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2022年，以房贷为主的居民中长期贷款一度出现月度负增长，即居民新增贷款少于还款，引发了中国将长期走向日本式住宅领域的担忧。背后是部分居民选择主动提前还贷，减轻每月支出负担，维持家庭收支现金流。

2023年，提前还贷成为热门话题。据杭州媒体报道，当地国有银行的居民申请提前还贷要排队等候三个多月。有的家庭用夫妻双方2022年的全部年终奖提前还贷。

但是，排队提前还贷可能会引起误会。并不是银行门口挤满了人，大家都抢着提前还贷，而是银行为了保持资产规模和息差收入稳定而采取的“限流”措施，比如增加支付违约金、数量限制、关闭手机银行APP直接申请提前还款、延长预约等待时间等，导致房贷借款人很难及时提前还贷。

也就是说，按揭人与银行之间出现了明显的利益冲突：一个想提前还款、减轻利息支出压力，另一个不想让你提前还。

毕竟近40万亿的存量房贷利率比其他贷款高。尤其是2020-2021年，部分城市新增房贷利率高达6%以上。即使新的五年期LPR利率在降息后重新定价，也普遍在5%以上。这不仅高于其他类型的贷款，也高于现阶段各城市自主定价的新增房贷——0。1月28日至2月1日，郑州、福州、厦门、沈阳、天津、珠海、南宁等7个二线城市下调当地首套房个人房贷利率下限，其中郑州、珠海首套房利率已降至“3”字头。

然而，现有的房贷利率与其他贷款利率之间的高利差也是一些居民通过低息的商业贷款甚至消费贷款来替代高息房贷、提前还款的动机。2022年12月，中国银行业和保险业监督管理委员会发布了关于非法贷款中介机构诱导消费者非法转移贷款的风险警告，称以商业贷款取代抵押的操作隐藏着违法违规、高额手续费、影响个人征信、资金链断裂、侵犯信息安全等风险。

那么，有没有一个折中的办法，既能减轻房贷者的还款压力，又能让银行保持相对稳定的资产规模？

答案是推出正式版的银行按揭贷款转贷再融资业务，即由贷款人以房产为抵押品，向银行新申请一笔按揭，替换部分甚至全部上一笔按揭，达到降低存量房贷利率、减轻居民月度支出压力同时维持银行资产规模稳定的双赢目的。

诚然，银行在这个过程中不得不牺牲一些息差收入。但现有房贷利率下调后，居民有更多可支配收入用于日常消费乃至金融投资，可以促进经济复苏，这与银行扩大资产规模、提供信贷、支持实体经济发展的初衷是一致的。

我们可以参考的经验是，2020年至2021年，受益于美联储的无限量化宽松(购买国债和抵押贷款支持证券)，美国30年期固定抵押贷款利率与10年期国债收益率同步下降，达到历史最低点，股票抵押人普遍通过金融机构的抵押贷款再融资(mortgage refilling)转向利率更低的抵押贷款合同，减轻了每月利息支付的压力，缓解了疫情对家庭和房地产市场的影响。

除了提前还款的需求，对于那些确实有还款压力的房贷族来说，更需要的是再贷款。中国人民银行原调查统计司司长盛松成近日撰文指出，从代表银行以按揭贷款为基础资产的资产支持证券(ABS)来看，2022年中国个人按揭贷款首次违约(贷款违约天数不超过30天)明显高于2021年，尤其是2022年第四季度，银行首次违约明显增加，是近两年首次违约的高峰。

对银行来说，这也是一种方式

有些人可能会认为，目前国内的抵押贷款主要是以五年期LPR为锚的浮动利率贷款。五年期LPR降息后，现有的房贷会自动降息，不需要再搞转贷或房贷再融资。但这忽略了一个客观问题：在房地产调控的高压期，那些申请房贷的购房者承担的是更高的利率政策加分，无论LPR利率如何下调，加分都不变。

对于准备用自有资金申请提前还贷的家庭来说，想一想：这部分本金能否通过理财投资和资产配置增加收入？甚至比提前还款带来的费用减少更划算。当然，提前还款当然可以减少开支，但是投资有赚有赔，前者相当于后者的机会成本。

作者|岳佳

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