在消费者投诉平台“黑猫投诉”上，一位2021年12月购买常州滨湖云筑的业主投诉称，购房后无法网签物业。

业主询问后才知道，因为碧桂园和保利的纠纷，“现场无法施工，合同无法签订。”

在这个项目中，江苏常州郊区县板块金坛区，该区域新房供应量常年居高不下，各种楼盘近一年来“以价换量”，整个区域改造难度较大。

半年后，这个项目出现在保利在官网北京产权交易所打包挂牌转让的12家项目公司名单中。这些项目转让总价约22.97亿元，合作方为碧桂园。

此举迅速引发了销售排名前两位的房企削减风险的遐想。

保利发展和碧桂园均回复《凤凰WEEKLY地产》，称转让是“项目层面的具体业务事项”，保利补充了“退出合作项目的常规方式”。除了10个已售完的项目外，资产包中还有两个项目正在出售。

被投诉的碧桂园保利滨湖云筑是在售项目之一，也是资产包中价格最高的，转让价格9.2亿。

九年前，为了规模化，保利发展开始频繁进行战略调整，包括增加大量合作。那一年，新获得土地的产权比率从72。%到69.9%，然后一路下滑到2018年的65.2%，几乎是历史最低点。

保利此次上架的12个项目中，2017年成立的有9个，2016年成立的有1个，正是保利新增股权比例下降的时期。

“联合拿地，合作开发”的模式，这几年帮助碧桂园、旭辉、中粮等企业快速做大规模开发，也留下了几年，试图重回前三的保利学习。

《星报》董事长宋广菊直到退休才看到的局面在2022年实现了。

经过一轮洗涤，恒大雷霆，融创挣扎，万科收缩，保利终于重回销售第二，而被房企视为利器的规模为王时代的合作模式正在被丢弃。房地产行业同舟共济的时代已经一去不复返了。

保利和碧桂园大概只是一个小小的缩影。

风险削减？

外界猜测最多的是保利出售这些项目的原因。

从产权交易所挂牌信息来看，保利转让的12个项目底价大多在亿元以内。

保利发展回复《凤凰WEEKLY地产》:“这只是项目层面的具体业务事项。”

“项目卖完之后，保利会走常规的退出流程。正常情况下，碧桂园会接手。因为国有股权转让必须按规定程序上市，对外可见。”广东某大型房企中层告诉《凤凰WEEKLY地产》。

“为了提高集团与合作伙伴在项目层面的资金使用效率，对部分合作项目启动分离程序，可以有效盘活双方项目层面的资金。”碧桂园说《凤凰WEEKLY地产》。

但外界的关注显然更多的是保利和碧桂园的安全问题。

如果项目不转让，在售的两个项目也能为保利发展2023年的销售做贡献。转让后，报表中只能统计投资收益或损失。

从账目来看，保利的发展还没有到资金紧张的地步。其2022年三季报显示，截至2022年9月末，保利发展约有货币资金1303.47亿元，短期借款12.69亿元，一年内到期的非流动负债659.78亿元。

换句话说，用现金偿还短期债务绰绰有余。

而且根据最新公告，证监会已经受理了保利发展的a股发行申请，保利即将获得大量“输血”。所以保利的发展大概率不是为了筹钱卖项目。

另一方面，碧桂园为什么能在第三、第四的位置上拥有重林

“以前如果房企关系好，可能一方先垫，或者不按股比投资。碧桂园市场份额大，有一定的市场地位，一般认为有实力，会愿意出资。但保利是央企，国资委(SASAC)严禁不按股比投资。如确需垫资，须报SASAC批准。保利被坑的可能性不大。”他说。

“民营房企合作的时候，很多都不走制度程序，但是中央国企执行的很严格。”一位万科城市公司的中层也向《凤凰WEEKLY地产》介绍，“比如万科，大股东是国企，在合作项目时，一定要提前谈好。如果是钱合伙人垫付，一定要有合同写明利率怎么算，债务是否还是股票，什么时候还。在回本的时间节点上，有的是销售回款，有的是项目回款。”

不可忽视的还有被转让项目本身的问题。

“在多房企合作中，尤其是在联合交易项目中，由于开发需求、衡量标准、对项目定位的判断甚至企业文化的差异，必然会增加沟通成本，降低合作效率，进而延误项目进度，增加财务成本，增加风险。”易居CEO丁祖昱曾在分析房企合作开发模式时说。

开关定律

2004年，老大万科开始增加合作开发的数量，依托品牌优势，只需要少量资金就可以交易项目，被称为“小股交易”。

随后“联合拿地、合作开发”的模式成就了众多大型房企。这种模式的好处是既能分担资金压力，又能同时放大各方的报表。销售是证明住房融资市场实力的关键之一。

以前房企之间的合作比较频繁，不仅是为了联合开发，也是为了搞好关系，还可以互相出力。

提出了2017年“重返前三”的目标，“第一梯队”碧桂园、万。

2018年行业刚开始下行时，房企间的合作更加频繁了。平安证券统计，2018年A股传统的四大龙头招商、保利、万科、金地的销售额权益占比仅70%左右，TOP100房企销售金额权益比自2016年的85%降至2018年的80%。

“除了通过项目收并购获取土地的方式外，在目前项目地块总价较高、房企资金趋紧的背景下，近年来房企在招拍挂市场更倾向于多方合作拿地，通过合作开发分摊风险。”首创证券在当时的研究报告中称。

这种其乐融融的氛围，在近一两年消失了。

随着越来越多房企爆雷，合作开发的风险骤增，为扩大安全边际，减少合作开发成为主流做法。

受合作影响最大的民营房企要数旭辉。行业内旭辉有“合作之王”之称，凭借联合开发旭辉实现了五年时间销售额从1000亿到2000亿的跨越。但也是合作过多，旭辉也受到了爆雷的房企拖累。

2022年3月，旭辉宣布对合作方进行分级，并提高权益销售额，但还是没有拦住它在下半年正式爆雷。

碧桂园也是被爆雷合作方影响到的企业。2022年的半年度业绩会上，碧桂园副总裁程光煜称去年上半年39起收并购里，有相当数量是和出险企业的合作项目。

对于如何控制合作方风险，当时程光煜就表示：“从2018年开始，碧桂园就在减少合作，提高自身权益。”

2022年6月，绿城股东大会上，执行总裁郭佳峰明确表示会降低合作开发的比例。

明源地产研究院认为，减少合作开发，一方面，能更好地控制项目风险，另一方面，省去和合作方的沟通成本，也能提高周转效率。保证年初拿下的土地，尽快转化成销售额，再用于当年拿地，做到“一年两熟”，提高盈利能力。

“近年合作减少，垫资的情况更是不多了，大家彼此都担心对方的实力，何况市场还在下行。”上述广东房企中层对《凤凰WEEKLY地产》说。

谨慎敏感的保利在2019年开始提高拓展项目权益比例，到了2021年，保利的新增拿地权益占比回升到75.4%。到2021年三季度末，保利少数股东权益数值下降至1184.8亿元，过去多年首次出现下降趋势。

2022年全年，保利发展新拓项目91个，权益拿地金额1082亿元。据克而瑞发布的《2022年新增货值TOP100》榜单，保利在2022年的新增土地货值达到了2514.8亿元，位居行业第一。

从“招保万金”到“碧恒万融”，保利失意了许多年。自2012年之后，它再也没有进过销售排行前三。

直到上一任“明星”董事长宋广菊退休，保利还在和融创争夺第四。2021年7月，刘平接任退休的宋广菊，一年多后的2022年底，保利终于荣登第二，重温“招保万金”的旧梦，开始甩掉当年为做大规模的合作项目。

2023年开年的第一个月，保利再次加快了进度，和碧桂园的争夺胶着起来。当月，保利销售额第一，碧桂园紧随其后。

就像分久必合、合久必分的定律，新的时代，可能也要到来了。