开源节流是房企的当务之急。在全款的同时，房企也推出了一系列“过冬”措施，从各方面省钱过冬。

这是特殊时期的无奈之举，是应急之举。相比之下，有一个长期被忽视的浪费，而且数量不小，应该引起房企的重视。这是地下室的费用。

笔者接触过的地下室存在一些缺陷。每一个地下室优化，节省的成本少则几百万，多则几千万！

这种浪费对于目前捉襟见肘的房企来说，绝不是小数目。如何避免地下室成本的浪费，把钱花在刀刃上？具体说一下吧。

地库成本控制

关键是控好混凝土和钢筋的量

目前地下室是标准部分，很多规章制度已经被国家规范和地方政府固定下来。其实地下室设计就是在这些标准框架下寻找一个最优解。

很多房企喜欢从细节上挖掘成本，花了很多力气却省不出什么成本，有的甚至造成质量事故，得不偿失。降低地下室成本的关键是合理控制混凝土数量和钢筋含量，提高停车效率，避免大规模浪费。这涉及到挖掘方案、体型系数、柱网形式、车位安排等等。以下分为三个问题。

1、整体开挖还是独立开挖？

这涉及到很多成本。

首先可以肯定的是整体开挖措施少，建设成本相对较低。然而，整体挖掘可能不是最经济的方案。

选择独立开挖还是整体开挖，首先取决于地质条件。

如果不需要高强度降水，可以选择独立开挖，先开挖施工塔。

如果地质条件较差，如上海等沿海地区，独立开挖的施工安装费用会比整体开挖高很多。那么，就只能整体挖掘了。

另一方面，还要看资金成本。

比如说。

临水的项目通常地质条件较差，但价格相对较高。高售价意味着高楼面价，高资金成本。为了尽早达到销售条件，可以考虑只做塔体部分，不开挖其他部分，在塔体开始进入销售阶段或竣工验收前半年再做二次开挖。

如果楼面价比较低，资金压力没那么大，整体挖掘成本更低。不过，这个方案也意味着地下室的成本会沉淀两年左右。这个时间成本也必须考虑在内。

所以应该采用哪种开挖方案，要整体计算，综合考虑资金成本、进场时间、建筑安装成本，才能比较出最划算的方案。

2、地库能做单层就不做双层？

给定面积，是否有必要尽量减少地下室的层数？其实很多项目能做一层不能做两层。这不一定是最优解。无论地下室是单层还是多层，都要综合考虑体型系数和支护方案。

从体型系数来看，多层地下室比单层地下室性价比高。

地下室的造价首先受体形系数的影响。表面积越大，成本越高。地下室外表面的荷载一般在4吨左右。如果做成两层，中间一层混凝土的荷载只有400 kg，也就是说，外荷载是内荷载的10倍。最小化外表面的面积是降低成本的有效手段。

(2)地下室是一层还是两层，受支撑体系影响最大。

如果支护方案相同，都是自然边坡，或者都是桩基支护，那么做两层比较划算。

如果一层是自然坡，两层需要支撑桩，做单层可能更划算。

地下室钢筋含量比例可达30%。做单层地下室钢筋含量160kg/比较合理。两层地下室钢筋含量将减少到120kg/，三层90kg，四层50kg。随着楼层数的增加，c

从成本的角度来说，做多层地下室可以降低成本。据不完全统计，同面积下的双层车库方案，与单层车库相比，只有77%的土方、12%的混凝土、23%的钢筋、52%的防水材料。

单层地下室和双层地下室的成本比较(示例)

当然，从营销的角度来说，为了让楼里的电梯都直通地下室，会倾向于单层地下室。这也是为什么市面上很多项目都是单层地下室的原因。在前期的规划设计中，要综合权衡这些因素。

3、大小柱网是不是最佳选择？

现在很多地下室用的都是大小柱网。做深度方向的小柱网，主要是为了降低成本。停车方向采用大柱网，以提高效率。

理论上使用小柱网会降低停车效率3.1%~4%。

我们知道，梁和板的应力与跨度关系最大。小柱网的跨度比大柱网小2米多，但荷载减少一半。使用小柱网后，梁板的钢筋用量会大大减少，成本也会降低。

目前广泛使用的大小柱网是一种适度的做法。这和之前行业人员流动率高有关，采用中庸方案可以提高决策效率。但这不一定是最好的选择。一般来说，如果地下室全是天然基础，采用双向小柱网更划算，如果地下室全是桩基础，采用大柱网更划算。

房地产人要走出误区，不要因为别人在做大柱网，就认为这是最合适的解决方案。

4、用车位排布软件提高停车效率

目前车位是靠设计师的经验来安排的，但一个建筑师一年只接触2-3个车库设计，往往缺乏经验。如果车位数量过多，必然会造成面积的浪费。周医生说它仍然是

提高地库的经济效益

既要减少浪费，也要善于溢价

除了前文提到的三大关键控制点，很多的地库也存在一些常识性的错误，造成不必要的浪费。对地库优化而言，既要减少浪费，有时也要考虑如何在条件允许、或有必要的情况下，采取一些低成本的措施提高地库溢价，为项目争取更多利润。

1、避免不必要的成本浪费

下面列举一些常见注意点，供大家参考。

①塔楼下面积充分利用，不要浪费

塔楼的负一楼层高在5.3-5.5米之间，隔成上叠和下叠，并入一楼一起卖给客户，是非常常见的做法。

这部分空间的价格非常低，假设标准层售价是1万元，一楼送庭院的价格可以卖到1.3万元，加上负一楼上叠之后可能卖到1.5万，溢价50%这就是当地客户价格的天花板了。如果再送出负一层的下叠，价格仍然是1.5万，也就是说负一层的下叠是没有任何收益的。

所以，如果只把上叠和一楼一起出售，下叠作为车库来设计，哪怕是下叠只能停一个车位，也是有收益的。

可见，这种方案的经济效益更好。

另外，除了有噪音，有辐射的设备用房比如生活水泵房、人防主入口、大型配电间、换热站等之外，其他设备应尽量放在塔楼下面，尤其是风机房这种占地面积较大的设备。

②局部凹凸位置恰当处理

无论是几层地下室，都要坚决避免出现外角。一旦出现外角，虽然侧板的面积没有增加，但减少了顶板和底板，也就减少了抗浮面积，比较划算。

一层地下室的侧板中间出现凹槽，要想办法抠掉，因为一层地下室外墙增加面积与顶板和底板增加面积相比，后者成本更高。相反的，两层地下室就没必要太在意。

③各层坡道重叠可省成本

从一楼到负一楼，从负一楼到负二楼的坡道尽可能的重叠，不仅能节省成本，还能使地下室的路网更清晰。

④关于有坡场地的处理

如果是山地建筑，天然就有坡地的，要善于利用坡地将局部做成两层车库。

另外，如果项目刚好位于坡地，具备条件的，可以考虑做敞开式地下室。

敞开式地库的条件很苛刻，通风面积要求达到3%。不过，敞开式车库的优点也很明显，不需要喷淋系统和烟感系统，也没有排烟系统，只需要设置消防栓系统。

2、适当提升地库品质，提高溢价率

目前大部分的车库都在做减法、抠成本，也有部分地库需要提高品质，匹配项目档次。

那么，有哪些比较经济的手段，既能提高品质又不会过多增加成本？

①设置一部分大尺寸车位，但不要全部做大车位

很多高端项目都是通过增加车位面积指标来提升溢价。有的项目车位加大到2.6米×6米。然而，并不是每户人家都有豪车，达到这个尺寸的豪车也是比较少的。

可以选择一部分车位加大尺寸，并将主通道加大加宽，但没必要全部设计成大车位。单车位面积指标对成本的影响是比较大的。提高车库品质，要善于从成本不太敏感的部分入手。

②适度放宽层高，提高地库的使用体验

一些项目通过降低层高来控成本，这是一种不明智的做法。

前文提到，对地库成本影响最大的是钢筋混凝土量。地下室层高对钢筋混凝土的影响非常小。一米的层高，混凝土的成本仅25块/平，何况现实中层高最多也就降几十厘米。

适当的放宽层高，对成本影响不大，却可以明显改善使用体验。

要不要抠层高，还取决于土方价格。举例来说，深圳一方土的运输成本260元，一些城市土方运输成本只需几块钱，两者一比较，后者可以适当抠一下，前者真的就没必要了。

③强化主通道和墙面装饰，形成清晰的指引

由于车库较大，指引又不清晰，很多人容易在车库迷失方向。解决这个问题，可以在主通道上方吊顶，或者通过一些墙面装饰来强化识别。例如利用不同颜色的涂料强化分区效果，在地库里面形成清晰的方向指引，让人们不容易迷失方向，也是提升视觉效果和使用体验的一种办法。

地产竞争不能拼刺刀而要拼装备

成本人要借助装备武装自己

为什么大部分地库，都存在大量的成本浪费？

主要是因为房企和设计院普遍不重视，甚至存在认知偏差。

很多项目的地库设计，都建立在车位能全部卖掉的假设下。也就是说，大家默认车位是能赚钱的，因而也不太在乎成本控制。事实上，住宅车位去化非常难，能卖掉50%就不错了。

另外，关注度也不够，没有真正用心的去做成本管控。

大部分设计院不是不尽心，而是他们大多凭经验来做地库。设计师主要精力都放在正负零以上，地下室是附带做的。而且很多设计师做地库的经验积累也不太充分。

地产进入拼刺刀的时代，房企必须结构性的改变自己。一是从认知和观念上改变，二是要善于运用装备来武装自己。

现代战争拼的是装备。商场如战场，现在的房企也是如此。

未来的成本竞争不是抠细节，而是要通过数据持续沉淀和迭代，形成自己的一套体系，让这个体系帮你更高效、精准地决策。

比如，不同材料、不同结构方案、不同施工方案等带来的成本变化都一目了然，让你能快速做出选择。这些仅靠人力来完成是很难的，借助系统则可以很高效的实现。

周博士表示，在其接触的房企中，国企的地库成本往往控制得比民企好。为什么？因为他们拥有更完善的数字化装备，各个项目的数据在不断沉淀-迭代，因而也就容易形成更为极致的方案。

仅用Excel表做数据处理的时代过去了。运用系统代替人工，去整理、汇总、迭代经验和数据，必是大势所趋。（本文根据周宏坤博士的直播分享整理而成）

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