导语

作为2022年最后一轮，2023年第一次土地拍卖，杭州的热度回升，民营企业的回暖，可谓是给市场打了一剂强心针。

文/谢阳春、吴佳明

杭州于2022年2月7日完成2022年12月公布的第五轮集中供地。相比郑州2023年首轮城投的“低温”和同一天一场拍卖，在仅有5幅精品地块的情况下，杭州本轮集中供地相当火爆。5宗地块全部成交，总价89.6亿元，整体溢价率达到10.9%，创下2022年杭州集中供地最高溢价率纪录，3宗地块触顶。同时，民企回归图派成为此轮投资主力，也为行业整体释放了积极信号。接下来，在其他城市首轮集中供地优质地块频出的情况下，土地市场可能会迎来一波“小阳春”。

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第五批供地规模小但质量高。

2022年集中供地成交额突破2000亿。

作为2022年最后一批上架的土地，杭州去年12月发布的第五批集中供地仅有5宗地块，总建筑面积59.6万平方米，与第四批供应量相近，但与前三批相比，供应量明显下降。如果说前三批是供地的“饭”，第四批、第五批是集中供地的“饭”，但就土地质量而言，第四批、第五批数量少但质量高。

第五批供应的5宗地块中，3宗位于上城区，2宗位于临平区。,上城区的3宗地块中，丁桥1宗，根北2宗。丁桥地块紧邻地铁3号线、同协路、桃花湖公园站，周边有龙湖丁桥天街、习字丁兰广场。根北两地块仅隔一条马路，紧邻1号线七宝站，周边公交、商业、医疗、公园等配套齐全。根北也是主城区近几年的热点板块，项目难拆。

临平区虽非杭州主城区，但本次地块拿出的2宗地块质量都不错。位于崇贤新城核心区，体量33万平方米。该地块为大型商住用地，预计将在核心区建设大型商业体。另一地块位于临平经济开发区，地铁9号线五洲路站周边，商业、教育资源完善，周边已有多家品牌开发商入住，区域内已形成良好的居住氛围。

除了高质量供应以外，本轮延续了之前的土拍规则，设定土地价格上限(溢价率不高于12%)。土地竞价达到上限价格时，通过公开摇号确定竞买人，配建要求低。除崇贤核心商住地块外，其他地块的配套设施仅为养老用房、婴童用房等基本要求。

综合来看，2022年杭州五轮集中供地合计2003.5亿元，比2021年减少9%，总成交金额仅次于上海。

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三幅地块摇号，溢价率创五新高。

优质地块带动土地市场上涨。

在优质供应的带动下，本轮杭州土拍迎来新年“小阳春”，土拍热度明显提高：5宗地块中有3宗经过20多轮近30轮拍卖达到最高限价，进入线下摇号环节；另一宗经过11轮竞价成交，溢价率9.5%；只有一个地块有底价。

与2022年杭州五次集中供地相比，顶配成交占比保持在40%左右，但在第五轮时提升至60%。此前，底价交易一直是市场主流，占比50%及以上，而本轮杭州首次实现了触顶成交比例高于底价成交比例。

结合近期房地产政策的放松，随着销售端的预期好转，预计2023年，在城市第一轮集中供地的带动下，土地拍卖热度将明显回升，形成销售驱动投资回升的良性循环。

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民企积极拿地提振市场信心。

在过去的一年里，新城

5宗地块中有3宗被民企斩获

换而言之，在经过一年的深度调整后，以新城为代表的部分受到“三支箭”金融利好影响的房企，正逐步走出现金流危机，未来或将有更多此类房企走进土拍市场，带动市场热度回升。尤其是部分去年在集中供地没有或少量拿地的民企，出于补仓需求会积极参与到竞拍中。's的金融支持导致了私营企业的复兴，优质地块的供应刺激了企业积极投资。双管齐下，土地市场可能会迎来一波“小春天”。从一些已经公布供地计划的城市来看，各个城市都是“诚意满满”。比如苏州首轮核心/重点板块地块占比73%，长沙是第一批。

我们认为，2023年首轮集中供地的表现决定了土地市场能否止跌回稳，为了进一步提振市场信心和提高预期，土拍政策仍会保持宽松，对于部分企业而言，首轮性价比高的优质地块也是补充货值的首选。

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