文|老鱼

编辑|杨

2023年，地产界最火的应该是把万柳书院重新带回人们视线的所谓“万柳大师”。

万柳书院作为中国房地产界的传奇之一，早在2012年拿地时就以26.3亿元的总价，4.15万元/平方米的楼面价，成为名副其实的“双地王”。2022年，市场均价20万的万柳书院，有一套拍卖行流出，竟然卖到了36.6万。

热度之下，除了万柳，越来越多的豪宅被挖了出来。北京豪宅圈里的一句顺口溜也广为人知：“万柳的墙，陈曦的缸，小坝的顶，融创的湖，陈子花园的树，北平府的院，谁住谁？”卜游评选的十大豪宅中。com，万柳书院正好配得上这个榜单。

再度火热起来的豪宅传说，让人们对财富阶层生活的窥探欲再次炽热了起来，各种被营造出来的消息，都会让人们觉得似乎遍地豪宅不愁卖，人人都是大金主。但问题是，真的是这样吗？

01房子里的战斗机

1984年，我国福利分房取消，商品房进入历史舞台。在满足大多数人普通住房需求的同时，随着先富起来的人数的快速增长，中国的豪宅市场已经启动，并在城市中陆续聚集成“富人区”。

比如1990年万众期待的北京亚运会后，亚运村成为富人和名人聚集的地块之一。许多影视体育明星、文化名人、金融精英、富商和外国人选择居住在亚运村及其周边地区。刘欢不仅激情唱《亚洲雄风》，还在亚运村安了家。毛阿敏、刘晓庆等明星也在亚运村买了房子。

除了稀缺地段的优质房源，也是从这个时候开始，专门为高端人群开发的别墅项目开始进入市场。

1992年，丽景花园项目发售，当时红极一时的赢家巩俐的入住，让这个楼盘一时名声大噪。自此，这个被称为北京第一外销别墅的楼盘，也拉开了北京豪宅市场向别墅挺进的大幕。后来以丽景花园为起点逐渐形成了中央别墅区等多个别墅社区。

当然，豪宅的豪华也要体现在价格上。在那个万元户还很稀缺的年代，北京的房价一般不超过1000元，而亚运村的房价一般都在5000元/m2以上，甚至达到万元。“弄个手机，开个车，住亚运村”成了当时有钱人的标志。

主要针对外国人的丽晶花园开盘时，价格高达1200美元/平。当时美元兑人民币汇率还在8元时代。

这种情况在北京并非孤例，在上海、广州等一线城市也有。尤其是进入21世纪后，随着中国经济的发展和世界经济的持续发展，豪宅在中国遍地开花。在中国房地产快速发展的20年中，豪华住宅市场已经成为最受欢迎的房地产商品。

以上海为例。从2000年开始，魔都人民的平均年薪从15420元增加到2021年的124056元，增幅超过700%。魔都商品房均价从3176元/平方米上涨超过1000%，达到36102元/平方米。还有魔都豪宅的价格？2000年时，1万元/平的价格已经是豪宅的天花板。而2022年，上海华洲君庭的楼王价格已经攀升到38万元/平。

由于豪宅价格贵带来的稀缺性和话题性，每次豪宅的新闻曝光，都会引起很多吃瓜群众的社会关注。

毕竟每个豪宅背后，都有一个大名鼎鼎的富豪。

02富豪们的心头好

中国豪华住宅市场的快速扩张，得益于中国富人数量的快速增长。

2000年《财富》，全球500强榜单上，加上一家来自台湾省的公司，中国的世界500强只有10家。此外，上榜的中国大陆企业还有：四大国有银行、中石化、中石油、中国电力、中粮集团和中化集团。

全是中国字头的国企，在中国没有发现民营企业。在这个时期，中国高端豪宅也只是起步阶段，因为财富并未从“中字头”大规模扩展到民营经济。财富不在个人手上，自然就无法支撑豪宅市场。

根据国家统计局的数据，自2012年以来，世界500强企业名单上的中国企业数量持续增加

2000年，中国世界500强企业总收入为2094.6亿美元，到2021年，这一数字已经达到11.54万亿美元，相当于2000年的55倍，增速远超世界水平。

在这个过程中，民营经济成为发展的生力军。民营企业贡献了50%以上的税收、60%以上的GDP、70%以上的技术创新、80%以上的城镇就业和90%以上的企业。

根据全国工商联发布的《2022中国民营企业500强调研分析报告》，2021年，28家500强民营企业跻身世界500强。中国民营企业500强的准入门槛已经达到263.67亿元。19家世界500强企业营业收入超过3000亿元，88家世界500强企业总资产超过1000亿元。

民营经济有高速增长的特质，也有着更加集中的分配体系，一大批富豪因此迅速产生，这是豪宅市场产生和繁荣最重要的土壤。

胡润曾经说：“中国现在有1100多位十亿美元企业家，比美国多了六成。自2016年中国第一次超过美国以来，美国的十亿美元企业家人数增加了三分之一，而中国翻了一倍。中国十亿美元企业家人数超过了排在其后的三个国家，美国、印度和英国的总和。”

2021年，《胡润百富2021中国高净值人群家族安全报告》显示，中国拥有600万人民币家庭净资产的“富裕家庭”数量已达501万户；拥有千万人民币家庭净资产的“高净值家庭”有202万户；拥有亿元人民币家庭净资产的“超高净值家庭”数量达到13万户；拥有亿元人民币可投资资产的“超高净值家庭”有7.7万户；拥有3000万美元可投资资产的“国际超高净值家庭”数量达到5.4万户。

富豪数量的爆炸式增长，带动了豪宅市场的黄金时代。即便是在2018年往后，中国房地产市场整体调头往下，但由于豪宅客户天然拥有较高的风险抵御能力，豪宅市场反而是受影响最小的那个板块。

但影响较小也并不代表不受影响。如今富豪们囤的房子已经足够多了，并且这个群体本身的情况也出现了一些变化。

03后劲已经不足

首先，中国顶级富豪的增长正趋于平缓。

根据胡润全球富豪榜统计来看，2018年以前，中国亿万富豪数量在五年间内出现增长超过134%。但是在之后四年内增长仅为38%。尤其是在2019年，中国亿万富豪数量历史性地出现下跌，虽然之后有所上扬，不过增速已经明显放缓。

如今，中国已不再像改革开放之初以及刚刚进入世贸组织时期，是个随处可以“掘金”的“荒野”，在国内行业开发和产业结构已基本趋于成熟的大背景下，富豪群体也趋于成型。尤其是在近几年疫情和经济承压影响下，大规模制造顶级富豪的土壤基本不复存在，豪宅的增量市场自然不会永无止境。

其次，以往豪宅能在富豪群体中受到追捧，不仅因为豪宅拥有自用价值，可提升生活品质。还有很重要的一个原因——抗通胀能力强，保值增值能力突出，因此被当作某种程度上的理财产品。

不过，能力再高，也怕市场这把“杀猪刀”。随着房地产普涨时代结束，豪宅也不能脱离经济曲线的约束，其投资属性正被大大削弱。

根据易居CEO丁祖昱披露的数据显示：2022年全国5000万以上的顶级新房豪宅只成交了383套，同比下跌40%。分城市看，1000万以上豪宅中，克而瑞数据显示：深圳2022年成交一手高价房6463套，同比跌15%；厦门成交803套，同比暴跌57%；苏州共计成交629套，同比跌幅13%；武汉仅成交586套，同比跌幅为8%。

根据房地产自媒体“地产营销人”发布的数据显示，2022年，北京市别墅新增供应2216套，同比下降42%；成交3300套，同比下降34%；成交面积94.38万平，同比下降38%。

更为关键的是，别墅成交均价45086元/㎡，同比下降5%；成交金额425.5亿元，同比下降41%。

这意味着，别墅和普通住宅一样，不再是只涨不跌的保值利器。

以往，名人成功后的标志性动作就是豪宅的购入。而最近，一些富豪的“挥泪大甩卖”，也许是市场转寒前的“春江水暖鸭先知”。

张艺谋被传出售位于无锡的一套别墅闹得沸沸扬扬。足球运动员郜林以1.45亿出售他在广州的江景大平层，也让无数中介排队接活。甚至是万科创始人王石都开始以3.5亿的价格出售他在故宫旁边的豪宅。网友根据某些中介发出的房屋介绍计算，这个价格已经是亏本。

类似的事情还有，据媒体报道，许家印的胞兄许家钦为帮其还债，在2022年初对外出售的广州金碧华府，市场价1.1亿元，但最终成交价仅为7000万元。

地产大佬都开始甩卖豪宅，这不禁让人把事情往更坏的方向去联想。豪宅作为一种商品，正在经历从需求旺盛到需求衰减的过程。即便是最顶端的一小部分不断涨价，也无法改变这个趋势的走向。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

04写在最后

住什么样的房子，最能代表一个人财富的殷实程度。豪宅市场也最能代表一个国家财富阶层的财富实力。

而舆论对豪宅的关注，反映了人们对顶层人群财富的猎奇窥探。这将成为财经社会领域长期存在的话题。可以预见的是，“万柳公子”或者“汤臣一品业主”的传说仍会改头换面，不断出现。

随着社会财富的不断积累，仍会有更壕的豪宅继续刷新着我们的认知上限，豪宅价格的下限和上限都将被不断的拔高。

但我们不能因此而判断，所有豪宅的价格都在不断上涨，或者豪宅将永远成为被疯狂抢购的火爆商品。实际上，如今豪宅的价格越来越高的同时，其定义也在发生改变，其市场空间正在随之缩小——更少的房子有资格被称之为豪宅，更少的人有足够财富实力买得起、住得上。

作为一个市场，豪宅已经告别巅峰，甚至是塌陷。万柳书院们不仅没法代表整个中国房地产市场，甚至连传统意义上的“豪宅市场”都代表不了了。它们要一直涨，就让它涨去罢。