1月29日，经济观察网记者丁文婷,在中国人民银行、银监会建立首个住房贷款利率动态调整机制不到一个月的时间里，郑州打响了降低房贷利率的第一枪，当地多家银行将首套房贷利率从4.1%降至3.8%。随后几天，太原、天津、厦门、福州、长春、沈阳等地纷纷调整首套房贷利率下限，多地首套房贷利率降至4%以下，进入“3”字头阶段。

随着越来越多符合条件的城市降低首套房贷利率，降低存量房贷利率的呼声也越来越强烈。很多在房贷利率高企的情况下上车的购房者，都期待着将政策利好延伸到存量房上。

一位2021年在郑州买房的购房者告诉经济观察报记者，当时的贷款利率是6.125%，也就是说100万的月供是7222元，而按照目前郑州首套房贷款3.8%的利率，月供不到6000元，两者利息差总计30多万元。

这种情况并不罕见。在人民网领导留言板上，从2022年初至今，全国各省市呼吁降低存量房贷款利率的留言已经超过70条。购买时间多为2019-2021年，100个基点以上，贷款年利率6%以上。

一位江苏购房者留言称，2021年10月在昆山购房后，与中国工商银行签订了个人商品住房贷款合同。贷款120万元，期限30年，利率6.4%(LPR加175个基点)。3个月后，苏州多家银行将首套房贷利率下调至5%以下。

工行房地产团队回复称，商业银行个人住房贷款利率实行市场化利率，受国家对房地产市场的调控以及央行、银监等部门出台的政策影响而浮动。2021年下半年楼市火爆，同时国家宏观政策调控限制个人住房贷款规模，导致利率上升；今年以来，受居民购房意愿下降和国家政策调控影响，房地产市场整体需求下降，个人住房贷款利率也有所下降。“6.4%的房贷利率是银行在客户需求时，根据当时的市场实际情况和首套刚需住房利率政策制定的。也受苏州银行业协会约束。

"存量房的房贷利率调整的可能性不大."上海四大行某支行信贷负责人分析，银行的营收压力会非常大。

他介绍，由于提前还贷的客户比较集群，该行在上海的很多支行2023年的提前还款额已经用完，还款需要排到明年。不仅出现了提前还贷潮，而且其分行的贷款额与去年同期相比已经连续几个月下降。

经济观察报注意到，中国人民银行发布的最新数据显示，2022年家庭贷款增加3.83万亿元。代表个人住房贷款的中长期贷款增加2.75万亿元，较2021年已减半，为7年来最低。银行利润的一个重要来源是存贷利差。2022年居民存款增加17.84万亿元，2021年和2020年这一数字均未超过10万亿元。

事实上，国内已有下调现有房贷利率的先例。2008年10月，央行决定将商业性个人住房贷款利率下限由贷款基准利率的0.85倍扩大至0.7倍；最低首付比例调整为20%。随后，多家银行宣布将符合条件的股票房贷利率由8.5%下调至30%。

“但是法洛

“与此同时，2017年后，为了抑制房价的快速上涨，房贷利率开始系统性地超过贷款基准利率，对于首次购房者也不例外。”2017-2018年，新发生的房贷利率从基准利率的低折扣大幅上涨123个基点至5.55%，2019-2021年在5.3%-5.6%区间高位运行。

王亦丰认为，部分居民资产负债表受到疫情损害，高利率房贷一方面降低了居民资产负债表的安全性，另一方面也不利于消费的复苏。从“防风险、扩消费、促公平”的角度，通过降低现有房贷利率，具有一定的现实意义。而且现有按揭贷款利率下调也有助于缓解提前还贷的压力，从而促进按揭贷款的稳定增长，甚至促进房屋销售的尽快恢复。

但他也表示，从实际操作来看，存量房利率很难降低。首先，目前各个城市的利率并不统一。如果要减，怎么减是个问题，可能需要和贷款人签订补充合同。最后，降低存量房利率还可能影响银行自身经营的稳定性。

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经济观察报记者丁

房地产运行报告部记者

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