相对于楼市销售的回暖，保障房交房的政策更加确定，竣工端的很多环节将陆续受益。

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随着房地产销售的持续下滑，2022年以来监管层不断出台刺激政策，充分释放供给端和需求端的宽松信号，但楼市销售回暖依然缓慢。该机构认为，与楼市销售回暖相比，保障房交房的政策更加确定，在一系列政策的推动下，竣工情况有所好转。

据西部证券测算，2023年房地产竣工面积将增长35.74%。由于宝交大厦直接推动烂尾项目完工，完工端涉及的消费建材和家电将直接受益；对于建设初期的建材品类，短期内难以改善。目前最接近完工端的建筑玻璃已经迎来盈利拐点，这意味着房地产产业链后续各环节的利润也将陆续修复。

保交楼确定性更强

2022年以来，房地产行业稳需求、保交房的政策陆续出台，力度逐渐加大，但实际效果相对缓慢。11月8日以来，“第二支箭”、金融十六条、银保监会允许保函替代预售资金的规定、全面放松房地产企业股权融资的第三支箭相继出台，形成稳定主体的政策组合拳，充分释放供给侧宽松信号。

与此同时，需求端相关政策不断出台，特别是2022年以来，放松限制、支持购房需求的政策集中出台，货币政策和财税政策在三季度发力。目前房贷利率已经降到很低的水平。

2023年1月5日，央行、银监会决定建立首套房贷利率政策动态调整机制，将房贷利率与新房价格走势挂钩，意味着房贷利率动态调整新政在延续此前阶段性调整思路的同时，突破了时间限制，进一步刺激了首套房贷需求的释放。

然而，楼市销售的复苏仍然缓慢。统计局数据显示，2022年1-11月，商品房销售额118648亿元，同比下降26.6%；商品房销售面积121250万平方米，同比下降23.3%；房地产开发投资123863亿元，同比下降9.8%；房屋新开工面积111632万平方米，同比下降38.9%；房屋竣工面积46565万平方米，同比下降18.7%。

西部证券指出，相对于促进房地产市场销售的快速恢复，“保交楼”的政策确定性更强，执行力度也会更强。自2022年7月停工停贷以来，中央和地方相继出台一系列措施保障交房，竣工情况率先好转。2022年8-11月，全国房地产竣工面积同比下降2.5%、6.0%、9.4%和20.2%，降幅较7月36%的降幅明显收窄。1-11月房屋竣工面积同比下降19%，降幅小于7月(23.3%)。

在保教楼的带动下，竣工端需求也将回暖，竣工规模将决定房地产产业链业绩的增长空间。奥维云大数据监测显示，2022年延期交付项目比例高达30%，这意味着近三分之一的项目将延期至2023年。

对于2023年的完成规模，西部证券做了相关测算。房地产项目从开工到竣工一般需要2-3年。理论上，新开工建筑面积数据比竣工建筑面积提前2-3年，即竣工面积

对于2022年，假设2021年逾期50%的商品房在2022年交付，2023年交付50%，2022年11-12月月度竣工数据同比下降5%和2.5%，那么2022年累计竣工面积将达到8.9亿平方米，同比下降11.94%；统计竣工面积/计划竣工面积为38%。同样，假设比例的下降全部来自逾期交房，2022年逾期交房面积将占规划竣工面积的25%。

假设2023年逾期交付占12%，2022年逾期面积占2023年60%，得出2023年房地产竣工面积同比增长35.74%。这意味着房地产产业链的业绩增长空间相当可观。

产业链不同环节先后受益

房地产产业链整体较长，上游以施工带动建材需求，下游以竣工交付带动装修需求。每个环节的需求类别和建设强度不同，保障房交房政策对其影响也不同。

由于宝交大厦直接推动烂尾项目完工，完工端涉及的建筑玻璃、保温材料、涂料、白电、小家电、消费建材等将直接受益；对于施工端广泛使用的水泥、螺纹钢等品类，考虑到房地产销售回暖尚需时日，短期内难以好转。

从产业链的传导顺序来看，临近竣工端的建材需求首先受益于宝交大厦。通常业主在竣工后3-6个月开始装修，需求传导到装修需要一段时间。

家电行业处于房地产产业链的后端，从竣工交付到转化为家电消费需求有一定的滞后性。在装修过程中，厨电对应的硬装要早于白电对应的软装，所以在之前的地产启动周期中，厨电的业绩比白电更早企稳。而传统的厨电二件套(油烟机、灶具)具有一定的预装属性，精装房配置率在95%以上，对工程渠道的依赖性更强，与房地产的关联度更高。其次是空调、净水，最后是电视、冰箱、洗衣机等。涉及到后期的软装。

至于受益程度，西部证券表示，相比C端市场，B端市场受益于宝教大厦的灵活性，这是因为装修等C端市场受益。

相对滞后，而且除新开工商品房，二手房、翻新房、保障房也可以带来需求，因此C端市场更为稳定。数据显示，2022年1-11月，全国20城二手房销售面积累计同比下滑14.7%，而同期全国商品房销售面积累计同比下滑23.3%。东吴证券指出，在前期停工断贷事件发酵之下刚需购房者更倾向于买二手房，表明住房销售实际需求具有韧性；另外部分一线和二线城市已进入存量时代，北京、深圳二手房成交占比接近60%，带来建材重装修需求。

对于偏向B端的建材市场，由于“爆雷”事件发生、市场景气度下行，建材供应商在手订单下滑，出货速度减缓，工程端业务受到较大压制，盈利已经见底。不过，近两年与出险房企相关的坏账已基本计提完毕——2021年四季度以及2022年一季度和二季度是信用减值计提高峰，2022年三季度起仅以常规计提为主。

客户方面，头部企业大客户基本转为国央企，其他客户也由垫资模式转为现款现货或代理商模式，坏账风险大幅降低，收入质量有所提升；另外，“爆雷”事件使得建材供应商渠道结构得以调整，一方面收缩2B业务规模，另一方面扩大经销客户数量、降低工程直销占比。在此基础上，由于B端建材供应商业绩率先受益于保交楼，因此具备更大弹性。

实际上，消费建材的毛利率已经触底回升。据东吴证券统计，2022年二季度开始，除防水材料外，多数消费建材细分子板块盈利已有回升，2022年三季度为防水材料原材料成本最高的季度。随着主要原材料价格的大幅回落，2022年四季度继续迎来盈利水平的修复。

建材、家居行业原材料在营业成本中占比较高，直接影响行业盈利。2021年起，原材料价格持续上行，2022年起维持高位。2022年二季度，部分原材料价格下行。

据西部证券，为应对成本的增加，建材企业普遍于上半年开始提价，但“锁价”策略限制了提价的落地，进入四季度，预计“锁价”额度已基本耗尽，提价效果有望显现。

建筑玻璃最靠近竣工端，最先受益于保交楼实施。

据中邮证券，建筑玻璃盈利拐点已经确立。截至2022年12月22日，全国浮法玻璃周度市场均价为1572元/吨，环比上涨0.38%，同比下降26.7%；以天然气、煤气、石油焦为燃料的浮法玻璃周均利润分别为-222元/吨、-240元/吨、-46元/吨，环比上周分别提高10.5%、7.0%、16.4%。随着建筑玻璃迎来盈利拐点，后续各个环节盈利也将陆续得到修复。

在此背景下，产业资本开始进入地产产业链。

西部证券指出，面对地产行业深度调整和国际大宗商品价格上涨，2022年前三季度大量优质建材、家居企业遭遇戴维斯双杀。当优质资产价格合适时，自然会吸引产业资本的注意。据不完全统计，2019年至今，保利资本已通过股权融资、股权转让、合资建厂等方式参与到地产产业链的发展中。例如2022年10月，皮阿诺实际控制人马礼斌拟将其持有的上市公司20%股份转让给保利资本下属企业；11月，保利资本与科顺股份签署框架合作协议，拟开展全面合作。