现代快报讯(记者熊、)近日，央行、银监会发布通知，允许部分城市自主下调首套房贷利率。郑州、太原、天津、厦门、福州、长春、沈阳等地已宣布调整首套住房贷款利率下限。目前多地首套房贷利率已降至4%以下，进入“3”阶段。与此同时，“提前还贷潮”也进入高峰。业内人士认为，在“房贷利率下限允许下调”的政策发布后，“房价走势-房贷利率政策”的关系更加紧密。预计后续各地根据房价走势，还会有更多降低房贷利率的操作。

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全国房贷或将进入“3”时代

中国人民银行1月5日消息，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会近日发布通知，首次建立住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格连续3个月环比、同比下降的城市，可维持、阶段性下调或取消当地首套房贷利率政策下限。

自从“房贷利率下限允许下调”的政策后，“房价走势-房贷利率政策”的关系更加紧密。2023年1月31日，上海易居房地产研究院发布《2022年中国百城房价报告》。报道称，1月底，大幅下调房贷利率的密集操作实际上已经在全国范围内发生。预计后续各地根据房价走势，还会有更多降低房贷利率的操作。

上海易居房地产研究院研究总监严跃进认为，如果2022年住宅成交均价同比涨幅不超过5%，基本可以属于“房价疲软”的趋势。统计显示，全国100个城市中，有70个城市的房价同比涨幅5%，这也意味着100个城市中有70%的房价表现疲软。基于此，报告提出，这类城市是2023年房贷利率下调概率最大的城市，尤其是在一季度。这些城市包括二线城市：太原、沈阳、石家庄、哈尔滨、昆明、乌鲁木齐、南宁、武汉、海口、贵阳；三四线城市：香河、柳州、大厂、三亚、日照、承德、温州、中山、张家口、赣州。

目前已有部分城市积极进行调整，包括郑州直降50个基点，房贷利率最低3.8%；天津3.9%，厦门3.8%，珠海甚至降到了3.7%。严跃进对现代快报记者表示，这说明各城市的思路高度一致，即一季度甚至2月份之前会主动下调房贷利率。这些城市都是二线城市或者重点城市，他们的利率调整政策对省内其他城市也会很有指导意义。

中原地产首席分析师张大伟认为，未来很可能只有少数城市的房贷高于4，全国房贷将进入“3”时代。“随着存款利率基本进入‘1-2’时代，房贷利率尤其是首套房贷利率进入‘3’时代是必然趋势。另外，大部分银行放贷困难明显，所以3.7%的房贷利率不会是最低点，还会继续下调。”

不过，张大伟表示，房贷利率下调，短期内可能会有效使用，交易量会上升，产生“小春天”，但可持续性需要时间检验。“虽然降低房贷利率，提高房价是过去的做法，但这次房地产的基本面不一样，所以房价会不会涨，要看购房者的收入能不能恢复。”

“提前还贷潮”背后原因是什么？

此外，值得注意的是，近期部分个人住房贷款借款人加快了提前还贷的速度，这被称为“提前还贷潮”。

张大伟告诉《风尚》记者

与此同时，2022年以来，股票、基金价格大幅下跌，一贯稳健的银行理财产品“破净”。在这种情况下，普通居民的投资收益明显下降，风险偏好趋于保守，于是部分原本用于投资的资金被用于提前还款。央行2022年第四季度城镇储户问卷调查结果也显示，61.8%的居民倾向于“多储蓄”，比上季度增加3.7个百分点；倾向于“多投资”的居民占15.5%，比上季度下降3.7个百分点。

对于普通人来说，他们更关心的是首套房贷利率下调后，现有房贷的利率会不会下调。

张大伟表示，从房地产政策的角度来看，现在是时候降低现有抵押贷款的利率，以有利于房地产市场的稳定。但目前来看，存量房贷并没有受到政策的影响。只有之前选择浮动贷款市场牌价(LPR)的才会降息，但影响不大。“2020年以来发放的部分住房贷款利率在6%以上。尽管贷款市场报价利率(LPR)在2022年三次下降，但部分现有抵押贷款的利率仍明显高于目前约4.3%的平均抵押贷款利率。”从这个角度来看，部分现有住房贷款的高利率也是借款人提前还款的原因之一。

南京市民吴先生告诉现代快报记者，他2019年贷款买房时，浮动后的最终利率是5.635%，他的贷款市场牌价(LPR)动态调整了两次，现在是5.135%。

某市民目前的房贷利率

但不少网友表示，提前还贷越来越难，银行提高了还款门槛，比如还款排长队、提高最低还款额、关闭手机银行APP网上还款功能等。张大伟认为，首先，从政策趋势来看，提前还款不应该有时间限制，对于闲置资金应该鼓励提前还款；从法律上讲，提前还款是对原借款合同约定的贷款期限或贷款金额的变更，确实需要借款人和银行协商一致。但近年来，国家和金融管理部门多次要求银行加大对实体经济的支持服务，采取切实措施帮助企业和个人解决问题，降低实体经济综合融资成本和个人消费信贷负担。商业银行要立足长远，改善服务，通过线上线下相结合的方式，为客户提前还贷。