中新经纬2月6日电题：20只公募REITs业绩不及预期，修复可期。

作者简介：曾涛，研究部执行总经理，电芯公众环保行业首席分析师。

杨鑫CICC研究部董事总经理兼交通和基础设施行业首席分析师。

张宇，CICC研究部董事总经理，房地产及空间服务业研究总监

20只公募REITs分别发布了2022年第四季度报告，项目整体运营面临压力，但抗跌性有所不同。总体来说，物流仓储板块和租赁板块受影响最小，其次是一些租赁稳定的工业园区和环保项目，高速项目受经济活动减弱的影响更直接。除首次披露季报的项目外，我们统计了其余项目四季度整体基金收益下降19.8%，其中高速板块和鹏华深能REIT下降明显，分别达到22.6%和31.6%。我们估算2022年20个项目累计可分配金额占管理人预测的105.8%(同口径)。

展望2023年，我们认为疫情防控优化带来的经济活动的恢复将有利于项目的根本恢复，恢复到稳定的经营状况，但各个板块的恢复速度可能有所不同。总体而言，预计经济活动的复苏将首先传导到高速部门；由于招商引资和租赁过程以及目前租赁期限结构的限制，工业园区项目可能会滞后于经济活动的恢复；其余项目也受益于经济活动的复苏，但由于目前经营相对稳定，未来可能会继续保持稳定的经营业绩。

我们也建议投资者关注后续的资金募集以及伴随经济复苏的无风险利率的走向和区间。

物流仓储2022年全年可供分配符合预期

四季度物流仓储项目总体平稳，营收基本持平。仓储项目平均入住率为96.6%，与三季度基本持平；受年末相关费用集中结算等因素影响，部分项目经营性现金流同比大幅下降。资金层面，宏图盐田港REIT营业收入2930万元(环比下降1%，同比下降6%)，项目公司层面息税折旧摊销前利润率83.7%(较三季度末下降5个百分点)。

2022年该板块项目可用分布略超管理人2022年预测值，平均达成率106.3%，符合市场预期，较2021年同口径平均增长2.4%。2022年红土盐田港REIT总可分配金额8695万元，达到管理人年度可分配预测107.3%，同口径下较2021年增长4.7%。

从2022年全年来看，物流仓储项目运营韧性突出，整体运行维持在较高水平。随着疫情防控的优化和国内经济的逐步复苏，我们预计物流仓储项目仍将保持较高的运营稳定性，潜在需求可能进一步推动租金上涨和部分项目入住率的恢复。建议继续关注仓储物流项目募集资金进展。

产业园短期经营承压，或已走出至暗

受2022年第四季度疫情和宏观经济影响，北商深产业园项目仍面临招商和租金压力。但得益于管理者积极改善经营(包括但不限于应收账款催收等措施)和减租边际影响的减弱，基金级收入较第三季度平均增长22%。

短期内，随着疫情防控的优化和宏观经济的恢复，我们预计工业园区的投资和租赁将比以前有所改善。但考虑到项目周边市场的竞争和投资租赁的进度，预计一季度租金率不会有明显提升，建议投资者关注和跟踪项目经营指标。另外，也可以积极关注一些项目的进展。

保租房市场表现有望延续积极态势

2022年第四季度，租赁住房项目整体运行平稳。华夏京保障房、金钟厦门安珠、宏图创新深圳安珠3单保障房项目自上市以来首次发布业绩公告，四季度整体经营业绩稳定。

根据四季报披露，报告期内，三只基金分别实现收入1781.1883万元和1385万元，净利润765.5884万元和884万元，息税折旧摊销前利润率分别为71.5%、75.3%和79.9%。租户结构保持稳定，个人租户占比分别为83.9%、91.4%和42.1%。其中，金钟厦门安珠、宏图创新深圳安珠项目入住率与2022年3月底基本持平。华夏京保障房底层资产龙文嘉园和西岳尚军的入住率较2021年分别上升5.3个百分点和下降3.2个百分点，均为租赁正常调整所致，整体经营业绩稳定。

表1: REITs入住率和保障性租赁房租金水平

表2: REITs担保租赁住房的租户结构

表3:用于担保租赁住房的房地产投资信托基金的运作

截至2022年四季度末，华夏北京、金钟厦门安珠、宏图创新深圳安珠REIT分别实现可分配金额1356万元、1389万元、1363万元，全年累计可分配金额分别为1913万元、2058万元、2236万元，均高于同口径招股书预测值，达到106.7%、108.2%、127.7%

由于保租房项目租金普遍低于同地段市场租金，且项目区域内供给总量相对有限，伴随中国保障性租赁住房政策进一步完善，我们预计保租房项目将维持供小于求的状态，项目经营业绩将延续积极态势。此外，据季报披露，华夏北京保障房及中金厦门安居项目原始权益人均拟将回收资金投入新的租赁住房项目，中期维度我们建议投资人关注项目扩募潜力。

高速公路2022年四季度经营表现环比下滑，有望强劲复苏

2022年月10—11月高速公路车流量受到疫情反复的负面影响，2022年12月7日国务院出台《关于进一步优化落实新冠肺炎疫情防控措施的通知》(简称“新十条”)，疫情防控措施得到优化，但由于前期感染人数快速增加，公路车流恢复较慢，12月下旬起才出现明显回暖。因此，2022年四季度整体来看，高速REITs经营层面的表现环比出现了较大程度的下滑。

车流量方面，四季度浙商沪杭甬、广州广河分别环比-5.0%、-34.0%，同比-4.3%、-26.1%；通行费收入方面，四季度浙商沪杭甬、平安广河、华夏越秀、华夏中交、国金铁建分别环比-19.0%、-34.9%、-18.3%、-14.1%、-22.5%，浙商沪杭甬、平安广河、华夏中交分别同比-9.0%、-29.5%、-24.4%。从合并利润表口径的营收来看，四季度浙商沪杭甬、平安广河、华夏越秀、华夏中交、国金铁建分别实现基金层面营业收入1.4亿元、1.4亿元、4,563万元、9886万元和1.4亿元，对应调整后营业利润率50.7%、63.3%、69.5%、74.5%和57.5%，盈利能力均较三季度环比有所下滑。

高速项目均未能完成2022年全年可供分配金额目标，完成率约在70%~90%。受疫情影响，高速公路经营承压，浙江沪杭甬、平安广河、华夏越秀、华夏中交、国金铁建全年累计可供分配分别为3.2亿元、4.8亿元、1.4亿元、2.5亿元和3.9亿元。根据我们测算，分别达成管理人预测全年可供分配73.7%、76.1%、89.3%、86.2%和91.4%，不同项目间存在分化，除了经营层面的直接影响外，我们认为上市时间较晚的项目对于2022年受疫情影响后的盈利预测相对更贴近实际情况，可能表现为达成率更高。

展望2023年，我们认为高速公路车流量或强劲复苏，从而有望推动业绩超预期。高速公路车流量自2022年12月底开始迎来复苏，扭转8月以来的环比下滑趋势。未来，受益于汽车保有量增长与出行意愿提升推动客车流量快速回升，货车流量受益于经济回暖呈现稳健增长，高速公路车流量或维持强劲态势，带动高速REITs业绩或超预期，从而提振高速REITs的二级市场表现。

环保疫情影响收入端表现，但可供分配金额传来佳音

首钢绿能项目受疫情影响，垃圾处理量走弱，但是四季度获益补贴回收，可供分配收入及经营性现金净额大幅增长。2022年4季度中航首钢绿能基金层面收入同比、环比下降1%、11%至1.02亿元，其中细节来看，生活垃圾处理量环比下降4.33%，疫情影响下垃圾处置量大幅下降，但是因垃圾热值提升，上网电量上升1.86%至8,836.95万kWh。净利润为-0.1亿元，与上期相比减少0.31亿元.

首创水务项目受淡季、进水异常及疫情影响，处理量下滑，但全年可供分配金额达成目标。2022年4季度富国首创水务基金层面收入同比、环比下降11%、12%至0.7亿元，其中，深圳福永、松岗、公明三家水厂及合肥项目日平均污水处理量分别下降6.41%、20.10%、16.34%、17.44%。

截至2022年四季度末，首创水务、首钢绿能累计可供分配金额分别1.7亿元、1.4亿元，分别达成管理人全年可供分配预测100.1%、134.6%。首钢绿能项目2022年4季度可供分配金额0.88亿元，环比、同比分别上升712%、72%，主要系4Q22回款情况较好。

我们认为，短期扰动不改长期趋势，季节性因素需置于全年做整体判断，疫情防控措施明显改变有利于需求逐步好转，环保类项目经营仍具有一定韧性。建议投资人关注后续项目原材料成本、处理量以及回款的稳定性。

能源四季度增量疲软，但全年累计可供分配收入已超目标

由于四季度需求疲软，鹏华深圳能源项目量价表现偏弱。从合并利润表口径的营收来看，四季度鹏华深圳能源实现项目公司营业收入4.4亿元，环比下降了30.7%，主要由于电量、电价均表现疲软。四季度疫情再次暴发、工商业活动受阻，全社会用电需求偏弱，鹏华深圳能源项目的基础资产东部电厂上网电量环比下降28.4%至9.04亿千瓦时，仅占2021年全年电量的22%。同时该项目四季度电价环比下降3%，带来较大盈利压力。基于四季度量价走弱，净利润由正转负，对应净利润率-5.4%，较三季度下降了44个百分点。

鹏华深圳能源REIT项目四季度可供分配金额为8852万元，使得全年累计可供分配达4.5亿元，已超过管理人预测的全年可供分配3.8亿元。虽然四季度仅贡献13%，但全年来看，可供分配金额目标达成率已经高达118.9%。

我们认为，随着2023年宏观经济复苏，电力供需仍将处于紧平衡的状态，尤其广东省工商业活动频繁、电力需求旺盛。2022年下半年以来，广东省加速火电项目核准，体现了省内供应偏紧的预期。燃气项目作为基荷电源的重要支撑，其资产价值正逐步受到认可，未来将获得更多政策倾斜。市场交易方面，气电同时具备高效清洁、灵活调峰的双重优势，利于获得合理电价与稳定现金流，具备较高的配置性价比。(中新经纬APP)

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