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太原某新建大型小区。本报记者王蕾摄

跌宕起伏，挣扎求生。

纵观2022年山西房地产行业，各种需求端的宽松政策都未能给销售带来明显的改善，市场远超预期的深度调整让房企难以喘息。确保楼宇交付、稳定民生成为监管重点，度过寒冬成为行业共同心声。

寒冷的夜晚开始了。年末，金融支持房地产16条措施诞生，释放出政策预期发生重大转变的明确信号；时隔多年，上市房企借壳重组再融资再次“开闸”，让行业曙光乍现。省统计局近期发布的信息也显示，去年全省全力以赴“保交房、稳民生、保稳定”，坚决维护购房人合法权益。全年来看，全省房地产下行趋势得到有效减缓。但在积极态势的背后，仍存在供需疲软、企业信心不足等问题。

艰难探底

“难，真的很难。本来业界对2022年房地产市场的表现有很多预期，但实际上并不乐观。”太原一家中小型房企的企划总监告诉记者，虽然他们想尽一切办法促进销售以收回资金，但销售业绩同比大幅下滑。

“目前，首要任务是生存，然后才是寻求发展。还有很多任务和刚性支出比如保楼交房，还贷，包括给员工发工资。”另一家地产央企山西分公司的高管说。

据统计，2022年，受宏观经济下行、新冠肺炎反复爆发、前期调控政策对市场传导作用滞后等因素影响，全省房地产开发投资持续下降。全年全省房地产开发投资1764.2亿元，下降9.3%，分别比一季度、上半年和前三季度提高18.3、1.6和1.3个百分点。

房屋建筑面积增速也有所下降。数据显示，全省房屋建筑施工面积25350.5万平方米，增长1.7%，比上年回落12个百分点，分别比一季度、上半年和前三季度回落8.7、3.4和0.2个百分点。其中，房屋新开工面积3453.9万平方米，下降20.6%，连续9个月呈下降趋势。

放眼全国，今年1月17日，国家统计局公布的数据显示，2022年，商品房销售面积135837万平方米，比上年下降24.3%。

据克而瑞研究中心统计，2022年仅有10余家上市房企公开披露年度销售目标，大幅低于往年40家左右的水平。

供需乏力

楼市深度调整，土地拍卖难独善其身。

柯睿研究中心数据显示，2022年集中供地主要呈现四个特点：一是成交规模逐批递减，供地计划完成率低；二是土地拍卖政策一路宽松，但整体效果不佳；三是国企、国企、地方城投平台积极拿地，民企投资几乎暂停；第四，城市分化进一步加剧。

回顾山西，去年全省商品房销售面积2256.7万平方米，下降29.6%，分别比一季度、上半年和前三季度提高11.6、2.7和3.0个百分点。其中，住宅销售面积2152.2万平方米，下降29.1%，商品房销售额1514亿元，下降30.2%。

此外，省内房企资金降幅也持续扩大。2022年，房地产开发企业的资本在

“其实监管层支持行业发展的态度非常明确，按照轻重缓急从各个层面逐步落地。政策推出本来就有自己的周期和逻辑，并不是年底突然升温。”一位业内人士告诉记者。

回顾2022年房地产政策“简史”:年初，房地产政策陆续优化调整，包括放松限购、降低首付比例和房贷利率、发放购房补贴、缩短限售期、降低交易税费等。促进居民住房需求的反弹；7月，“保教楼”首次写入中共中央政治局会议文件，各地购房需求受一城一策刺激而转向保教楼纾困；11月8日，银行间市场交易商协会宣布，将继续推广和扩大民营企业债券融资支持工具，包括房地产企业发行债券进行融资；11月23日，央行、银监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》；11月28日，证监会决定调整优化股权融资五项措施(简称“新国五条”)。

山西大学经济管理学院教授杨伟表示，去年前三季度房地产政策主要是促进需求，保障楼房交付。到第四季度，支持房企融资的政策快速增加。“这是一个非常重大的变化。房企再融资的核心是通过边界的松动，激活房地产板块，稳定金融市场，稳定房地产上下游产业链。”杨威说。

“政策导向的力度和广度已经完全超出了业界的预期。”有业内人士对记者表示，“政策不仅是‘三支箭’(指从信贷、债券、股权三个渠道向房地产输血)，还有‘第四支箭’，即内保外贷，解决美元债务问题。”而业内也逐渐形成共识，认为保持这些调控政策的连续性有利于利好。

短评

稳定信心从“新”出发

去年12月14日，国务院印发《扩大内需战略规划纲要（2022—2035年）》，提出要促进居住消费健康发展，推进以人为核心的新型城镇化。12月15日至16日举行的中央经济工作会议指出，要确保房地产市场平稳发展。

政策之意是清晰的：要毫不动摇地引导地产行业从资产属性主导向“房住不炒”主导转换，而过程中面临销售下行、房价下跌的“阵痛”，需要多策并施确保平稳发展。

的确，在我省也出现了由于新冠疫情影响，消费者购房欲望及购买能力下降，需求降低导致供需两端“双疲软”的现象。而受销售市场低迷、资金回笼速度放缓、原材料价格上涨、个别房企债务风险等因素影响，全省房地产开发项目建设进度也明显放缓。此外，由于企业经营效益下滑、融资渠道变窄等因素影响，房地产企业到位资金明显紧张。

正因如此，笔者认为，今年我省房地产业发展重点在于既要稳信心，又要防风险。其核心是，要推动房地产行业向新发展模式平稳过渡。

要保持房地产调控政策的连续性。应该毫不动摇坚持“房住不炒”定位，因城施策、精准施策。坚持稳字当头、稳中求进，全面落实城市政府主体责任，进一步完善长效管理调控机制，做好重点区域房地产市场调控工作，确保房地产市场平稳发展的目标下提振供需两端市场信心。进一步完善住房保障体系，大力支持刚性和改善性住房需求，加大保障性租赁住房供给和长租房市场建设力度，着力解决新市民、年轻群体的住房困难。

要扎实做好“保交楼”工作。“保交楼”是房地产业健康发展的重要基础，也是稳民生的重要体现。要用好用活政策“工具箱”，支持房企融资“三箭齐发”，加快化解房地产风险，切实维护购房人合法权益、维护社会稳定大局。房地产企业要履行“保交楼”主体责任，采取有效措施积极处置资产、多方筹措资金，努力提升工程进度，确保按承诺时间如期保质交付，进一步提升品牌影响力。

要积极引导房企转型升级。房地产开发企业要坚持“质量为王，创新为本”，顺应政策导向、人口发展趋势、生活追求方向，从单一的住宅开发向综合开发转变，从侧重开发向开发、运营、服务并重转变，按照联网模式、跨界模式、平台模式并结合文化、健康、体育、休闲、旅游、度假等特色产业，打造“房地产、工业、服务、文旅、金融、信息化”产业融合发展的地产模式，不断满足社会和市场的需求，提升企业生存能力。

山西经济日报记者王蕾

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