1月底，格力地产(SH600185，股价10.32元，市值194.53亿元)引起业界关注。公司预计去年净利润亏损23.86亿元至28.63亿元。公司巨亏的主要原因在于对部分已开发物业计提了资产减值准备。对于公司业绩的变化，上交所迅速出具了监管函。2月10日晚间，上市公司在回复公告中称，其前期对部分存货项目的经营预期与市场实际销售价格存在差异，拟加快部分存货项目的销售。

《每日经济新闻》记者注意到，格力地产在上海开发的两个项目中，存货的可变现净值都低于账面成本。其中，公司在上海浦东开发的缙云江月项目，预售均价达到12.98万元/平方米，但设计、材料、资金成本过高。

详细说明计提存货跌价准备的原因。

“基于房地产市场形势及公司各项目的销售计划和策略，公司预计2022年计提存货跌价准备15.11 ~ 18.27亿元，投资性房地产公允价值预计减少5.37 ~ 6.45亿元。”格力电器在公告中表示。

格力电器指出，去年其存货减值原因主要有四点：一是受新冠肺炎疫情和房地产市场持续下行影响，房地产市场交易规模和交易价格同比大幅下降；二是公司前期对部分存货项目的经营预期与市场实际销售价格存在差异；第三，为加快库存去化，加速资金回笼，公司新管理层采取积极灵活的营销策略，计划加速部分库存项目的销售；第四，为盘活公司资产，公司新管理层及时调整项目定位，部分存货项目处置方式发生变化。

值得一提的是，格力地产在去年10月回复上交所监管函时表示，公司开发的产品主要分布在经济高度发展的城市，具有较高的市场溢价空间；部分项目拿地时间较早，地价成本较低，改造较好，无明显减值迹象。

对于前后判断的差异，上市公司解释称，公司管理层前期对相关区域房地产销售市场的发展趋势预期过高，未能充分预测外部市场经营环境的变化，未能及时调整经营策略，导致对存货减值的估计较为保守，在一定程度上不够谨慎。公司高级管理团队于2022年10月底完成交接，新管理层在综合考虑外部市场经营环境的持续变化后，相应调整了经营策略，因此对存货减值的相关判断发生了变化和差异。

对于2023年，格力地产表示，将加强房地产项目销售监督管理，加大去库存促还款力度，改善融资结构，加强资金管理，同时加快战略转型，夯实健康发展基础。

预售均价近13万元/平方米的浦东豪宅面临亏损。

《每日经济新闻》记者注意到，格力电器退出涉及的地产项目共有8个，其中2个位于上海，1个位于重庆，其余位于珠海。在上海的两个项目中，存货的可变现净值都低于账面成本。

以缙云江月项目为例。项目总建筑面积约5.2万平方米，经营形式以小高层住宅和高层住宅为主。项目今年1月开始预售，预售均价12.98万元/平方米；但即便如此，上市公司可能还是不赚钱。

据悉，2014年，格力电器缙云江月项目土地的楼面地价成本为100万元

除了“项目设计成本高、项目材料成本高”之外，格力电器还表示，基于公司管理层对当地房地产市场中长期趋势的乐观预测，预计缙云江月项目取得土地并完成竣工验收需要9年以上的时间，项目成本包含每年的资金利息成本，楼面资金利息成本约为4.1万元/平方米。

上海雅悦美筑项目的情况也差不多。该项目于2022年11月开始预售，预售均价为5.48万元/平方米。但项目楼面地价成本约为3.84万元/平方米，楼面资金利息成本约为0.74万元/平方米；项目采用国内外高端材料进行建筑和装修，工程造价较高。

对于前两年未对上述项目计提减值准备的原因，格力地产解释称，根据项目周边楼宇价格，公司已预计新址售价将达到或超过二手楼宇售价，售价不会低于账面成本。“预判和实际情况有出入”。