有的人一次买好几套。”

随着潮起潮落，海景房热情退却，楼市也进入低潮期。乳山最近频频被搜到“被迫跟团买房”、“房价跌破千元”等新闻。

那么，真实的乳山楼市是什么样的呢？

只有13套房源单价跌破千元。

打开科控股公司APP，将银滩所有在售二手房按照单价从低到高排序。可以发现，截至2月7日，银滩有13套房源挂牌单价跌破千元，另有3套房源恰好在1000元/平方米。

乳山最近被关注是因为银滩旅游度假区部分海景房价格跌破千元。

最便宜的一套，单价才795元/平米，6.2万元就能拿下这套78平米左右的两室两厅。作为对比，第一太平戴维斯统计数据显示，2022年第四季度，深圳新房季度成交均价约为6.42万元/平方米。

据时代周报记者了解，银滩最便宜的海景房于2022年11月挂牌出售，起价7.5万元，已经历5次降价。最近一次发生在今年1月15日，业主降价1000元，报价6.2万。

负责维护房源信息的经纪人杨如意在“房源信息”一栏中写道，“业主因家里有孩子，需要置换房屋，诚意出售，价格合理，随时过户。”

老聃的商店也有单价约1000元的海景房出售。

店内有房源信息的广告牌显示，海景花园一套约76平方米的两室两厅，售价12.5万元，单价约1645元/平方米；大庆怡园小区152平米左右的复式，21.8万，单价1434元/平米左右。

老单店展示的部分房源待售，时代周报记者摄。

“这种价格特别低的房子，一般条件都很差，比如楼梯房的顶楼或者阁楼。大庆怡园小区之所以便宜，是因为开发商当初卖房的时候买一层送一层。上面一层没有产权。按实际使用面积算，房价当然低。”老聃告诉时代周报记者。

据老聃观察，银滩的房价大多在两三千元。“独栋别墅比较贵，5000元/平方米到10000元/平方米不等。”

截至2月7日，银滩目前在科控股(Ke Holdings Inc .)挂牌出售的二手房有1805套，均价约3200元/平方米。成交价格方面，今年迄今为止，科控股Inc .平台已成交银滩二手房6套，成交价格在859-2453元/平方米之间。

吸引了全国观众。

与很多二手房价格倒挂的城市不同，在银滩，新房价格远比二手房贵。

这和银滩的发展节奏有关。

银滩自1992年开发以来，近30年的建设历史形成了不同类型、不同价位的建筑。

根据与海岸线的距离，银滩海景房分为

大庆怡园小区是为安置为石油工业发展做出过贡献的大庆老工人而建，于2000年9月开工建设。居住区占地面积约23万平方米，建筑面积约16.6万平方米，包括别墅和住宅楼99栋，住户1577户。

科控股公司显示，大庆怡园小区参考均价约为4835元/平方米，目前有6套房源挂牌出售。因为建筑类型不同，单套房源价格相差很大。最便宜的单价1394元/平米，22.3万元可以拿下160平米左右的大平楼；最贵的是带院子的别墅，总价188万，单价9428元/平方米。

时代周报记者拍摄的银滩大部分居民都是老人。

二线三线海景房主要是新开发的楼盘，楼龄新，有电梯，有暖气，价格比较高。

乳山滨海新区管委会介绍，2015年至2019年，全市新建商品住宅成交均价数据显示，银滩新建商品住宅价格呈明显上涨趋势，同比上涨约42.4%；2020年以来，乳山房价涨幅趋缓，新建商品住宅成交均价约为每平方米7500元。

具体来说。银滩在售新盘蓝城威海桃花源，距离海边直线距离约2.6公里，均价约9800元/平方米，而另一盘金鼎熙悦，均价约9500元/平方米。

“望群，你知道吗？开发商用大巴把全国各地的老人一车一车拉过来。他们手里有些积蓄，向往‘面朝大海，春暖花开’的退休生活。再加上对这里的情况不熟悉，很容易被忽悠高价买房。”孙明说。

银滩一号售楼处挂着“欢迎全国购房团”的横幅，时代周报记者摄。

关于巨大的二手房差价，乳山地产

签约当天即可拿证

在银滩，买房卖房是一件很简单的事情。

不同于北上广房东更为熟悉的链家、中原、我爱我家、麦田房产，维持房产交易正常运转的是这里大大小小上千家中介门店。仅是老单门店所在的潮湖路，短短600米的沿街商铺，错落分布着15家中介门店。

银滩的生意，不是卖海产，就是卖房产，时代周报记者摄

2月6日下午，海景花园业主王力来到老单的店里，他准备把现在住的房子卖掉，置换一套大点的。“女儿女婿一家四口人，他们逢年过节过来，再加上我们两口子，两室住不开，我寻思着得换一套100平方米的才够住。”

王力在一本笔记本上登记了小区名字、楼栋、房号和装修情况，再带上老单到家里搂一眼房子，“单大哥，房子就麻烦多费心了。”至此，一套房子的委托就算完成了。

和一线城市的委托、勘验、拍摄、签约等一系列繁复流程相比，在银滩，人情世故比商业逻辑更吃得开。

交易流程同样丝滑——当天签约，当天过户，当天拿证。

“钱财都到位，一会就完事，全国各地都一样。只不过大城市资金数额比较大，有贷款，不贷款当时都办了，”在银滩开中介门店的程姐，让时代周报记者记者见识到了什么叫“乳山速度”。

银滩的很多房产交易是在网上完成的，“二三十万一套房，对北上广的人来说，可不就跟买菜一样吗？”程姐说。

在苏州的黎越通过视频看房的方式，全款买下一套银滩海景房。“中介小哥跑了好几栋楼帮我们远程实时看房，最后买的这套，不管是位置、格局还是内部装修都算满意，所以就直接网上签约付定金了。”

去年11月，黎越打飞的来到银滩房管局办理过户手续，全程30分钟，“还没看到房，房本先到手了。”

“海边鹤岗”热度不再

“银滩，就是海边的鹤岗。”因为房价低，银滩得到一位乳山本地人的这样评价。

和鹤岗一样，乳山为全国人民所知，也是因为低到惊人的房价。除了房价低，海景的加持，也为乳山增添了谈资。

乳山的海景房集中在银滩。银滩因绵延21公里的银色沙滩而得名，滩平坡缓，海沙柔软细腻，有“天下第一滩”“中国最美海岸线”“东方夏威夷”之称。

随处可见的宣传招牌，时代周报记者摄

1992年，银滩开始发展房地产，开发高峰期在2000年之后。

乳山年鉴显示，2000年-2005年，乳山房地产行业发展迅猛，房地产投资总额从8800万元猛增至7.53亿元。

《乳山年鉴2006》指出，2005年，乳山房地产开发销售格局呈现新变化，开发中心由市中心区转移至银滩旅游度假区，住房消费主体由本市市民转为外地客户，房地产销售市场辐射全省及全国各地。

来自全国各地的购买力涌进银滩，房地产开发更是开足马力。2007年-2010年，乳山房地产竣工总面积高达562万平方米。

银滩整齐划一的房子，时代周报记者摄

银滩楼市起飞之际，老单从东北来到银滩，迎来事业高峰。

“那时候，我在里边租门市的，小区门口，最好的位置，进出的房主都能看到。最早的租金是一年两万块钱，第三年涨到三万块钱，我又租了5年，总共租了7年。”老单告诉时代周报记者，他当时主要是代理新盘，没有二手房，行情好的时候一年能卖掉四五十套房子。

“后来就不行了。我一看形势不对，房租三万块钱，水电费、管理费也高，我就不租了。”现在，老单的店开在路口，走到小区门口要5分钟。“以前生意好，3万元想租都租不到，现在没生意了，2万元也没人租，租来干啥？”

去年，房地产市场更冷了，老单就挣了几万块钱，隔壁两家同行先后结束营业。

“高铁10月就通车了，游客多起来，今年应该会好点。”老单说，“但也不会大好。”

（应受访者要求，王力、孙铭、黎越为化名）