在过去的两年里，房地产行业经历了剧烈的波动和调整。幸存下来的房企仿佛经过生死轮回，行业格局也发生了巨大的变化。一批熟悉的老面孔消失了，而另一批央企、国企、民企崛起出击，港资地产商也再次卷土重来。

他们构成了新生代房企的主力军。一个全新的地产江湖已经形成。华尔街推出了“地产新生代”的话题，来勾勒和记录他们的生存法则和未来蓝图。

作者|曹

钟应该没有想到，的房地产调整后，他和他的公司将成为一个最好的例子，该行业。

作为一家来自新加坡的豪宅开发商，仁恒置地多年来一直小众，董事长钟也是业内低调人士。现在仁恒出现在越来越多的城市，产品也逐渐下移。

其规模也跃升了不止一个台阶。

2022年12月31日，柯睿公布了2022年房地产企业销售排名。仁恒以651.1亿元的全口径销售额闯入前30，排名第27位，这也是仁恒进入国内市场30年以来的最高排名。

然而，风光之下，也有隐忧。2019年以来，仁恒的毛利率一路下滑，在规模扩张和高毛利之间难以取得平衡。这就是房地产行业的难处。同样打着奢侈品标签的绿城、龙湖都走了同样的路。

仁恒不能创造奇迹。未来如果继续扩大规模，公司毛利率下降几乎是必然的。

逆势扩张

一年时间，仁恒的销售排名提升了27位，成为2022年进步最大的房企百强之一。

其中仁恒的上海粮仓功不可没。柯睿数据显示，2022年，凭借仁恒海源、海韵等热销项目，仁恒在上海实现全口径销售额402.05亿元，位居上海房企销售榜第二，仅次于招商蛇口，是2022年上海热销明星。

上海一城的表现是仁恒近年来逆势扩张的缩影。

和很多外资、港资开发商一样，成立于1993年的仁恒长期坚持稳健风格，发展缓慢。2019年之前，仁恒的销售额常年徘徊在300亿元左右，被排除在50强之外。

但自2019年部分内地房企资金链断裂后，仁恒开始积极扩张规模。在2018年销售额只有303亿元的情况下，任恒制定了2019年500亿元的销售目标。

仁恒关伟显示，2019年，时任仁恒常务副总裁的周逸群在年中工作会议上表示：“这是最好的时代，一定要抓住机遇，全力拓展公司业务。”

在钟生健眼里，任恒追求规模化的时机已经成熟。在2020年的年中业绩会上，钟说：“以前公司产品好但速度不快。经过几年的制度建设，仁恒现在已经达到了又好又快。”

仁恒突然转向追求规模，或与2016年限价令出台，拿地成本增加，导致利润承压有关。仁恒置地的对策是“快速周转”。

在2020年中期业绩会上，钟升坚称：“项目从拿地到开工建设不超过4至8个月，从拿地到销售平均不超过12个月。虽然离万科和碧桂园还有一段距离，但基本上可以在12个月内完成。”

这意味着，仁恒和大多数开发商一样，走上了高周转的道路。

三年来，仁恒从上海、南京、苏州等城市起步，逐步扩展到全国，通过行业大调整脱颖而出。

柯睿数据显示，2019-2021年，仁恒分别实现全口径销售额561.4亿元、871.2亿元、755.4亿元，三年增幅超过34.56%，行业排名上升六位。在建项目的数量每年从20多个增加到40或50个

在大多数房企减少甚至停止拿地，收缩战线的今天，仁恒的扩张步伐还在继续。2022年，仁恒增加的土地价值为240.3亿元，在柯睿新价值榜中排名第34位。

值得一提的是，长期深耕一二线城市的仁恒，在2022年多次在如皋、盐城等三四线城市拿地，符合仁恒管理层在2021年中期业绩会上的表述：“下沉江苏是集团土地战略之一。”

58安居客房地产研究院分院院长张博认为，仁恒能够实现规模扩张，与近年来中高端改善需求明显增加有关。“2022年，尤其明显的是，行业整体处于低迷状态，但豪宅市场却表现坚挺，率先回暖。”

根据郭进证券的研究报告，改善型产品的销售受市场低迷的影响相对较小。

闯入30强后，仁恒的规模想象空间进一步打开。郭进证券预测，改善需求释放将成为此轮市场复苏的牵引力。在此轮行业周期中，核心竞争力突出的改善型房企将跻身行业前列。

利润担忧

然而，和每一个追求规模的房企一样，仁恒也遇到了“不平衡”扩张的困境。

财报显示，2019年末至2020年年中，仁恒置地净负债率上升8.1个百分点，达到88.2%。好在之后仁恒通过加快销售回款，加强拿地合作，在2022年上半年将净负债率降至62%。

毛利率下降是中生健规模扩张遇到的另一个坎。

在规模加速之前，仁恒的毛利率是行业第一梯队，2018年毛利率为46%。

但是，从那以后，逐年下降。财报显示，到2021年底，仁恒的毛利率已降至25.6%，为五年来最低。

虽然2022年上半年仁恒毛利率升至35.6%，但这并不是盈利能力的根本性提升，而是受益于2022年高毛利项目的密集入市，不具有可持续性。

克而瑞研究指出原因，主要是限价调整。

标普表示，仁恒已将其战略从单纯关注高端升级产品转向利润率通常较低的大众市场物业。

然而，大众市场、低线城市的产品售价较低，仁恒盈利空间被挤压。

钟声坚日益意识到如今的市场已非当年，蒙眼狂奔的路已经不通了。

2020年中期业绩会上，钟声坚表示：“毛利率下降是现实，而且市场容错率更低，以前投错标做错了，可以快速赚钱补回来，现在看来很难了，要尽量保证每一个项目都能产生盈利。”

标普预测，仁恒将逐步扩大其地理覆盖范围，加大对低线城市的敞口，这可能削弱仁恒的盈利能力。

放眼业内深耕一方的豪宅开发商，龙湖、绿城、滨江的规模扩张之路都经历过利润下滑，它们后来通过做大商业地产或代建等来改善利润，艰难壮大。

从财报来看，仁恒将发力代建作为缓解利润下滑的对策之一。仁恒2020年开始披露代建业务销售情况，财报显示，2022年上半年，仁恒代建业务销售金额41.08亿元，业绩贡献为11.6%，已经成了业绩的重要来源之一。

克而瑞地产研究中心预测，代建业务将持续提振仁恒的业绩和营收。

此外，在规模快速扩张的几年，仁恒项目的维权、投诉大幅提高，仁恒长期积累的口碑遭遇前所未有的冲击。

吃过快速扩张“苦头”的仁恒，开始放慢脚步，钟声坚在2021年表示，房地产毕竟是财务驱动的行业，里面潜在风险很大，仁恒享受过规模化发展带来的“爽”，但目前还是防守第一，发展第二，不硬求千亿规模。

在规模扩张和利润平衡上，仁恒依然在摸索适合自己的路。面对更为复杂多变的市场环境，仁恒这场逆势扩张注定充满挑战。