昨晚，位于福州南二环北园的国企左汪海悦收到了第一份备案。对于南二环的国企大金刚来说，终于开始出现在市场上了。下面就来说说吧。

归档情况

三个楼盘首次备案，与之前预售一致。B区北侧的三栋建筑是主要的走廊，合计208套，备案均价精装2.9W，全部存在2层底商。.

1 #: 2t4，15层，52套，109端，89中户，20%分摊。

2 #: 2t3手握楼，15层，78套，109，89端，89中户，23%分摊。

3 #: 2t3手握楼，15层，78套，109，89端，89中户，23%分摊。

分析：项目首次推出的三个房源都以刚需户型为主。显然，这是该项目的主要区域部分，三栋建筑的位置只能被认为是一般的，都存在底商，而且有两栋都有餐饮，可以说影响并不小。.

三栋楼最大的优势是南侧远离二环，噪音影响小。但1号楼和2号楼离右侧高架路不远，仍有噪音。同时，地铁1号线和SM在项目北侧，这三栋楼的距离都比较近。

由于板块的高度限制，对于三个建筑的水池，20%-23%，并不低，主要原因在于，户型整体偏小。

对于2号楼和3号楼，都是定位2T3,再加上刚需户型的定位，公摊达到了23%，算是偏高了。

从项目原平面图来看，房费不低。从设计方案来看，主礼是卧室的飘窗。

这次109的户型有些不同。1号楼是下面的示意图，2号楼和3号楼缺少入口部分的面积。

价格分析

2021年12月1日，福州工业园区集团(原城投建设)以底价28.42亿元竞得百湖北苑周边旧改造区二号地块，宗地号2021-55，占地129.12亩，平均楼面价17107元/.

在指导均价为30000元/，,销售的商品住宅中，全部装修的比例应该达到60%以上。

分析：去年底福州国企盖北园巨大旧改，楼面价1.7W，指导价3W，要求六成精装。

精装项目要求，采取大户型毛坯，小户型精装。

根据复州指导价的定位，按照也可以备案到3.3W。3K精装备案标准，项目精装房源备案价格可达3W

但从开盘备案价格来看，均价2.9W低于指导价上市，可以说是继东二环秦天湖远低于指导价之后的又一个低于指导价的项目。

当然，第一次开楼有很多负面因素，底层生意比较吵。如果按照备案的套路走，后续楼盘的价格会更高，届时能否突破3W，概率不小。

当然，从目前的市场来看，该板块受到钟君特卖的打击后，预计价格会大幅下降，甚至以2.9W的价格，预计还要再做优惠。

层差分析

这次备案的三个小高层住宅，楼层差基本相同。以1号楼为例：

三楼：最低价。初始楼层以下是底层商业，部分是餐饮。

4楼：楼层差1000，价格分，而且是特价楼层，没有折扣。

5层：楼层差500，差价全部吃掉，后续楼层差回归平均。

6-13层：楼层差150-200，中规中矩，刚需盘略高。

14楼：便宜200，数字敏感楼层。

15楼：便宜200元，顶楼，折扣不大。

分析：对于项目的楼层差，一般来说，也是市场的主流。低楼层降价，后续楼层的楼层差回归平均，顶楼和敏感数字楼层优惠。

最好的参考是选择周边的钟君世界城镜月，其楼层差很有规律。在2层差1K，5层差1.5K,其他楼的楼层差是150，顶楼是1500，但是敏感数字楼层不打折。

根据钟君的楼层差价对比，可以明显看出顶楼直接忽略项目的优惠力度太小，价格迪

分析：最近办理了抵押，还是前段时间，钟君陈静，5号楼的备案说明是在建工程抵押，需要解除。

没想到这个特例又发生了，居然发生在地方国企身上。对于原城投大厦左海集团来说，在这一年多的时间里，与荣发等国企动作频频。

按当初的计算，左海集团一年多时间，已经耗费85亿，榕发+建总的城投也耗费112亿。

从这次备案的特殊说明来看，很好的印证了此前网络对于城投兜底的说明。

地方土拍，城投兜底，土地抵押银行，取得贷款
地方拿到土地款，增加财政，银行取得抵押物，有地方担保，风险降低

一切看上去都很良好，不过对于兜底的土地，始终都要上市，才能还钱。

此时最明显的问题，假如抵押的土地，出现房价大跌，会出现抵押物货值不足，很明显银行会要求补充资金。

当然假如不降价，还卖不动，对于贷款的利息等偿还，只能去发债了。

很明显即便是国企，也回到民企的老路，发债也需要还钱，还不上就是展期。

综上，对于兜底的国企而言，虽然在流程上短时间解决了财政，但是更大的隐患也随之而来，只有卖得动，才能回笼资金。

假如出现滞销，比如本项目，超百亩大盘，涉及的资金就非常大，最终的结果，可能就是前段时间，贵州遵义城投摆烂的展期20年。

对于福州国企，频繁兜底，不少项目还是竞品。

最明显的就是南二环，榕发、左海、建总、新区，四大国企都在这里拿地，目前榕发和左海，很明显已经是竞争关系。

此时，即便购房者想顺应福州发展，不买民企只买本土国企，奈何来到南二环，会发现原来支持本土国企，也不是那么说的那么轻松。

盘点总结

对于项目而言，整体来说备案价低于指导价，不过依然高于市场预期，届时会做出如何的优惠值得关注。

当然左海望悦备案后，榕发北源云筑，预计也不会太久了。

对于2.9W精装的备案价，放在2021年肯定不算夸张。

当时二环以南的精装盘，融创福州府、融信海纳新潮B区，也卖到了2.7-3W。

只不过在楼市遇冷，中骏特价后，确实需要一定时间来消化。

目前整体来说，近期的楼市氛围肯定强于2022年，只不过是否会出现回暖，依然需要观察。

对于板块有意向的购房者，可以关注项目的优惠情况。

毕竟首开楼栋，除了离地铁近之外，负面因素较多，加上肉眼可见的供应，下手前多做思考。