来源|盐财经

作者|朱宝

龙湖创始人吴亚军选择在58岁退休。

虽然从财报来看，龙湖的经营没有问题，但在房地产市场普遍低迷的当下，一个舵手的离职还是有些敏感的。

10月31日，吴亚军宣布辞去董事长的第一个开市日，龙湖股份一度暴跌44%，收盘时跌幅达23.78%。

就在中秋节前，潘石屹也辞去了SOHO中国董事局主席的职务。

潘石屹和吴亚军的辞职提醒人们，中国第一代白手起家的房地产商已经到了退休年龄，情况正在发生变化。新老交接的时候到了，更多的80后甚至90后将站在历史的面前。

随着老一辈地产创始人的离去，一个时代也结束了。

一个

放手龙湖

10月28日晚间，龙湖集团发布公告称，龙湖集团创始人吴亚军因年龄及身体原因，辞去执行董事及董事会主席职务。

“对于龙湖来说，一个创始人的离开不是损失，不是坏事，而是一个光明美好的开始。”在当晚举行的合伙人会议上，吴亚军如此表示。

据媒体报道，会上的吴亚军戴着墨镜，因为她刚刚做完眼部手术。她还提到最近心悸，但原因还没查出来，不适合继续工作。

吴亚军的退休在业内引起了不小的轰动，但龙湖管理层对此早有准备。吴亚军考虑了三年。

2019年，吴亚军到了法定退休年龄，她带队出访美国。虽然当时学习的内容是企业数字化，但吴亚军被何享健和方洪波在聊天中相互尊重和欣赏所感动。

中国改革开放后，第一代民营企业家通常会把自己的公司交给子女。然而，美的创始人何享健在60岁时将这些公司交给了职业经理人方洪波，而不是他已成年的儿子。

“和他们深入交谈后，我觉得这种模式应该是龙湖未来的交接模式。我想一定是这样的。”吴亚军说。

说着，吴亚军把自己一手创办的龙湖集团交给了80后的“官生”陈。2008年，陈通过校招加入龙湖。他毕业于清华大学，主修土木工程。早年先后担任过项目经理、项目经理、项目经理等职务。经过14年的进步，2022年2月出任龙湖集团CEO，8个月后出任董事长。

陈是龙湖系统培养出来的年轻高管。吴亚军曾评价他“很有方向感”，对企业文化的认同也让她放心。有龙湖员工评价陈是一个“极端完美主义者”，但“心软，做事坚定，极其自律”。

为了培养中高级管理人才，2004年，龙湖建立了官生制。官员和学生作为公司未来的管理人才储备，入职后需要在不同岗位轮岗，全视角了解房地产生产链的每一个环节。龙湖方面曾透露，目前龙湖的高管团队有20%是官员和学生。

龙湖创立时是典型的夫妻店，但吴亚军很早就表明了“去家族化”的决心。

其中一个表现就是辞退前夫蔡奎的妹妹。吴亚军提供了一笔钱供蔡奎的妹妹出国留学，但她回国后不允许回到龙湖。2019年，蔡奎在龙湖上市时辞去了副董事长一职。2011年，吴亚军辞任CEO时，龙湖管理层已无创始人及其家人。

吴亚军和蔡奎玉有一个女儿和一对年幼的双胞胎儿子，两人都不在龙湖工作。一年多前，吴亚军就释放出“广财不散位”的信号。2018年，她将其信托持有的26.09亿股龙湖股票，即43.98%的股份，全部分配给女儿蔡欣怡的信托。

2

白手起家

没有摄像机，没有签名，没有采访。作为中国地产界少有的女企业家，吴亚军为人低调，但关于她的传闻却从未消失。

在网上，关于吴亚军的照片并不多。在照片中，她有一张圆脸和一头短发。《南方周末》评论她。因为做过记者，知道如何面对媒体，她在发布会上“一直保持着得体的微笑”。

1964年，吴亚军出生在重庆合川的一个普通家庭。十多个家庭共用一个厨房。她父亲是供销社员工，母亲是裁缝。

吴亚军从小成绩优异。在大学生极其稀少的时候，他考上了西北工业大学，学习航海工程。毕业后，他被分配到重庆一家国有仪器厂当技术员。

据媒体报道，吴亚军在业余时间报了英语口语培训班，工作期间还主动要求给仪器厂的德企代表当翻译，可见她的进取精神。

国营工厂的技术员当时是“金领”，月薪100多元。但是，这个位置容纳不下吴亚军的谢谢先生。1988年，她辞掉了四年的技术工作，主动申请《中国市容报》成为一名记者。

《中国市容报》是由建设部城建司和重庆市建委主办的刊物。曾经和吴亚军一起在报社工作过的同事说，吴亚军作为记者和编辑并没有什么突出的表现。但也就是在那个时候，吴亚军逐渐熟悉了国内新兴的房地产领域，积累了广泛的人脉。一次采访的机会，吴亚军认识了蔡奎。

前夫蔡奎和吴亚军

1994年，吴亚军下海创业，做装修建材生意。中国城市报、蔡奎、吴亚军母亲及蔡奎持有的一家公司各出资50万元成立重庆陈佳经济文化促进有限公司

吴亚军创业的第一桶金从何而来，至今仍是个谜。然而，根据公开资料，蔡奎在20世纪90年代初在深圳销售电脑。吴亚军创业的第二年，重庆陈佳增加了。

龙湖的诞生同样有一个“借船出海”的故事，1995年，重庆佳辰与国资企业中建科产业有限公司共同成立了重庆中建科置业有限公司，不久改名为重庆龙湖地产发展有限公司。而正当龙湖在市场上初展拳脚时，中建科逐渐退出龙湖，经过多次转让，龙湖成为完全由吴亚军夫妇控股的公司。

龙湖，在民间一直有着“背景过硬”的传闻，不过从未被证实。

从表面上看，龙湖的拿地成本、融资成本的确低于其他民营房企，当记者询问吴亚军龙湖的秘诀时，她回答说，一是进入目标城市较早，二是“密集投资，兼做商业，获得当地政府支持”。

可以说，吴亚军见证了中国房地产市场从无到有的过程。

在她选择进入《中国市容报》的那一年，国内出现了第一块被拍卖的土地。

在10月28日的合伙人大会上，吴亚军说，龙湖初创业时，房地产行业内还没有既定的规则，“我们那个时候做任何一件事情都是找各种部门，甚至是监管部门，一起来讨论规则应该怎么样定才符合市场的发展。”

80年代末90年代初，中国掀起房地产开发的高潮，那是一个“英雄辈出”的风云时代，王石、孙宏斌、潘石屹、许家印都在各地建立起自己的事业。

过去国内的商品房并不讲究，吴亚军第一次在重庆买房子时，就遇上了延期交付，那个房子的客厅没有窗户，采光与设计都很糟糕，还有短路与天然气不通的问题。

痛苦的买房经历让吴亚军看到了房地产行业的巨大发展空间，1995年，她在重庆开发了第一个项目龙湖花园南，其绿化、品质与配套都获得了好评。从此，龙湖站住了脚跟，在五年内成为了重庆的标杆房企。

3

下一个亚军

吴亚军有着和国内众多“创一代”一样的品质：拼命。

在工作上，她是一个彻底的工作狂。过去她在面试仕官生、土地项目考察这些事上亲力亲为，每年乘飞机的次数能达到200多次。

曾有龙湖员工回忆，一次吴亚军上午在沈阳看地，不小心崴到了脚，晚上，她拄着拐杖出现在公司的高层会议上。

“我就是一个做事的人”，吴亚军曾说。

从众多报道来看，吴亚军个性低调、踏实，与许多民营企业家老板不同，她在公司里不像“土皇帝”那样至高无上，龙湖原首席人力资源官房晟陶评价她有职业经理人的气质：“在龙湖，吴亚军是可以批评的。”

进入21世纪，龙湖走出重庆，开始在全国布局。与吴亚军的地产事业一同飞升的还有她的财富，2011年，胡润公布女富豪榜，吴亚军成为中国大陆女首富。

不过，2012年，吴亚军与同为龙湖创始人的蔡奎离婚，原本持有的70%股份一分为二，女首富的位置也由此移主。不过与蔡奎离婚后，吴亚军代持其股票，一人独步龙湖。

吴亚军有着和国内众多“创一代”一样的品质：拼命

吴亚军自称是“拿了点人家的钱，随时都惦记着还”的性格，这也影响了龙湖在扩张上相对保守的姿态，过去她在采访中表示：“即使在上市之后，我们资金充裕了，也不至于突然加快速度去扩展版图，因为控制风险也是一种坚持。”

在抑制房地产泡沫破裂的近些年，低杠杆率成为支撑龙湖正常发展的重要武器。在三道红线方面，龙湖连续六年保持绿档。

不过吴亚军也有受人争议的一面。去年，一位郑州员工在龙湖论坛中表示龙湖就像家一样温暖，“毕业工作了好几年，但这真的是第一个让我感受到如此温暖的大家庭”。

这个只有二十多个点赞的帖子，却遭到了吴亚军的激烈炮轰：“龙湖文化反对把公司变成家”“温柔乡是英雄冢，如果给大家‘家’的感觉，一定要令管理层警惕”“没有目标感和方向感的人太多了，请郑州公司营销负责人和HR出来说两句吧”。

吴亚军此番“小题大做”，展现出作为企业家的严酷，也是房地产下行周期中的寒气一瞥。

做开发商要买地、建房子、卖房子，生产周期长，压力大，数年来，吴亚军多病缠身。陪她去医院的女性朋友劝说她，你不能再干了，不然活不到孩子事业有成的那一天。

吴亚军原本计划年中就卸任董事会主席，只是今年8月上旬，龙湖经历了一次做空。

市场上流出龙湖商票逾期的传闻，加上瑞银一份评级报告将龙湖的评级下调至中性，龙湖股价下跌19.2%。

对此龙湖回应，已经还清了今年到期的所有债务。

如今风波已过，从年中报能看出，龙湖的确表现不错，是今年少有的营收、利润仍在增长的房企。销售方面也有回暖，根据最新数据，2022年第三季度，龙湖全口径销售额598亿元，同比增长0.8%。

根据龙湖年中报能看出，龙湖是今年少有的营收、利润仍在增长的房企

总来的说，吴亚军善始善终，将一个经营正常、面貌良好的龙湖，完整地交到了继任者手上。

胡润曾在访谈节目《十三邀》上说，在80、90一代的中国企业家中，真正出身微寒的越来越少，女性企业家占比也越来越少。

新老交替本是常事，只是吴亚军此次告别地产江湖，不由让人怅惘发问：下一个亚军在何处？