观点网在刚刚过去的2022年，深圳新房销售分化加剧，位置好、与周边项目价格倒挂的项目，或者折扣较大的项目，受到市场追捧，表现不俗。其次，去年也是深圳豪宅改善市场热度持续发酵的一年。

“别墅限购令”后，深圳别墅、豪宅进入存量时代，近几年几乎0供应。然而，深圳本地房企金光华集团位于龙华的首批20套房源已于去年11月售罄，这批房源总价在2220万元至4200万元之间。

在见证了深圳人强劲的购买力和豪宅市场温度的提升后，金光华近期继续推31栋别墅。1月31日，金光华集团位于深圳龙华的西山迪美花园31栋别墅获批出售，总价从2025万元到4999万元不等。看来深圳正逐渐进入改善型置业时代。

“回锅”契机

为什么深圳很少有新别墅入市？在“别墅限购令”下，不仅深圳，全国别墅产品都进入了“卖一栋亏一栋”的稀缺时代。

早在1994年，国家就开始控制别墅项目，当时出台规定限制别墅用地。2003年，国土资源部明确限制别墅项目和高尔夫项目。2005年，国家发改委重新发布规定，限制别墅项目从政府审批到银行贷款。此后，“别墅限购令”不断升级。

随后，2016年至2019年，国家层面陆续出台相关规定，停止审批别墅用地供应，办理相关手续。土地政策对别墅用地的持续限制，加剧了此类产品的稀缺性。

2016年以来，深圳再无新别墅。此外，深圳还出台了楼市“限价”和“限购”政策，豪宅也取消了预售制，转为现售模式，让别墅“走了弯路”。此后，深圳部分区域别墅和豪宅停售，等待合适的入市时机。

在土地稀缺的深圳，土地供需矛盾突出，别墅稀缺，别墅限购政策让深圳的存量别墅越来越“稀缺”。随之而来的是别墅价格的上涨，几亿的成交价已经不是个例。

而金光华选择此时“回归”库存的别墅资源，正是因为看到了去年深圳豪宅市场的火热，以及先探市场的效果。

2022年11月，金光华在龙安林俊推出首批20套别墅，户型面积207 -256平米，均价约14万/平，单套别墅总价在2220万-4200万元之间，两天内售罄。预计今年将增加重叠的别墅和高层住宅。

据新媒体报道，龙眼林俊是时隔10年后的新项目。一期工程于2009年首开，占地10万平方米，总建筑面积27万平方米。其产品包括双拼湖畔别墅、半山别墅、联排别墅、高层住宅。

今年农历新年后，金光华旗下西山迪美花园二期31栋别墅获得售楼许可，成为兔年首个取证项目。与龙安林俊一样，西山迪美花园的别墅也在时隔10年后“回锅”。此次获得的31套别墅，备案单价区间约为每平方米9.4万-15.99万元，备案总价区间约为2025万-4999万元，较年前入市的龙眼林俊项目总价略有浮动。

西山迪美花园在项目建设上与隆安林俊类似，主要分为三期开发。是一个双拼、联排、别墅叠加、高层山景的湖区高端住宅项目。项目背靠银湖山，三面环水，紧邻智敏水库，景观条件优越

两次推出别墅项目的开发商是深圳老牌房地产企业金光华集团。目前在深圳开发的项目包括金光华广场、春华四季花园及以上两个项目。此外，金光华还拥有华强北、海润、智敏库区等项目的土地储备，以及西部、白泥坑、坪地的旧改计划。

2022年的深圳楼市看似又热闹起来，但热度更集中在豪宅市场，“千万豪宅”售罄的消息频频从市场传出。火热的豪宅市场和前期市场的售罄，坚定了金光华2023年推别墅的信心。

改善置业时代

深圳楼市的2022年是改善年和豪宅年。

在交易层面，刚需产品和改善型产品的流行加剧了分化。背后的原因是，刚需群体对经济下行的抗冲击能力弱于改善型群体，导致购房意愿下降，持观望态度。

据新媒体统计，反映楼市热度的“日光盘”数量方面，2022年深圳仅录得6张，较同期减少23张。除了宏发千城滨海花园和深铁阅山这两个末端项目，真正的新“阳光”只有四个。

数据来源：公开报道，观点指数整理。

千万豪宅项目让2022年的深圳楼市“一片光明”。比如海德花园A区最低总价1755万元，平均总价2822万元，成为去年深圳楼市第一个启动积分制的楼盘。181套房源当天全部售罄，收益33.6亿元。

此外，去年9月21日入市的招商熙家园，单日交出了超百亿元的成绩单。项目认购人数1615批，冻结认购资金超过56亿元，房源604套，接近房源数量的3倍。其中68套425大户型，总价近6000万，开盘2小时内售罄。

然而，去年深圳楼市的亮点只停留在这里。即使把开盘超过90%的“准日CDs”计算在内，也仍然只是2021年同期29只日CDs的零头，楼市热度指数达到近年来的低位。

将这些“日光”和“准日光”项目放在一起观察，不难看出，在入选的11个项目中，有

改善置业的火热，也反映着深圳上车不仅是拼口袋够不够满，更是拼脑袋与时机。在限价行情下，豪宅价格与周边倒挂红利明显，够“笋”的价格也同样驱动资金的流入。另外，优质资产也是改需群体在经济下行中的资产避险方向，而利率下降、住房消费升级更助推这部分群体置换房产。

回看深圳楼市的整体情况，2022年末，深圳库存量突破400万平方米，达近7年最高峰，去化压力大。全年网签34441套，同比下跌34%，为近5年的第二低点，仅略高于2018年。

二手房方面，2022年深圳过户2.2万套，为2004年以来最低点，同样低于2008年的水平，二手价格同比下跌9%，与新房价格差距逐渐缩小。