房地产寒冬，最艰难的时候已经过去了。

虽然恢复市场信心和房企业绩还需要一段时间，但从政策导向和经济基本面来看，一切都在向好的方向发展。

不难发现过去一年房企的变化。国企全面崛起，民营阵营洗牌，是今年行业最大的特点。

然而，即使在民营房企历史上最困难的一年，我们仍然惊喜地发现：

少数民企展现出强大的稳健性，成功挺过这一轮逆境。

从嘉里榜单来看，房企50强中，仍有15家左右的民企没有爆发，包括：

碧桂园、龙湖、滨江、新城、美的置业、卓越、仁恒、中骏、路劲、雅居乐、万达、新希望地产、金辉等。

其中美的和新希望由大工业股东支撑，滨江和仁恒为重仓核心城市，而龙湖、新城、卓越、中骏、万达这几家，则是赢在双轮驱动。.

事实上，住宅和商业地产并重是大多数成熟港资开发商已经验证的成功模式。

但对于国内民营房企来说，商业地产投资大、回收期长，必然会拖累住宅板块的高周转扩张，大多数民营企业不敢轻易触碰商业地产。

不过，正确的事情往往困难，先一步迎跨出舒适圈的民企，最终收获了果实。

在此轮行业调控中，龙湖、新城、钟君等企业，依靠同质化发展模式和优质资产，成功活到了最后。

以钟君为例，2017年以来，钟君提出“一体两翼”战略，明确了以房地产开发为主体，以商业购物中心和长租公寓为两翼的核心业务发展模式，开启了更加均衡的业务布局。

目前，通过整合其住宅、商业和长租业态，结合轨道交通优势，中骏累计TOD项目开发近400万方，中骏世界城签约超过30个，开业数量达到10个和超级TOD综合体已成为钟君的重要名片。

如将于今年3月开业的“北京西长安中骏世界城”,位于西长安街延长线地铁桥胡营站，建筑面积16万平方米，商业面积8万平方米，定位为“24小时京西新Ole”。

配套公寓、写字楼、高端住宅，项目集公交枢纽、地铁接驳于一体，拥有四纵三横交通网络，将引进300多个国内外品牌，成为北京西部新一代城市的接待室。

京西长安钟君世界城效果图

除了北京，钟君世界城项目也已在沪、合、福、长等一二线城市布局，其中不乏结合轨道交通的超级TOD综合体。钟君商业和TOD地图已经形成规模。

记得钟君刚刚提出“一体两翼”的观点时，很多同行都不太看好。在大家的印象里，福建是玩高周转的，业务往往成了拿地的头。

但钟君真的静下心来，认认真真地打造通过提升商业运营能力，带动资产价值的升级和资产结构的优化。.钟君世界城市品牌

例如，泉州中骏世界城,多次将品牌矩阵更新到泉州城市消费趋势的新高度，仅今年就将完成迪奥、香奈儿、阿玛尼、卡地亚、欧米茄等国际品牌的首家门店开业。

泉州钟君世界城市实景图

如今，钟君世界城已经遍地开花，超级TOD综合体已经成为钟君新的增长点。许多项目获得了无数商业地产奖项，而中骏的商业能力已真正建立起来。.

回过头来看，正是因为三年前的战略选择，钟君成就了部分资源投入到两翼业务，一定程度上放缓了开发板块的扩张强度，帮助其控制了杠杆。.

另一方面，超级TOD综合体打造，往往属于城市核心地段，商业优势加轨交优势，使得中骏新拿的项目有更高的资产质量,因此在住宅部分的出售和所持房产的资产价值方面更有保障。

因此，在涛哥看来，龙湖、新城、钟君等企业能在此轮调控中生存下来，核心还是得益于双轮驱动模式：

首先，通过住宅开发和商业运营的均衡发展，他们在投资布局上更加从容，杠杆往往不会放的过高，控制了风险；

其次，企业对地段的高要求使得他们在拿地时必须更加谨慎，以确保土地获取的高质量，保障了后续销售与经营；.

第三，持有房产可以优化资产结构，提升资产价值，帮助他们面对周期性风险，有更多的融资抵押物，成为最后的底牌。.

据涛哥介绍，尽管这一轮调控对许多民营企业造成了致命的打击，但像龙湖、鑫科

以钟君为例，自2022年12月以来，累计获得各大银行授信金额突破430亿.钟君先后与工行上海分行、民生银行总行、建行上海分行、中行上海分行等10家银行签署战略合作协议

而在1月18日，他们又成功发行2023年度第一期中期票据，发行规模15亿，为期3年，中债信用增进投资股份有限公司提供全额无条件不可撤销连带责任保证担保，体现出官方机构对中骏的支持。

去年以来，中骏坚持稳健经营、积极偿债，年内累计偿还境内外公开债务超110亿元，守住了“零违约”记录，成为上海为数不多的成功扛过这一轮调控的民企之一。

克而瑞数据显示，去年中骏实现全口径销售金额约606亿，同时他们积极响应政府“保交付”的号召，实现住宅交付近5万套。

中骏住宅项目·实景图

很多时候，我们常常说国企央企有难以比拟的优势，但实际上如果客观的看，国央企在行业高速发展期，他们的杠杆率确实更低，安全性更高。

同时，我们也看到像华润、招商、金茂等央企，以及万科、金地、远洋等混合所有制企业，他们都很早就开始启动住宅+商业双轮发展的模式。

因此，如果我们抛开背景差异客观的看，涛哥认为在这轮行业冲击中活下来，更多还是需要控制杠杆、平衡风险、均好发展。

而这些民企也能做到，龙湖、新城、中骏、卓越、万达等，就是很好的案例。

所以，通过现象看本质，涛哥觉得未来地产并非全部是国企的天下，优秀民企同样有发展的空间和竞争的机会。

核心在于，能否调整好发展的模式，能否培养出综合性的开发能力，形成更加可持续性的市场竞争力。

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