居民提前还贷，本来是一个常见现象，如今变得相当敏感。

跳过这个现象，看看一些统计数据：

1.2022年居民中长期贷款增加2.75万亿元，较2021年的6.08万亿元下降55%；居民短期贷款也比2021年减少了41%。

但2022年商品房销售额增速为-26.7%，居民中长期贷款降幅超过销售额降幅，说明居民提前还贷现象依然明显。

2.2020年之前，居民中长期贷款的变化基本与房贷利率负相关。

也就是说，贷款利率越高，居民的贷款意愿越差；贷款利率越低，居民贷款意愿越强。这符合正常逻辑。

但2020年爆发后，虽然贷款利率持续下降，但居民房贷意愿持续下降。

这说明房贷利率下调不仅没有增强居民的借贷意愿，反而引发了居民更快的提前还贷。

居民提前还款潮值得警惕，因为在金融市场，当个体行为趋向一致的时候，风险就会出现。

一、为什么会出现提前还贷浪潮呢？

1、新增房贷和存量房贷：利差过大。

存量房房贷利率：有的利率高于平均4.3%，有的甚至在6%以上。

2020年以来，银行发放的部分住房贷款利率在6%以上，很多人选择了固定利率，因此他们的房贷利率相当高。

此外，虽然2022年LPR三降，但由于计息期和附加积分等因素，部分现有房贷利率仍远高于基准利率。

这也很好理解。在房地产火热时期，房贷利率都是按照“LPR基点”支付，有的提高了50个基点，有的提高了75个基点。

现在呢？LPR的基准利率已降至4.3%。

为了刺激人们买房，很多城市的房贷利率都是按照“LPR-基点”支付，南宁最多下调了60个基点，房贷利率达到了3.7%。

其实不只是南宁。自今年1月29日郑州率先降息以来，全国已有近20个城市取消了房贷利率下限。

目前唐山、丽水、太原、郑州、福州、厦门首套房贷利率最低3.8%，珠海最低3.7%。

所以相比之下，这一次的利差是1%-1.5%，最高的利差高达2.3%。

按照贷款金额200万，期限30年，利差1.2%计算，新房和存量房的总利息差高达50万。

而且200万的贷款，30年光利息就180万，本息合计达到380万。

所以，居民在有能力提前还款的情况下选择提前还款就很好理解了。

怎么解决这个问题呢？不患寡而患不均，缩小利差，把存量房房贷利率降下来。

事实上，早在2009年，我国此前就已经实施了存量房房贷利率打折的政策。

当时亚洲金融危机刚过去，经济在等待复苏。为了刺激房地产市场，房贷利率也一再下调。

抵押贷款利率从6.6555%降至4.158%，然后降至3.87%。

为了平衡客户存量，国有银行出台了政策，早先享受八五折优惠利率的业主，申请后可享受七折优惠利率。

也就是说，让存量客户也享受最低利率。

我们如何看待这项措施？以前会降低股票抵押贷款的利率，现在很难实施。

具体逻辑就不细说了，给个关键词：因城施策。

2、信贷成本和投资收益：不匹配。

居民提前还贷的另一个重要考虑因素是借贷成本和投资收益。

如果借贷成本小于投资收益，那么居民不会提前还房贷；如果借贷成本大于投资收益，居民会提前还房贷。

比如一个家庭有200万房贷，200万现金。

目前5年期存款利率2.65%，居民在银行存200万，5年获得收益26.5万。

然而，什么是借贷成本呢

本来从银行贷款(房贷)，成本(房贷利率)5%，投资方赚5%的收益勉强保本。

目前投资方不仅没有收益，反而亏损明显。这种叠加内外都亏了15-35%。

所以很多人干脆“平仓”，不再借钱投资，选择提前还房贷。

这样虽然赚不到钱，但至少不会亏钱。

有没有办法解决借贷成本和投资收益不平衡的问题？很难。

大家都希望股市成长，资本市场繁荣，投资收益一骑绝尘。这么多年的实践证明，资本市场越想牛市，越容易搞砸。

“4000点是牛市起点”之类的闹剧屡见不鲜。

归根结底还是要回归实体经济。具体到实体经济

3、预期悲观：机遇减少。

机会是有可以用金钱衡量的。

当机会到来的时候，你不能抓住，就是不是机会。

投资领域也一样，一个千载难逢的投资机会出现了，但是你手里没有资金，你就没法投资。

因为对未来抱有希望，所以不少人即便在当下不赚钱的时候，也会保有一定的借款，以便在未来抓住机遇。

在这个逻辑层面：居民的借贷成本就是，房贷利率；对应的是，“预期”投资收益。

注意，预期收益，是常见的金融学词汇，有具体的计算公式。

当借贷成本小于预期投资收益的时候，理性的人就会继续持有房贷，即便现在不怎么赚钱。

当借贷成本小于预期投资收益的时候，大家就会毫不犹豫的提前还房贷。

所以，关键词在，“预期”二字，跟经济前景，市场信心等密切相关。

那么，预期悲观的问题可以解决吗？可以，但是也不容易。

二、大家一致提前还房贷，会发生什么呢？银行业承压，盈利恶化。

这个也容易理解，居民的房贷，是银行的收入；居民的存款，是银行的成本，银行靠净息差赚钱。

居民提前还房贷，可以简单理解为，银行收入减少，但是成本可没减少，这会造成银行利润下降，整体盈利恶化。

概括起来就是，居民部门资产负债表收缩，风险开始向银行部门转移。

接下来一个问题是，居民提前还房贷，从宏观上如何理解呢？

家庭部门资产负债表衰退。或者，私人部门再平衡。

一个家庭，拥有一套房产300万，现金200万，房贷200万，资产负债表上是如何体现的呢？

资产端：300万房产+200万现金；总资产共计：500万。

负债端：房贷200万；

所有者权益（净资产）：300万。

当居民提前偿还贷款的时候，资产端减少了200万，负债端也减少了200万，总资产下降至300万，所有者权益（净资产）不变。

一个个家庭的资产负债表相加起来，就是这个国家家庭部门的资产负债表。

为什么要重视家庭部门资产负债表收缩？看看90年代日本房地产泡沫破裂，家庭部门也出现了资产负债表收缩，结果导致日本失去40年。

跟当年日本相比，当下我们有一个特征就是，企业部门并没有出现资产负债表衰退。

从企业贷款的数据看，2022年仍保持了同比正的增速。

并且，企业中长期贷款增加的规模和一般贷款利率仍呈现负相关的关系，当贷款利率下行的时候，企业中长期贷款增加较多。

这说明什么？

1、当下企业部门，投资收益大于借款成本；

2、企业家还没完全躺平，他们认为，房地产调控放松，以及疫情防控放开之后，未来投资赚钱的机会，以及预期投资收益，能够覆盖借款成本。

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