2023年初，住房和城乡建设部部长倪虹在接受央视采访时，回答了住建部新一年的两大核心任务：精准有效提质合理增量，增加租赁住房供给，建设长期租赁住房市场。

更何况，1月17日，深圳出台了保障性住房新政——共有产权房封闭流转政策，并且在近期的中央经济工作会议和国务院发布的《扩大内需战略规划纲要（2022-2035年）》中，都强调了保障性住房的建设，所以保障性住房还是有很强的发展潜力的。保障性租赁房建设提出已经一年多了。保障房建设的结果是什么？

保租房认定、实施、建设政策

逐步落地

2022年完成年度任务98.8%

在政策的持续支持下，租赁住房发展迅速。“保障性租赁房的编制是‘十四五’期间影响财力最多的住房保障政策。”国际评级机构标准普尔2022年10月发布的研究报告预计，虽然国家规划了40个城市发展保障房，但仍有191个人口净流入的城市将参与这一计划，耗资高达2万亿元。

从政策层面上看：据中房研究院统计，2022年，中央和地方政府出台了160多项住房租赁相关政策，近30个省市出台了加快住房租赁发展的实施方案和细则，大体涵盖了设立住房租赁认定、多渠道筹集住房租赁实施建设资金、实施住房租赁专项资金支持等政策并减免税费，从项目规模、面积、租金、经营等方面规范住房租赁经营管理，使得保障性租赁住房认定、实施、建设、优惠有据可依。.

以北京为例，政策引导的节奏很紧：2022年4月，北京市发布了第一批两份《保障性租赁住房项目认定书》号(京保租认定[2022]1号、2号)，距离《关于加强保障性租赁住房项目认定书服务管理有关工作的通知》号(以下简称《通知》)正式发布仅三个工作日。同月，北京市住房和城乡建设委员会和北京市规划和自然资源委员会发布了《北京市保障性租赁住房建设导则（试行）》号文件。5月，北京市人民政府办公厅发布《北京市关于加快发展保障性租赁住房的实施方案》号通知。

从目标数量达成的层面上看：各城市正在积极扩大租赁住房的供应。2022年，同时，各省政府将保租房监测评价结果纳入对城市政府的绩效考核。计划在全国范围内筹集240万套经济适用房。据住建部统计，截至2022年10月底，全国已建成筹集保障性租赁房233.6万套，占年度计划的98.8%，已完成1750亿元。迄今为止，全国已建成筹集保障性租赁房约327.8万套(间)，可解决近1000万新市民和青年的住房困难。

2022年部分省市保障性租赁房融资计划完成情况(单位：万套)，来自中指院。

据不完全统计，截至目前，上海、杭州、沈阳、武汉、郑州、海口、Xi安、汕头、吉安等地已提前完成2022年保障性租赁房编制年度任务目标，部分地区甚至超额完成任务。但提前完成年度任务并不意味着建设会放缓。各地区将继续加快保障性租赁房建设。

新建、存量盘活、改建

三大方式为主导

各地筹集方法因地制宜

中央发展保障房的思路是以“建设”为主，但需要地方政府因地制宜。重庆等各地政策落地的透明度和成熟度各不相同，通过什么渠道、采取什么标准筹集保租房，通常与当地的房源特点密切相关。,明确提出“新增保障性租赁房以盘活存量为主，适当新建为辅”。北京、上海、天津等地也提出，除新建外，支持现有住房改造为保障性租赁房，包括政府剩余住房和国有企业通过各种方式取得的租赁住房。

1、新建方式最为直接，企业抓住窗口期获取低价地块

盖新楼最直接的方式就是地方政府低价卖地，国企拿地建房。

在…里

以租赁用地的数据看,为例，成功发行REITs的厦门安珠，深圳人才333，544，深圳人才安珠在2020年招拍挂市场拿到的以发行REITs成功的国企案例分析,(房企拿地较多触及价格上限，底价拿地企业主要是深圳人才安珠和深圳地铁)；19宗地块中5宗以底价获取,土地主要通过划拨方式取得,厦门的经济适用房项目对于人才来说，有利于整体成本的摊薄。但值得一提的是，2022年5月，厦申报的两只REITs标的资产——博公寓和恒企公寓，将拿地方式由划拨变更为协议出让。

R4用地作为上海的租赁用地，与集体建设用地并列成为当下获取低地价的主流方式之一。

①R4用地：在给予地价优惠方面，上海走在前列。从2017年起，上海在供地计划中单列“租赁住房地块”，标记为R4类，出让地价通常仅相当于同期同片区住宅用地的20%，受让主体通常为国企。截至2021年底，上海共出让158宗R4用地，总规划建筑面积近1000万平方米，可提供约20万套租赁住房，相当于上海“十四五”目标的四成以上。

②集体建设用地：相比国有用地出让，集体用地入市出让环节增加了集体经济组织委托和决策的流程。根据华润有巢REITs招募说明书披露，农村集体建设用地入市须履行入市决策、出让方案制定及批准、入市申请与出让等入市程序，华润都已经走完，并且拿到了集体建设用地的使用权及房屋所有权证，结论是：“基金管理人及法律顾问认为，有巢优厦合法享有有巢泗泾项目的不动产权，包括房屋所有权及其占用范围内的集体建设用地使用权。”

▲来源华润有巢REITs招募书

2、存量盘活成为完成任务最快方式，各地依据红线灵活处理

存量盘活则不同，几乎无需投入资金，仅需要通过一系列认定手续，房源就可以“转化”为保租房。目标房源包括市场化的长租公寓、个人出租的房屋等。业内将这一过程称为“纳保”。

（1）市场化长租公寓：不少头部房企已将租赁住房建设纳入产业结构，加紧培育长租公寓业务的同时，旗下项目也纷纷纳入保障性租赁住房体系，如万科泊寓、龙湖冠寓等已形成了一定规模。据统计数据，截至2022年二季度末，全国已开业的长租公寓房间中，约有6.9%纳入当地保障性租赁住房，规模合计为62019套（间）；通过“存量纳保”，长租公寓让部分在投项目被纳管进来。

这样，既可助力完成各地保租房的筹集任务，又能够享受到税收、规划和普惠金融等红利，更重要的一点是看重后期项目通过保租房REITs实现退出。

（2）个人出租的房屋：多省市以打通新房、二手房、租赁住房市场通道来盘活个人房源。上半年，长沙市率先推出《关于配合推进租赁住房多主体供给多渠道保障盘活存量房试点工作的通知》政策。下半年，海南、成都、西安、山西、重庆等省市充分借鉴长沙经验，通过盘活居民存量住房方式增加保障性租赁住房房源供给。

（3）存量房源纳保：地方政府控制下的租赁房源有限，让市场上更多存量房源纳保是当务之急。对于存量房源‘纳保’，国家层面很难‘一刀切’给出具体实施标准，都是各地去主导。

“在部分城市，市住建局不制定标准，将筹集目标再分解到各个区，交给区长去负责。”一名业内人士称，“区里有区长协调会、区长办公会等，通常各部门的一把手都必须参加。”

“区长们的想法就是，既然上面没有给出清晰的标准，那么就让企业先报数，能报多少是多少。”该人士称，“如果市里给一个区的目标是7000套，最后汇总上来1万套，那就把最合适的7000套报上去，剩下3000套就不‘纳保’了；如果最后只汇总上来5000套，那就降低要求，或者再找一些更小型的租赁企业，再凑2000套。”

多个城市的租赁行业从业者均称，上述思路在各地广泛采用。基层政府从中央文件里面摘出一条作为“红线”，即面积不大于70平方米，租金水平低于同地段、同品质市场化租赁住房租金，且年租金涨幅不超过5%，其他灵活处理（资料来自财新）。

3、非改居路径逐渐清晰，优惠政策逐步兑现

因2021年的用地尚未消化完，筹建需要一定年限，2022年各地的租赁住房专项用地的供地节奏相比2021年整体出让进度和规模有所放缓，各地纷纷探索存量房屋或土地建设租赁住房的有效途径。

改建是另一条路径，闲置的厂房、商业办公、仓储、产业园区、旅馆等等其他业态的建筑都是改造目标。“非改租”作为保租房供应的重要方式，也是盘活闲置存量资产的有效方式之一，尤其是涉租赁用地供应规模较小、商办库存大去化周期长的二三线城市。

▲国办22号文允许利用闲置和低效房屋改建为保租房的种类

多地发布政策明确支持非居住存量房屋改建保障性租赁住房，且可以不变更土地使用性质、不补缴土地价款，按规定享受中央和地方财政补助资金支持，还可以享受税收优惠、民用水电气价格。如1月3日，长沙市发布公告，对部分住房租赁试点和保障性租赁住房项目退回水费、电费，代表着“纳保”的优惠兑现。

深圳、厦门、天津等城市还发布了非居住存量改建保障性租赁住房实施细则，明确非居改保的条件、改建要求、提交材料、认定步骤、验收、运营、退出等，推动改建项目落到实处。

与新建租赁住房相比，存量改建的周期相对较短，能够快速形成供应。从目前各地落地情况来看，已有大量“非改租”项目落地。如浙江省上半年筹建保租房31.9万套（间），其中，转化和改建类约17.3万套（间），占比超50%。

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四单保租房REITs上市

REITs市场保租房板块“呼之欲出”

目前公募REITs市场中，保租房项目共有4单，无论是产品数量还是市值份额均已初具规模。其中，华夏基金华润有巢REIT是国内首单市场化机构运营的保障房REITs产品，而华润置地成为首家涉猎保租房REITs的房企。

1、监管定调打造保租房REITs板块，政策将持续引导常态化发行

证监会副主席李超2022年12月指出，加快打造REITs市场保租房板块，保租房REITs的产品数量及总体规模有望逐渐发展壮大，形成常态化发行模式，同时，存量保租房REITs或能通过扩募这一方式，实现存量资产和新增投资的良性循环。

目前租赁住房要实现公募REITs需要达到四个条件：①项目成熟稳定，至少运营三年以上（目前政策有放宽）、②收益率需达到一定水平，即净现金分派率不低于4%、③运营主体合格运营，现金流稳定、④原始权益人不得开展商品住宅和商业地产开发，需为开展保障性租赁住房业务的独立法人主体。

2、新发项目有望扩展到更多的二三线城市及市场化项目

除扩募路径较为清晰外，政策一直在引导与放宽要求，新发保租房REITs发行城市有望拓展到二三线城市，范围扩展到更多的市场化项目，保租房公募REITs将进一步扩围。从平台披露的公开数据显示，上海城投，北京昌平保障房公司、天津泰达人才安居、西安高新区保障房公司、青岛房投、上海临港等都在尝试保租房REITs项目的试点。

另外，在融资创新方面，建设银行设立300亿住房租赁基金作为母基金，并于本月17日，建行与万科合作了“建万住房租赁投资基金”作为子基金，规模达100亿元，探索住房租赁发展新模式。通过私募基金收购项目、装修改造、租赁运营，成熟后再通过公募REITs的渠道实现退出。目前，基金已跟各类市场主体和各地地方政府进行了广泛对接，在包括北京、上海、广州、深圳、杭州、苏州、南京、武汉等人口净流入区域，整个基金重点拟推进项目已经接近30个，整体投资资产规模也在向150亿迈进。

小结

“租购并举”的住房蓝图正逐步兑现，公募REITs的退出通道、非改居的合规化、税收和信贷方面的优惠政策都将使保障性租赁住房热度持续升温。在未来一段时期内，筹建保租房仍将是各地的一项重要工作，明源不动产研究院也愿意携手更多优秀的行业标杆国企、民企，探讨更长效的筹集机制，助力企业在这个数万亿的赛道走得更远！

来源：明源不动产研究院已获得授权，向原作者表示感谢！‍