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1.粗略评价:定位准确。在二手房交易过程中，房龄、地段、户型、朝向、房屋装修、楼层、配套等因素对房价的评估影响很大。或者买卖双方可以选择房屋的三个或三个以上方面，与类似的市场实例进行对比，然后对自己的房屋进行粗略的评估，避免因估价过高或过低而导致房屋交易困难的情况。

2.仔细算算:详细算算房价:楼龄折旧，每年-2%。结构，低功能-10%。楼层，顶层-3%，二层顶层-2%，中层+3%。多层:-一层2%。二楼0，三四楼+2%，五楼+1%，顶楼-2%。高层:-一楼3%。二层为-2%，三层为-1%，四五层为0，六层及以上为+1%，中层为+3%，二顶层为-2%，顶层为-3%。

3.方位:东方为0，南方为+2%，西方为-1%，北方为-2%。东南、西南、东北、西北的分值也依次递减。如果没有朝南的窗户，则为-5%。区域重点中小学+15%。社区支持，无社区支持-5%。比如带电梯的二手房，相对于同品质的楼盘，每平米有几百到一千元的差距。物业管理，无物业管理-5%。

房价怎么算？

1.某重点中小读书处55平米两居室:1999年建，4/6层，住宅小区，物业，朝西，双层大气，普通装修。房间价格是多少？折旧率:混合一级结构房屋折现期为50年，年折旧率为2%，即16年×(-2%)=-0.32。楼层:作为4层住宅，在多层(6层)建筑中，该住宅的楼层得分为+2%。

2.朝向:朝向也会对价格产生一定的影响。这个房子朝西，应该是-1%。中小学重点阅读名额:+15%。

3.计算:以当地商业新房均价6500元/平方米计算，预计房产价格为:6500-6500×0.32+6500×2%-6500×1%+6500×15%=5460元/平方米。因此，该房屋的交易单价应为5460元。

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