观点网:继1月4日香港九龙启德东跑道区域连续发生两笔近亿元交易的消息后，香港楼市迎来又一笔“大交易”。

2月10日，市场曝出马来西亚“锡王”老牌家族陆游持有的香港山顶马迹仙峡道土地，被当地财团以逾43亿港元洽购。预计交易将在短时间内完成，楼面价约10万港元/平方。制成，成为香港通关后最大的一笔交易。

至于这笔交易的买家，他还未能看清庐山真面目。

新媒体称，本次交易土地位于香港山顶马迹仙峡道30-38号，享有海港全景。场地面积约66，650平方英尺，可重建4至5栋独立式房屋，总建筑面积约43，000平方英尺。该项目现在是卡梅伦塔，由几个低密度的房子组成。

据了解，早在2019年7月，陆游家族就委托了一家测量员来卖地。按照当时的估价，每英尺楼面地价在10万港元以上。据此计算，土地价值至少为60亿港元。

当时市场消息认为，以这块地的优质条件，相信可以吸引不同的财团竞标。但受疫情影响，被迫撤回项目。

这一交易预计在三年多后仍将继续，实际上在一定程度上反映了香港楼市的情况。

雨后放晴

近年来，香港房地产市场长期以来一直在遭受一场痛苦的流行病。而且下了一夜的雨，还要面对美联储加息带来的资金外流，最终导致香港楼市量价齐跌的景象。

香港土地注册处数据显示，2022年香港楼宇交易量同比下降38%，至59619宗，创下自1996年以来26年的新纪录。与此同时，买卖合约总值亦损失惨重，下跌近四成至5，545亿港元，其中住宅买卖合约跌幅高达44.4%。

房价表现方面，根据香港差饷物业估价署的数据，2022年房价下跌15.59%，结束了连续13年的上涨趋势。

然而，雨后总会放晴。现在美国加息放缓，香港政府撤回防疫措施，香港楼市气氛逐渐好转。

马迹仙峡路卖地得益于市场回暖。

自通关消息公布以来，恒生指数一度涨幅超过50%，楼市也出现了价量齐涨的“早春”局面。

1月份，香港一级市场和二级市场的成交数据均大幅增长。土地注册处数据显示，2023年1月，香港一手私人住宅共成交341宗，在连续下跌4个月后首次反弹，环比反弹74%。注册总额逐月增长97%，达到49.83亿元，扭转了连续7个月下降的趋势。此外，1月份二手居屋登记数量为627个，月增长49%。

豪宅市场的热度丝毫没有减弱。1月4日，九龙东启德机场跑道区成交两宗近亿港元。去年12月，屯门青山公路青山湾段一个豪宅项目以3.8亿港元的口碑成交。去年11月初，香港鸭洲项目正式命名为“TheCorniche凯悦”等等。

在楼价方面，根据香港四大地产商的评估，加幅由5%至15%不等。其中，中原地产最为乐观，预计全年楼价反弹15%。

中原券商指数CSI(住宅价格)继续挑战70点，显示楼价稳中有升。其中，中原花旗领先指数CCL

2月6日，香港金管局副总裁阮提到，香港第四季负资产按揭宗数为12000宗，不是很高，负资产楼宇的贷款违约率低于整体按揭贷款比率。

同时，有投资者认为，去年香港楼市下跌的主要原因是加息预期，以及疫情下市场信心不足。现在形势好转，相信未来香港楼市还会延续量价齐升的“阳春”景象。

暴雨未止

然而，在掌声中，也有一些不同的意见。两大测量师行均不看好今年香港的物业市场。

仲量联行预测，今年中小户型的楼价会再跌10%，豪宅也会跌5%至10%；莱坊预测，住宅物业平均价格将下跌5%至10%，豪宅跌幅在5%以内。

事实上，这样的预期可能并没有错。

随着美国加息放缓、全面通关等利好消息，未来香港楼市确实有反弹的可能，但未来长期趋势不能代表短期表现。目前，香港楼市下跌的影响尚未结束。

以上述香港山顶马迹仙峡道土地交易为例。每英尺楼面地价超过10万港元。以此计算，土地价值至少60亿港元。但实际上，香港本地财团只有43亿港元左右，简直就是底价的翻版。

此外，虽然香港二手居屋单位的销售登记环比上升49%，但单位平均售价环比微跌0.6%，至约437.6万元，创近5年半新低，价格在2017年重回中等水平。所以香港目前的楼市并不是完全一帆风顺的，还是有波折的。

此外，中介美联集团主席黄建业曾表示，2023年第一季度很可能是香港楼市的拐点，并分析说，要想楼市成交量完全恢复，必须亮起四个绿灯，刺激资金回流。

只有去年七月。

再把目光投回到内地企业，虽然去年出台了“三支箭”等政策帮助内地房企，但一众房企们交出的成绩单并不是很理想。时不时便有企业暴雷违约，交易所也发了数不清的关注函。

同时，提前还贷潮的出现也说明，在房地产政策全面放开背景下，市场仍然处于低迷之中。

除了央国企外，内地大多数企业都自顾不暇，会有多少资金流向香港楼市呢？在这个现金为王的时代，相信一些出现企业也并不介意抛售在港非核心资产来换取一线生机。

有观点认为，通关后涌入的内地购房客，被视为香港楼市转机。只是目前的情况跟三年前已经不一样了，不少富豪或许要考虑的是出售香港豪宅补救内地业务。

去年，许家印抵押三幢香港山顶豪宅，总值25亿港元；中国恒大旗下香港总部“中国恒大中心”被接管及推出市场标售，当时估值80亿至90亿元，但最终流标。

未来香港楼市回暖是能够预测的，但短期内估计还是不太乐观，通关后的积极影响并不会立竿见影。

香港传真|一座城市里的漫游与画像。