特约评论员谭浩俊。

春节假期后，一大波城市下调首套房贷利率下限，包括郑州、珠海、厦门、福州、沈阳等二线城市。广西南宁、珠海、湖南株洲、常德等地首套房贷利率下调至3.7%，房贷利率进入“三倍”。不仅如此，部分城市二套房贷利率也已跌破5%，进入“4时代”。

银行调整房贷利率，尤其是首套房贷利率，也是迫不得已。一旦市场持续低迷，如果不对开发企业给予更多的资金支持，必然会导致严重的资金链断裂风险，给地方经济发展和银行风险防范带来巨大压力和危害。

在以往的房地产市场调控中，信贷政策是最高效、最有力、最具杀伤力的手段。只要信贷政策调整，房地产市场就会迅速变化，或冷或热。如果太热，收紧信贷政策；如果天冷了，放松信贷政策是个好主意。然而，这一次，信贷政策的调整出现了意想不到的现象。信贷政策不断调整，居民购房热情没有明显激活，市场依然低迷。

但有一个现象值得关注，那就是购房者因为之前房贷利率过高，银行因为房贷政策调整没有同步调整现有贷款利率，而选择了提前还贷。一些中介也蠢蠢欲动，通过提供过桥资金的方式，帮助有房贷的人提前还贷，然后按活期利率转换成商业贷款。在帮助购房者节省利息支出的同时，也给自己带来了盈利机会。令人担忧的是，如果没有有效的监管机制和防范措施，可能会给不法分子可乘之机，给试图提前还贷的人造成不必要的经济损失。

房贷利率不断下调。据相关媒体调查，部分居民已经坐不住了，想买房。应该说，这样的现象是可能出现和存在的。关键是，这样的居民有多少，又有多少居民再也坐不住了？近年来，尽管市场持续低迷，部分居民还是选择了购房，但购房热情并没有过去那么高。现在所谓的“坐以待毙”，是不是已经决定买房了，还要计入政策刺激的效果？显然，这需要深入调查才能得出结论。

在这里，管理层和地方政府需要特别关注的问题是：为什么政府和金融机构出台了这么多优惠政策，而监管政策却基本放开了？为什么买家还是不热情？笔者认为有两个方面必须重点关注。

一是要坚持“房住不炒”的定位。这是一个原则，谁也不能为了一时的利益而打破“房住不炒”的原则。只要炒房发生，房价快速上涨，之前的一切努力都会化为乌有，之前的一切努力都会付之东流。显然，这是不允许的，也不可能发生的。

二是开发企业没有太大动静。为什么开发企业没有太大动静？政府政策和银行行为是僵化的。只要介绍清楚，广大居民都能享受到购房的乐趣，而且极其公平，不会因为贫富去找谁。剩下的只是开发商拿出行动来配合政策。当下，如果开发商足够聪明，就会利用政策宽松的机会降价回笼资金，而不是继续和购房者进行利益博弈。面对这样的利益博弈，开发企业毫无抵抗力，更没有持续对抗能力。

能给购房者的政策都达到了最佳状态，就看开发企业有没有这样的意识，在自己的承受能力和死杠房价、风险防范之间进行合理评估后做出合理的降价动作，才能真正激发居民的购房热情，把摇摆不定的购房者拉过来，让被放弃的购房者重新考虑买房。这样，市场才能真正走出低迷。

正因为如此，信贷政策调整对房地产市场的影响尚不确定。要想提高确定性，关键在开发企业手里，要看开发企业有没有降价卖房的承受力。如果有，政策的阳光雨露既可以洒在购房者身上，也可以滋润开发企业，让市场重新充满活力。