022023年2月

本文字数2419，阅读时间4分钟左右。

导读:提前还贷潮再起，银行压力逐渐加大。

作者|第一金融大王方然

1月5日中国人民银行、银监会宣布建立首个住房贷款利率政策动态调整机制后，多地房贷利率开始密集下调。

农历新年后，调整的节奏更加频繁，多个重点城市小步进入“3”时代，最低3.7%。房贷利率密集下调后，提前还贷潮再起，银行压力逐渐增大。

春节销售数据不及预期。

2023年，近20个城市下调首套房贷利率。

事实上，自2022年以来，央行在首套房贷款利率上动作频频，不断向市场释放复苏的暖意：2022年5月15日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合发文称，将个人住房贷款利率下限调整为不低于同期贷款市场报价利率减20个基点。2022年9月发布通知，逐步放宽部分城市首套房贷利率下限。2023年1月，首个住房贷款利率政策动态调整机制正式建立。

有业内人士指出，相比2019年10月的政策调控严期，首套房利率应该不会低于LPR，首套房贷松绑已经达到5年来的最高水平，甚至还有进一步下探的空间。到目前为止，首套房与LPR相比最多可降低60个基点至3.7%。

来源：中指研究院

但随着政策的逐渐松动，房地产市场回暖趋势并不显著。国家统计局数据显示，2022年房地产开发投资13.3万亿元，同比下降10.0%；商品房销售面积13.6亿平方米，同比下降24.3%，其中住宅销售面积下降26.8%。原本被寄予厚望的春节置业同样出师不利，没有形成“小春天”。中指数据显示，2023年春节期间(1月21日-1月27日)，代表城市新房成交规模维持低位，较去年春节假期下降约21%。以广州为例，中指院的调查显示，前往实际案例现场的客户较少，春节期间多个项目认购不足10套，较去年春节明显下降。

农历新年后，首套房贷利率调整更加密集，旨在为楼市注入一剂“强心针”。

RealData数据显示，截至1月31日，研究院监测的103个城市中，南宁、珠海、株洲、常德四个城市首套房商业贷款利率已降至3.7%。据中指院不完全统计，2023年将调整利率下限的城市有近20个，其中郑州、福州、长春、厦门等二线城市首套房贷款利率可低至3.8%。肇庆、湛江、云浮、惠州、韶关、江门等市已逐步取消首套房贷利率下限。

消费者扎堆提前还贷

首套房利率持续下行，“新进入者”尚未可知，但不少处于“围城”中的购房者已经开始尝试抓住低利率窗口，选择提前还款。

吴晓是其中之一。这两年，随着房贷利率的不断下降，他分四次还清了90万房贷。“最后只剩下100多个银行账户，还有一个多月供，留作扣税。”他向记者介绍了他的秘密。

对他来说，提前还贷省了不少。2021年买房时，利率为

像吴晓这样提前还贷的人不在少数。在各种社交平台上，关于如何提前还房贷，如何计算利息减免的帖子层出不穷。其中主要分为减少月供和缩短使用寿命两种方式。程序员小津分享了他根据算法计算出的“最优方案”。他认为“最优”有两种解释。一种想要最低的总利息。在这种情况下，平均资本可以选择提前偿还贷款，以减少年限。另一个“最好”是在还本金的同时平衡风险，适合等额本息提前还款，减少月供。然后在资金充足的情况下继续提前还款。

问及提前还款的原因，小津笑着介绍了自己的心路历程：“春节前拿到年终奖，当时打开股票App，累计收益-40%；点开银行App，基金累计收益-20%，理财产品年化收益2%。点击房贷计算器提前还款10万可以省下9万利息，然后我会果断选择申请提前还款。”

2022年底至今，提前还贷潮愈演愈烈。第一财经记者走访了深圳等地的多家国有银行，提前还房贷存在诸多壁垒。

来源：预约页面显示完整受访者供图。

一方面，线上预付款渠道不稳定，部分客户需要线下办理。以中国建设银行为例。近期，不少使用网上预付费渠道的客户表示，预约相当困难，大部分日期显示“网上申请预约名额已满”。据该行客户经理介绍，之前可以线上全流程办理，从去年四季度开始部分转移到线下。

另一方面，预约排队时间长。在深圳建行，工作人员介绍，目前的提前还款流程包括“签约、拍照、选择还款方式”三个步骤，需要预约2-3个月才能提前还款成功。同时，下一笔预付款需要到网点办理。农业银行表示，提前还房贷至少要提前30天到网点申请并确认身份信息和贷款情况。只有在提交申请后，才能批准贷款。

提前还贷激增50%

银行压力急剧增加

“从1月份开始，提前还贷的人比以前增加了50%左右，我们这边还了1亿多，今年压力很大。”东莞某股份制银行网点个贷经理

今年开年，银行面临着双重压力：一边是不断攀升的提前还房贷大军，另一边是信贷增长持续乏力。根据中国人民银行发布的数据，2022年12月居民贷款新增1753亿元，同比减少1963亿元，其中短期贷款和居民中长期贷款分别增加-113亿元、1865亿元。1月17日，国家统计局发布数据显示，2022年，房地产开发企业到位资金148979亿元，比上年下降25.9%。其中，国内贷款17388亿元，下降25.4%；个人按揭贷款23815亿元，下降26.5%。

压力之下，银行的焦虑也在不断升级。除房贷外，在春节信贷开门红阶段，各大银行的消费贷利率一降再降，贷款额度一升再升，不少银行消费贷利率下调到4%以内。记者在走访过程中，目前利率最低的是招商银行闪电贷，符合条件的用户2月初利率可申请到3.7%。该行工作人员介绍，将根据用户的信息进行建额，确认可贷金额和最终利率。此外，中银E分期、建设银行建易贷等的最低利率也降低至4%以内。

未来提前还贷潮是否仍会升温？中泰证券分析师徐驰指出，虽然此前房地产政策开始向需求侧发力，但对于存量房贷影响不大。未来，在房地产有更多刺激利好的情况下，房贷利率或进一步下行，叠加债市企稳和银行理财收益逐步回暖，“提前还贷潮”或有所减缓。