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作者：陈

编辑：陈建

设计：兰生

“黑马”为何逆势扩张？实业家在房地产上赌博。

看到房地产老板们艰难翻身，又一个浙江民营老板动了。

这一次，是在业内工作多年的张卡鹏。他的魏星地产(以下简称“魏星”)突然成为当地拍卖市场的“黑马”，让2021年-2022年，在长三角的合肥、临海、南京等城市拿了39块地，豪掷460多亿元羡慕不已。

提起“魏星”这个词，外界的印象更多的是卖纽扣和建材、水管。有“纽扣人”之称的张卡鹏，一年能卖出90多亿颗纽扣，收入过4亿，却在干地产默默无闻。

行业做得好，为什么盯上了房地产？

拿地“黑马”

在许多民营企业苦苦挣扎的时候，魏星却在土地市场上“疯了”。

比如去年土拍热度较高的合福，魏星积极参与拍卖，收获了一至四批。

合富第二批集中供地，38宗地块开工，中海、龙湖分别登记13宗、12宗，魏星紧随其后，登记8宗。

同年三批，魏星以一己之力击败保利、龙湖、信达、金茂等众多大牌开发商，以15%的溢价率、完美的品质拿下合肥肥西区的一块土地。在这四批地块中，魏星以35.2亿元竞得热门湖滨BK202208地块和政府SS202215地块。前者拟达成14家房企，包括建发、招商、华润、中海、龙湖、保利等。

据吴冕财经研究员统计，2022年，仅合肥一地，魏星就拿地10宗，拿地金额102.03亿元。

2022年，魏星成为土地收购的“黑马”。根据官方披露，去年公司新增土地20块，拿地总投入约243亿元.

魏星2022年征地，无财务测绘。

在2022年嘉里房企拿地排行榜上，魏星地产在新增土地价值榜单中排名第19位，同比上升36位。排在它前面的只有滨江、龙湖、中信泰富三家民企。

如果算上政府披露的2021年的征地数据，2021年和2022年，魏星的征地金额达到468亿元，相比2021年225亿元的征地投入，大增127.4%。

不仅如此，在大多数房企收缩的时候，魏星却在海外扩张，进入杭、武、宁、甬等城市。并且在南京更是“一鸣惊人”，以45亿元拿下两块地块。这一拿地金额在中指院发布的去年南京拿地房企排名中位列第三，前两名均为国企。

可以看出，尽管房地产环境在过去两年急剧下滑，魏星却在逆势扩张。

销售业绩也是逆势增长。据柯睿介绍，2022年，魏星地产实现权益销售额323.6亿元，排名第42位，同比仍增长18.19%:仅合富一地，权益销售额就达109.98亿元，居权益销售额排行榜首位，约占总权益销售额的34%。

从目标设定上看，伟星发展房地产的意愿仍旧很强.

据关伟《魏星地产》报道，2022年初的业务会议强调“通过3至5年的努力，计划实现500亿至900亿元的销售规模”。

何以逆势扩张？

为什么魏星两年花了400多亿还这么猛？放在目前还在底部徘徊的房地产市场，确实令人费解。

但梳理魏星布局房地产的逻辑及其对行业的理解，可以一窥端倪。

魏星早在1993年就进入房地产领域，但规模一直不大，走的是区域深耕路线。打法归结为：集中在几个熟悉的城市开发房地产，逐渐占领当地市场，成为“本地蛇”，然后逐渐向周边城市扩张。

长期以来，安徽芜湖、马鞍山和浙江临海是魏星的主战场。据“魏星地产”披露，在这三个地方

据柯睿介绍，2021年芜湖项目销售金额TOP10排名中，魏星以6套上榜，总成交额超过115亿元。

“‘强龙难敌地头蛇’，外地房企或多或少受到了本地MSI的‘打压’。即使单价比周边高10%，客户也宁愿选择魏星的小面积装修产品，也不愿选择其他开发商的低单价大面积户型。”克里在一份研究报告中指出。

魏星在芜湖当地的影响力可见一斑。

2022年3月，魏星以15.64亿元拿下芜湖一地块(2207号地块)。图片来自魏星房地产。

但这种打法的局限性在于单一市场的容量有限，在一定程度上会面临扩张的压力，魏星也是如此。从2020年开始，就定下了向周边城市发展的思路。

重点是“向合福和长三角城市群拓展，同时关注当前市场相对冷门的中部省会城市”，这是关伟《魏星地产》发布的一份2021年度商务工作会议中描述的。

可以说是“幸运”了。在此期间，当出现房地产风暴时，魏星直接抓住机会扭转局面。

在合肥市场大手笔拿地就是证明。这个城市本就是伟星外拓的重点，但同样是各大全国性房企热衷之地，2021年前，伟星鲜少有拿地的机会。但在2021年-2022年，伟星却在此地接连拿地，两年总斥资高达约179亿。

此外，对于伟星这类房企来说，过往步子没有迈得太大，环境的变化对其打击反而不大，大多数房企看到的是危机，但在伟星眼里，机会来了。

“今年（2022年）的形势确实从未遇到过，但伟星认为从大势来看，房地产在未来还是有比较大的发展空间，现阶段的调整不能代表整个行业走弱。”伟星房产负责人在接受媒体采访时如此表示。

实业家豪赌地产

背后还有个干实业的“爸爸”，伟星撒钱的底气也有了。

伟星的母公司是伟星集团（全称“伟星集团有限公司”），实控人是实业家章卡鹏。

在章卡鹏的带领下，伟星集团以纽扣起家，业务版图涵盖服装辅料、新型建材、房地产、水电、金融投资等领域，并拥有两家上市公司伟星股份和伟星新材（002372.SZ）。

这两家上市公司在各自细分领域均处于头部位置。

伟星股份是国内辅料龙头，主要产品是纽扣、拉链，伟星新材则是管材行业零售的头部企业，应用于建筑内冷热给排水场景的PPR管是主要产品。

且不同于房企，两家公司经营相对稳健，负债率极低、盈利能力强：负债率在20%-30%的水平，毛利率区间是38%-40%，而且现金流优秀，比如伟星新材，2019年-2021年净现比（经营现金流量净额与净利润的比率）由91%增长至130%，足见其现金流充裕。

▲伟星股份、伟星新材近年来业绩，无冕财经制图。

截至1月15日收盘，伟星股份和伟星新材总市值达486.12亿元。

在外界看来，两家公司也为伟星集团做地产提供“输血”的可能，比如股权质押融资。

譬如去年7月12日，伟星新材公告披露，公司股东伟星集团、临海彗星分别质押其2905万股、1850万股，质权人为中国农业银行临海支行，资金用途是“经营”。

截至上述公告日，伟星集团已累计质押伟星新材约2.27亿股，占其所持股份比例为37.64%；临海彗星已累计质押伟星新材约1.005亿股，占其所持股份比例为38.24%。

此外，无冕财经研究员发现，伟星集团旗下还有不少投资公司，并投资了多家企业，领域涵盖科技、建材、能源、装备等，尤以科技企业居多。

这或也是伟星集团地产板块的“金主”。

企查查数据显示，伟星集团对外投资企业中关联的资本包括TCL资本、金研资本、浙江股权交易中心等；还有自己的创投公司伟星创投（全称“浙江伟星创业投资有限公司”），主要投资浙江临海市新兴特色产业和高科技中小企业，目前投了6个企业。

比如伟星集团分别持股41.97%、28.92%的宁波梅山保税港区星棋道和股权投资合伙企业（有限合伙）、宁波东鹏伟创股权投资合伙企业（有限合伙），出资额分别为25.02亿元、19.02亿元，均属TCL资本。

单是这两家企业的被投资企业就有18家，包含金宇生物技术股份有限公司、杭州中欣晶圆半导体股份有限公司、广州广钢气体能源股份有限公司等。

▲宁波东鹏伟创股权投资合伙企业（有限合伙）部分对外投资企业，图片来自企查查。

而从“一盘棋”的角度看，地产板块对整个伟星集团而言举足轻重。

结合官方披露的2021年地产板块营收数据，以及两家上市公司伟星股份和伟星新材的财报，2021年，地产板块281.6亿元的营收，是两家公司年内总营收97.66亿的2.88倍。

而据全国工商联发布的2022中国民营企业500强榜单，排在第280位的伟星集团2021年总营收是403.52亿元，照此算，地产板块就贡献了大概一半的营收。

不过，机会和风险相随。一下子拿了这么多地，伟星豪赌地产的意味明显，能否顺利开发、变现，是其后续需要向外界证明的关键。