本文来源：时代财经作者：钟戴

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继绿城外滩兰亭以97分的成绩入围之后，上海新春再次获得高分。

近日，格力地产开发的海德一号认购结束，入围线100.85分，距离满分仅两年。这个分数意味着购房者需要有60分的满分和至少215个月的社保才能入围。基础分50分的，不能入围。

这是积分制出台以来，上海第七难的房产。在此之前，瑞安房地产开发的上海盘龙天地入围线为60个基本点，223个月社保，创下了上海新房入围线的新高。

“上海高端购买力比较固定，实力雄厚。”克而瑞研究曾指出，一方面上海的豪宅客户来源多样，另一方面客户也不缺钱，首付比例基本在70%以上。在过去的几年里，上海的高端项目一直保持火热，这对该市的市场形成了重要的支撑。

值得注意的是，今年，随着上海豪宅的大量供应，供不应求的局面可能会逆转，高端项目的市场可能会迎来分化。

格力用了八年时间进入市场。

海德一号位于上海的“烫金板块”浦东前滩。现在，前滩新盘供应接近尾声。格力地产海德一号之后，仅陆家嘴集团手中的“21号地块”就有642套新房供应。

所以海德一中地段有一定的稀缺性，对口学区是华师大二附中前滩学校。该项目的受欢迎程度在市场意料之中。

珠海国企格力地产8年前首次进入上海。

2014年12月24日，经过124轮竞价，格力地产以16.14亿元竞得海德一号所在地块前滩32-01地块。该地块溢价率127%，楼面价65832元/平方米，刷新了上海浦东单价地王纪录，虽然这个纪录只保持了4个小时，就被相邻的36-01地块打破。

当日下午，格力地产以14.5亿元竞得相邻地块38-01，楼面价5.39万元/平方米，溢价率92.5%。

一天花30多亿，格力地产在上海小有名气。然而，在高调拿地之后，格力地产在上海的项目却迟迟没有下文。

浦江海德38-01地块用了6年时间才首次开盘，而海德1号32-01地块用了8年时间才开盘。此外，2016年格力地产在上海松江以19.65亿元拿下的泗泾镇10-05号住宅地块，也用了6年时间才入市。

“当时格力地产拿地成本比较高。后来上海楼市调控更严，新房价格管控更严。格力地产只有通过延长持股时间才能实现盈利。”上海中原地产市场分析师陆文熙说。

陆文熙指出，开发销售周期长会增加项目的财务成本。“即使是开发贷款，利率也可能是五到六个点甚至更高。如果是一些非标贷款，利率更高，可能超过十个点。”其次，近几年建材价格明显上涨，所以开发成本也会明显上涨。

一位房企财务人士指出，如果项目建设缓慢，可能会被认定为“闲置土地”，之后需要缴纳大量土地闲置费。“资金沉淀在这三个项目，格力地产也失去了在上海发展的机会成本。”该人士评论道。

2017年楼市调整后，前滩新房均价开始一路上涨。作为参考，2018年开盘的中粮前滩海景1号均价超过8万元/平方米。到2020年，三湘印象公馆均价已经超过12万元/平方米。

“目前前滩房价已经到了一定高度，未来上涨空间有限。为了节约成本，还是尽早入市为好。特别是对于中小型房地产公司来说，目前可能更困难。价值

2022年全国新房市场冷热分化，上海相对强势。具体到上海市场，核心区高端住宅火热，部分远郊冷清。

仲量联行数据显示，2022年上海新房总成交量为1027万平方米，同比下降4.0%。据CRIC数据监测，2022年上海商品房成交量突破6500亿元，同比上涨11.76%，创下近5年来新高。

尤其是高端新房市场，涨幅跑赢大势。据上海网上房地产统计，2022年上海新房成交9.5万套，同比微增0.5%。去年上海1000万以上住宅1.5万套，同比增长44%；单价10万元/平方米以上的住宅成交约1万套，同比增长63%。

2023年，全国新房走势尚不明朗，众多房企趋同，重点押注更确定的市场。上海的高端项目成为部分房企业绩的重要力量。

就黄浦区而言，融创外滩一号院预计主推建筑面积在180-375左右的大平层和庭院别墅产品。绿城外滩兰庭还有两个入市预期。此外，还有翠湖天地六期、中海建国东路项目等“箱底好货”，预计今年入市。

上海链家研究院首席分析师杨指出，上海目前在售的10万项目包括杨浦金域外滩东岸、普陀品尊国际和李馨雨、北蔡大华金晨公馆、浦东徐汇宝能公馆1288、虹口海泰北外滩等。

预计首批入市的10万项目可能包括陆家嘴的凯旋门、浦东的启源、徐汇滨江的香港云锦东方，以及杨浦、普陀的多个项目。

她说：“2023年新房供应量还是会比较大。目前，上海购房者更加理性。除了个别关注度特别高的项目，入围分都比较高。整体来看，积分还是有下降的趋势，尤其是重伤的项目，即使是地理位置。

同策研究院研究总监宋红卫则预计，上海今年将会呈现结构性供需失衡的态势。

“中心区域高端豪宅会放量供应，10万+以上项目供应量比2022年有大幅上涨，因此中心区域10万+项目整体热度会下降，主要原因是放量供应后购买力分流，入围分数会整体下降，个别项目仍然会呈现高入围分数。”

“预计热点项目仍然集中在徐家汇，黄埔，虹口等区域。”宋红卫称。