自春节假期以来，苏州楼市出现了超出预期的回暖。新房售楼处火爆，看房和签约的人越来越多，二手房越来越多，签约中心排队签约，prime bank的按揭贷款量越来越多，按揭贷款速度加快。购房者感受到楼市的温暖。

还有不到一周的时间，2023年，苏州首届陶土拍卖会即将开幕。

作为年初的首次土地拍卖，对全年楼市有一定的定向作用。再加上地块质量高，集中了很多房企的目光，可以说还没有先火起来。

园区一下子拿出三块宅地，都位于核心区域，其中湖西、青剑湖板块断档多年，迎来首次供地，引起了房企的关注。

除了看好在苏州深耕的房地产企业，也受到很多有意进入苏州的国企和民企的关注。届时将会出现一波抢地潮，而本地首拍的热度也将给予市场足够的信心，帮助苏州楼市进一步回暖。

接下来，就让我们跟随分析师，来看看这些“王牌”剧情的亮点吧！

园区湖西原三星地块

在供应中断近两年后，园区内的湖西板块终于再次迎来土地供应。苏源土挂(2023)01号地块在规划调整之初就备受市场关注。

该地块位于工业园区中心大道以南、兴港街以西，是三星电子工厂的原址。实践探索发现，地块内部较为平坦，处于清洁状态。

地块体量适中，占地约56800，容积率1.8。起始楼面价31000元/，最高楼面价35650元/。

根据规划，该地块限高80米，要求不低于6层，装修标准不低于3000元/，不高于6000元/。

同时160平米以下的房子占20%，未来可能会建高层或小高层产品。

湖西板块位于城市配套完善.是园区开发较早、较为成熟的板块之一

交通上,该地块毗邻轨道交通3号线和6号线(在建)的换乘站李公堤西站, ——，周边有已通车的轨道交通1号线、5号线和7号线。通过金鸡湖隧道往公园东边开车只需3分钟，交通十分便利。

商业上,周边有水芳路邻里中心、巩俐大坝等。可通过3号线，1站直达苏州中心等湖西CBD商圈。

教育上,除了毗邻西南的金鸡湖学校，周边还有星海小学、星海实验中学等优质教育资源。

湖西板块长期断供，地块周边二手房挂牌均价基本在5.3万-13万元/.

该地块旁边的金河水巷小区二手房挂牌均价已经高达11.1万元/.如果这块宅地未来新房价格在5万元/以上，与周边二手房还是有一定倒挂的。

近年来，湖东公园、奥体等各大红盘相继制造了“千人摇号”、“一开盘就跑出去”的场面，占据了苏州楼市的“热搜”，而“老字号流量”的湖西板块却并未发出强音。

去年年底，该板块70年产权公寓万科左岸中心开盘，均价46200元/m2，刚开盘就被抢购一空。待原三星地块入市，湖西板块新房价格或将被重新定义，市场表现值得期待.

优越的地理位置赋能下，该地块大概率成为2023年首个触顶摇号地块。

-02-

青剑湖悦云庭北地块

清涧湖板块最后一次拍摄于2021年初，板块内部供应基本处于暂停状态。此次，悦云庭北地块的出让将覆盖该板块的新房市场。

苏地2023-WG-4位于科智路以西、宜邦路以北，面积25400，容积率1.5，起拍价20000元/。

这

教育方面，星城学校在地块东侧，还有园区第三实验小学和南京航空航天大学苏州附属中学。

交通方面，该地块靠近中北线，出行也很方便。然而，该地块北部的建筑将来可能会产生噪音影响。

由于产品和房龄的差异，目前青剑湖板块的二手房价格梯度较大，地块周边的二手住宅区挂牌均价在绿色二星，未来或将打造低密洋房产品,左右，而板块内房源较新的二手房，如龙湖的西航、中海的上元湾等，成交均价已达到周边配套也较为成熟.

断供1年有余，板块积压了众多的改善需求。预计该地块开拍时，热度也不会低，有可能会触顶摇号。

-03-

娄葑星翠澜庭北地块

娄葑板块本次出让的苏地2023-WG-5号地块位于工业园区宏业路西、群力路北。

地块整体体量不大，占地面积约2.55万㎡，容积率1.8。

与地块一路之隔是建屋朗诗7号项目，由朗诗操盘，拟建8栋14-17F的小高层住宅，预计今年入市。

该地块起拍楼面价为20000元/㎡，装标不低于2000元/平，不高于4000元/平，160平以下房源占总数的20%，意味着有人才房。

地块处于娄葑南部居住片区，生活氛围较为浓厚。

地块北面就是文萃小学，未来就学方便；

东侧约400m就是在建中的轨交7号线东兴路西站，周边还有独墅湖大道等交通干道，出行也较为便捷。西侧为常台高速，靠近的楼栋未来或有噪音影响；

商业方面略有欠缺，地块南面的商业综合体正在规划中。

作为园区核心外溢区域，板块近年来不断推进娄葑南部片区发展，打造独墅湖西岸新城。未来，娄葑板块的城市界面或有大幅提升，板块资源配套或将逐渐兑现落地。

目前，地块周边暂无新房在售。此前板块内新希望芳华雅苑、和风熙华雅苑备案均价都是3.25万元/㎡，周边二手房挂牌均价在2.3-4.1万元/㎡。

随着本宗地块与建屋朗诗项目的入市，或带动板块产品力的迭代提升，加上限价的放松，今年娄葑板块的均价或将会突破3.25万元/㎡。

-04-

吴中太湖新城

龙翔路东、西地块

作为吴中“王牌”的太湖新城板块，本次出让的2宗地块为双子地块，位于龙翔路东西两侧。

苏地2023-WG-1号地位于吴中太湖新城龙翔路东侧、霆威街北侧，占地面积约4.39万㎡，容积率2，起拍楼面价为17500元/㎡。

苏地2023-WG-2号地位于吴中太湖新城景周街南侧、龙翔路西侧，占地面积约3.98万㎡，容积率2，起拍楼面价为17500元/㎡。

这2宗地块于2022年5月底的苏州二批次集中挂地中曾有挂出，后被撤牌。如今重新挂出，对比前次参数来看，起拍楼面价没有变动。

根据规划要求，装修成本不低于3000元/㎡。相较前一次挂牌，装修标准上调了1000元/㎡。

不同于其他新城板块，吴中太湖新城前期投入了大量时间用来建设和兑现板块配套，如今板块资源配套和城市界面都能满足大部分改善客群的需求。

龙翔路东、西地块毗邻天鹅港，南面离湖仅隔了一宗体育用地，可享受太湖景观资源。周边配套齐全，距轨交4号线木里站约1公里，苏州湾隧道在建中，未来交通便利度将再上一个层级。

教育方面，华中师大苏州实验中学、苏州北美国际高级中学等学校具有优秀口碑。

商业方面，全国首家360剧场已竣工、苏州湾·橙天里也在同步招商中，还有歌林小镇、悠方商业、永旺梦乐城等繁华商业。

医疗方面，周边有苏州市立医院总部、苏州太湖新城医院、复旦大学附属儿童医院等优质医疗资源。

板块内的在售新房主力为中建太泽之星、大家东望两个项目，目前成交价格在3.2-3.4万元/㎡。

同时今年也将会是太湖新城板块的供应大年，有4个纯新盘待入市。

仁恒天鸿伟业60号地块规划6栋小高层+11栋高层，将打造160-230㎡户型的大平层，预计下半年入市。

天鸿伟业62号地块、苏州轨交55号地块、恒邦置业23号地块则暂无最新规划。

若是算上龙翔路东、西地块，则吴中太湖新城板块今年预计入市与在售项目将多达10个，房企竞争将会十分激烈。

2月7日，杭州2023年首场土拍落幕，5宗地块全部成交，有3宗被民企斩获，整体溢价率达到10.9%，且有3宗地块触顶摇号。

2023年首轮集中供地的表现决定了土地市场能否止跌回稳，今年杭州的首场土拍表现出的热度回升、民企复苏，对于市场可谓是一剂强心针，对其他城市也将有一定的影响。

参考杭州土拍，苏州和杭州存在一定的相似之处，皆有城市核心的优质地块，且在近期楼市回暖的大环境下，我们预判苏州2023年首场土拍，将会呈现一定的热度。民企或将重回土地市场，重点地块或将触顶摇号。

2月16日，我们拭目以待。

本文仅为个人观点，不代表所在企业立场，供参考

引用数据及观点请注明来源：克而瑞苏州房产测评（cricfjsz）

01

02

03

04

05

06

仅代表克而瑞苏州机构观点，供参考引用数据和观点必须经克而瑞苏州工作人员同意转载务必按照以下格式：转自：克而瑞苏州房产测评（cricfjsz）