在整体促进消费的政策背景下，社区商业在整个城市商业结构体系中发挥着越来越重要的作用，特别是在国际消费中心城市的规划体系下，社区商业已经被提到了关键的一环。在北京《北京市商业消费空间布局专项规划（2022年-2035年）》，社区商业是“四级商业消费空间结构”之一。同样，在上海国际消费中心城市的规划中，社区商业要承担“提升社区生活圈的能级和水平”的重任。

无论从政策上还是实际意义上，社区商业的角色都发生了很大的变化，而且恰恰是角色的变化。基于社区商业新的角色定位，如何适应社区商业的运营，保证其在产品发展阶段的资产价值，值得思考。

资产角色的转变促使重新思考社区商业的产品

“不同的角色有不同的剧本”，社区商业在整个产业链中的角色转变，需要重新思考其“剧本”，即产品构建的逻辑。

我们都知道社区商业在房地产红利期阶段扮演着两个核心角色——现金流的“打辅助”以及楼盘的“扬声器”.这两个角色要求社区商业的产品必须按照营销和快速销售的逻辑来构建，这就产生了许多标准化的规则，比如栏间距一分为二的原则，夹层原则等等。

实现标准化产品价值的本质是“与市场同行”。市场上有很多买家，产品总能卖出去。

但现在我们都知道，社区商业已从短期的转手兑现价值进入了持有运营的长线价值,整个市场70%以上的社区商业都应该实现商业运营的流量价值。

这是从短期主义到长期主义的过渡，需要从资产评估的角度改变产品设计的切入角度来考察产品价值的实现：

过去，第一，从社区商业圈的范围角度去评估产品的价值。的社区商业注重内在价值，如自身的社区需求，甚至忽视消费需求，注重投资需求。然而，从资产运营和评估的角度来看，社区商业的评估点是基于城市商圈的能量水平和差异化。特色社区商业和商圈常规配套商业的评估价值和运营价值肯定是不一样的。

第二，从社区活力的角度去构建社区商业的产品体系。's资产的价值除了自身的产品价值外，还取决于其赋能价值。对于社区商业来说，就是带动更大区域活力的能力，简而言之就是是否有流量价值。

商业的价值往往在于容器的价值，所以从生命力和流量的角度，我们需要提出以下几个问题：

这个产品有链接更多空间的能力吗？

这个产品有没有吸引自身和周边流量的能力？

这个产品有没有承载流量和流量品牌的能力？

……

因此，从资产角色的角度重新思考社区商业的产品打造，本质就是围绕两个维度去思考：更大的影响力和更大的活力。。

向城市攀关系，引水入渠

从常规角度来看，社区商业主要扮演内向服务的角色，服务好社区居民是其经营基础。

但从资产的长期价值来看，社区商业的产品阶段首先注重培养产品的“先天禀赋”价值，有野心但不要太野心是对它的辩证要求。

从这个角度来说，我们应该思考如何在前期放大社区商业产品的价值评估，为后续的投资运营打下基础。

其中，首要寻找与城市的公共流量体建立链接，建立自身价值的放大器是需要的。

RET睿意德和中商数据对全国代表性城市的代表性社区商业进行了综合研究，发现常规社区商业的辐射确实更多分布在1.0-1.5km范围内，约占50%；其次是1.5-2km范围，约占20%；0.5-1公里和2-3公里范围均占15%。

但是，我们也发现，当社区商业链接到地铁，城市公共交通流量，其辐射放大价值立即变得突出。TOD的加持可以创造两倍的人口辐射放大值。

数据来源：RET睿意德中国商业地产研究中心上中数据。

轨道交通对商业的加权影响在常规认知范围之内，但它从产品方法论层面提醒我们，在社区商业与城市公共交通体在早期c

同样，当社区商业与城市公园挂钩时，其价值评估标准自然会叠加在公园商业的属性上。日本的宫下公园是2022年的代表案例，而南町大公园则是连接车站和公园的集合模式。

宫下公园，图片来自网络。

Nammachida GrandberryPark，图片来自网络。

如下图模型所示，当社区商业链接到园区后，属性会叠加园区的商业价值。同样，如果把城市文化资源联系起来，就会转化为叠加城市价值、引水入渠是产品连接的本质目的.的文化旅游业务

转向社区运营，大有可为

社区商业长期以来被定义为配套商业，将其限制在从属地位，遵循小规模需求匹配的逻辑，对产品构建策略被动谨慎。但是从社区商业资产的长期价格来看

从体量思维转向容量思维

我们一般都会从小体量出发去考虑社区商业的产品，但从运营角度却要基于项目的目标再结合流量、品牌能级等出发首要考虑其容量。我们从对全国的代表社区的商业的盘点也发现，在区位条件相对一致的前提下，体量与租金的正相关关系更为明显（如下图所示），从结果来看社区商业的体量越大，业态结构相对复合，运营灵活度和增长空间越显著。

▲数据来源：RET睿意德中国商业地产研究中心&中商数据

而容量思维也同样可以反映在产品的划铺上，社区商业的产品如是运营导向的话，就必须从品牌的生态需求出发进行产品规划。品牌能级越高，往往铺面划分越趋于中等规模，而不是常规在销售时代的小型铺的划分，这也在我们对市场代表性的社区商业样本的盘点中印证了这一特点，实现了良性运营的社区商业切割策略向50-100㎡与100-200㎡的面积大小集中选择（各占比31%）。此二面积段不仅从商铺运营上而言相对完整，且后期拥有较灵活的调改优势，容量价值明显。

▲数据来源：RET睿意德中国商业地产研究中心&中商数据

公共大空间，破除体量限制

从商业配套转向社区运营，首先要求这一容器有容量，如果没有容量就需要实现空间开放，从而容纳社区流量的公共行为，由此要求社区商业站在社区运营的角度，就需要实现空间的主动开放，从而容纳更多的社区运营活动和新鲜事件，这也要求打破产品的边界从而实现体验的无边界感。

也正因为此在我们对优秀社区商业的盘点中，有72.5%的项目拥有公共空间的打造，多设置于商业中庭、室外广场、屋顶及连接性公区等，主要起到了以下三大功能：

加强商区的联动性；

承载各类活动，增添景观功能，以驻留客户、聚拢人气；

拓展商场功能，满足多元化需求。

这其中更以屋顶空间打造为例，约25%的项目均通过这一功能化顶层空间，实现高区商业价值的带动。

▲日本MIYASHITAPARK屋顶公园，图片源于网络

结语

社区商业为城市商业的基础，作为最具烟火气的商业体系，其活力的打造带动着城市形象的升级。角色的转变、价值的评估方式的转变，均要求社区商业在产品打造阶段着眼于势能的提升以及流量运营的容器价值，城市价值的链接以及实现社区“大”商业的运营成为未来资产价值兑现的关键。

*中商数据上海数据顾问部首席分析师孙岑菲对本文数据研究亦有支持

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