本文来源：时代财经作者：钟戴

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蛰伏一年多的民营房企正在恢复活力，进入土地市场。

2月7日下午，新城控股(601155。SH，简称“新城”)在杭州本地拍卖中以约25.37亿元竞得临平区崇贤核心区一商住地块。

新城从2021年8月开始收缩土地投入，仅2022年5月就以2800多万元拿下河南商丘一块商业用地。

同日，0832.HK图派、建业地产(以下简称“建业”)和R&F地产(2777。HK，以下简称“R&F”)以近5亿元拿下高新区一地块。两家房企都已脱险。其中，建业上一次拿地要追溯到2022年4月，以7400万元拿下郑州郑东新区一块商业用地。

2021年下半年以来，很少有民营房企在土地市场拿地。融资利好频出，促使民营企业重启土地投资计划。

新城与龙湖角力。

此次在杭发布的崇贤商住地块品质较好，吸引了新城、龙湖集团(0960.HK)、招商蛇口(001979。SZ)。

该地块总建筑面积333.34平方米，其中住宅约20万平方米，包括不低于10万平方米的集中商业、不低于2万平方米的商务办公、不低于2万平方米的文体设施和1.5万平方米的地下商业。

该地块位于崇贤新城核心区，是该板块最大的空白区域。因为这里常年开满各种各样的花，所以被称为“花海情节”。杭州地铁15号线的终点站已经正式申报位于崇杭街，靠近“花海地块”，这也提高了该地块的升值预期。

因此，“花海地块”的归属成为全地球拍卖的焦点。2月7日上午，开拍约20分钟后，该地块以24.6亿元的最高价竞得，楼面价7378元/平方米，溢价率11.82%。当天下午，8家房企进入摇号环节，新城最终摇号胜出。

杭州拿地也在一定程度上反映出新城现金流有所好转。新城董事局主席王孝松曾在年度业绩会上表示，2021年7月公司注意到市场和财务端的变化，随后在8月停止拿地，收紧回款，加强销售，抓回款，抢房贷。

财务审慎让新城成为为数不多的保持公债信用的民营房企。低调隐身的新城也一直在寻找投资机会。

除了在2022年上半年以近3000万元拿下河南商丘一块商业用地，还在2022年7月上海本地拍卖中，错失长宁区一块起拍价25亿元的地块。

地球节拍逐渐变暖。

从城投、国有房企，到小型民营房企、大型民营房企，土地市场逐渐回暖。

2022年下半年以来，长三角部分城市出现回暖迹象，民营企业参与电影拍摄的热情逐渐高涨。

中指院数据显示，2022年杭州1-3批民营房企占比分别为39%、67%、34%，第四批年底达到92%的高比例。

苏州民营企业拿地比例从第一批的0%提高到第五批的19%，无锡民营企业从第一批的8%提高到第四批的32%，宁波从第一批的11%提高到22%。

当时拿地的民营企业主要是区域性的小型民营企业，多以“城投民企”“国企民企”的形式联合拿地。

例如，在无锡第五批集中供地中，由浙江玄隐地产、上海南港地产和开发建设集团联合组建的无锡恒聚源投资发展有限公司

在兔年的许多地方拍卖中，私营企业变得更加活跃。

2月7日，杭州本地拍卖的竞争超出预期。本次拍卖的5宗住宅用地中，3宗竞得最高价，1宗以9.5%的高溢价成交，1宗以底价成交，平均溢价率为10.9%。

好地研究院指出，参与本次拍卖的房企近50家，其中民营企业约占一半，包括以宁波维科为代表的外企。除了新城，成功拿地的民营企业还有杭城姚兴和中天美好。

2月7日，郑州土拍，虽然大部分地块还是市里支持的。然而，郑州高新区的一幅地块却被郑州蹇宏置业有限公司以4.93亿元竞得。天眼调查显示，建业和R&F分别持有65%和35%的股份。

一位接近建业的人士告诉时代财经记者，该地块是R&F和建业此前建设的盛悦居项目的后续地块，是为了完善项目开发而拿下的。

该人士表示：“现阶段建业的精力和财力仍放在宝交大厦上，今年的投资计划可能要到年报季才会披露。”

大型民营企业也在观望。

融资政策利好将加速落地，可能有助于民营企业安排拿地现金流。

2022年11月23日，央行、银监会发布“金融16条”，支持房地产市场稳定发展。此后，银行迅速与房企合作。

2022年11月23日-24日两天内，6家国有银行宣布向17家房地产企业授信超过1.27万亿元。获得授信的房企主要是国企和混合所有制企业，以及龙湖、碧桂园(2007。HK)、美的地产(3990.HK)和惠今集团(0137。HK)。

随后，股份制银行和农商行接力，获得信贷的民营企业扩大到旭辉控股(0884.HK)和宝龙地。

银行授信的业务范围，普遍包括开发贷、个人住房按揭贷款、并购贷、保函置换预售监管资金、供应链融资及结算服务、债券承销与投资、租赁住房融资等方面。

“开发贷是主要投放形式之一，但获得开发贷的前提是要有新开发建设的项目。现在拿地的房企就那么几家，银行为了抢开发贷业务已经卷起来了。”一家民企区域资金负责人对时代财经表示，在上海，极个别银行给国央企的开发贷利率可以降至3个点左右，优质民企的开发贷利率比3个点高一些。

其分析称，对于很多不拿地的房企而言，也有可能因为个人住房按揭贷款的加速投放，而促进销售回款，同时通过保函置换预售监管资金等业务补充流动性。

多位民营房企人士表示，感受到了融资端的暖意，拿地方面则要看是否有合适的机会，倾向以合作开发的形式来分摊资金压力。

据经济观察报报道，龙湖管理层在2022年年终会议上明确，投资拿地进一步收缩和聚焦，必须往高量级城市去投，原则上只投资10个城市。2021年底，龙湖已收缩战线至只投资约40个城市。

一位民营房企高管对时代财经表示：“我们还在观望中，主要担心销售市场恢复只是一次性的，没有可持续性。我们已经在看地了，如果要拿的话，要等到4、5月份，预计届时也会有更多同行拿地。投资区域方面，我们首选长三角。”

熟悉新城的知情人士对时代财经表示，该公司今年在住宅开发方面将以小股操盘为主，同时发展住宅代建业务，在商业方面发展代管业务。

2022年7月，时代财经获悉，中梁控股（2772.HK，简称“中梁”）的土评会已恢复上会，重点关注长三角区域，现阶段原则上不在公开市场拿地，而在原有优势项目附近勾地为主。2022年9月，中梁在安徽马鞍山拿了一幅地块。

天边已乍现曙光，一些生机已然在萌动。