各位好，给大家分享一下。任泽平:2021年全球一线城市房价对比。很多人还不知道这一点。下面详细解释一下。现在让我们来看看！

来源:新浪财经意见领袖|任泽平指南我们选取了纽约、伦敦等具有代表性的全球核心城市进行对比。在考虑持有成本后，mainlandChina一线城市的绝对和相对房价仍位居全球前列。全球十大高房价城市中国占了一半，这是由

来源:新浪财经意见领袖|任泽平指南我们选取了纽约、伦敦等具有代表性的全球核心城市进行对比。在考虑持有成本后，mainlandChina一线城市的绝对和相对房价仍位居全球前列。全球十大高房价城市中国占一半，这是深层次的住房制度决定的。银途

来源:新浪财经

观点|任泽平

指导阅读

我们选取纽约、伦敦等世界上有代表性的核心城市进行比较。在考虑持有成本后，mainlandChina一线城市的绝对和相对房价仍位居全球前列。全球十大高房价城市中国占一半，这是深层次的住房制度决定的。由于土地供应严重不足，优质公共资源富集，货币超发，中国一二线城市房价不是由当地中位收入群体决定的，而是由全国高收入群体决定的。再加上我国居民收入统计不完全，储蓄率高，经济增长率高，房价收入比和租金回报率没有国际可比性。我们呼吁加快新一轮房改(新房改)，构建以人地联动、货币调控、房产税为核心的房地产长效机制，促进房地产市场长期稳定健康发展。还有最后十年的时间窗口。

目录

1中国核心城市的绝对和相对房价都是全球最高的。

1.1核心城市房价高、费率上涨是世界普遍现象。

1.2北上广深绝对房价位居全球前列。

1.3国内一线城市房价收入比高，租金回报率不到2.1%。

1.4考虑持有成本后，贝尚广深与国际城市的相对房价差距缩小。

1.5北上广深房贷利率和居民房贷压力大。

2000万人民币能买什么样的房子？

2.1核心区能买到的住宅使用面积差别不大。

2.2纽约和伦敦的外围区域可以买面积较大的房子。

3中国核心城市的高房价是否存在泡沫？

3.1中国核心城市高房价的主要来源是什么？

3.2房价收入比和租金回报率的国际可比性很差。

3.3推进房改新政，加快构建以金融稳定、人地联动为核心的房地产长效机制。

主体

1中国核心城市的绝对和相对房价都是全球最高的。

与西方相比，中国的城市行政面积更大，如北京的1.6万平方公里，广州、上海和深圳分别为7434、6341和1997平方公里，而东京、伦敦、纽约和巴黎分别为2188、1577、789和105平方公里。为了增强可比性，我们选择了中心区和距离市中心8公里左右的区域(我们定义为外围区)进行比较。具体来说，北京的中心区是指东城区和西城区，外围区是指四环到五环之间的区域。上海的中心区是指内环，外围区是指中环和外环之间的区域；纽约中心区指中城和曼哈顿下城，外围区指距离曼哈顿约8公里的区域；伦敦中心区是指伦敦第一区，外围区是指第三和第四区之间的区域。

为了保证数据口径统一，市中心和周边地区的房价数据均来自全球最大的生活信息网站Numbeo。我们通过收集各国房产中介网站发布的大量中心及周边地区房产的价格和租金数据，验证了Numbeo数据的合理性。Numbeo显示，2021年6月纽约市中心的房价和租金分别为95953元/平方米和378元/平方米/月。作为验证，我们收集了美国最大的房产中介网站Zillow的大量房产数据，得到纽约市中心的房价和租金分别为100484元/平方米和349元/平方米/月，相差不大。另外，通过房价的对比和验证，Numbeo口径下的“非市中心房价”是指外围地区的房价。

1.1核心城市房价高、费率上涨是世界普遍现象。

从2009年的Q1到2021年的Q1，北上广房价涨幅超过3.5倍，高于全国平均水平。随着新房位置逐渐外迁，价格受限，以二手房衡量价格涨幅更为有效。缺少国家层面的二手房价格数据。从2010年6月到2021年5月，百城新房价格指数从9042元/平方米上涨到16006元/平方米，上涨了1.8倍。房产中介数据显示，2009年一季度，北京、上海、广州的房价分别为12030元/平方米、14902元/平方米、6986元/平方米。2021年第一季度分别上涨至58016元/平方米、52744元/平方米和33625元/平方米，上涨4.8倍和3.5倍。其中优质学区房涨幅在9倍以上。比如北京育才小学划片社培养世界，2009年2月12900元，目前120933元，涨了9.4倍。

从国际经验来看，核心城市房价高，涨幅高于其他地区，这是国际上的普遍现象。在英国，从1968年到2021年3月，大伦敦的房价从44万英镑增长到50万英镑，英格兰从34万英镑增长到27.5万英镑，全国从36万英镑增长到25.6万英镑。伦敦房价涨了114倍，比英格兰高81倍。在美国，从1976年到2020年，美国纽约市、纽约-新泽西-怀特普莱恩斯(纽约大都市区之一)和洛杉矶的房价分别上涨了7.6倍、9.5倍、12.5倍和15.1倍。在日本，房地产泡沫破裂前的1975年至1991年，东京首都圈、横滨、名古屋、京都、大阪、神户等6个核心城市的地价上涨了4.5倍，其他城市上涨了1.7倍。

1.2北上广深绝对房价位居全球前列。

换算成可比的使用面积后，北京、上海、深圳的市中心和周边地区的房价在全球都是最高的，但顶级豪宅的价格却低于国外。国际房价比较要注意统计口径。中国的住房面积统计口径是建筑面积，包括使用面积、墙体占有面积和公摊面积，而大多数国家和地区是套内面积或使用面积。如果中国和香港采用套内面积，套内面积=建筑面积-公摊面积；美国、英国、韩国等。都是使用面积，使用面积=室内面积-墙面占用面积。一般来说，套内面积约为建筑面积的80%，套内面积约为建筑面积的70%。

在中心区，根据Numbeo2021年6月数据，香港以205744元/m2排名第一，首尔以129262元/m2排名第二，伦敦以100052元/m2排名第七，纽约以95852元/m2排名第九，深圳、北京、上海分别以105303元/m2和102091。换算建筑面积后，深圳、北京、上海的实际房价分别为150433元/平方米、145844元/平方米、141542元/平方米，超过首尔，仅次于香港，广州为95022元/平方米，不在前十。而国内一线城市中心区域的顶级豪宅，单价却低于国际大都市。比如2021年纽约中心区最贵的豪宅位于曼哈顿中城公园大道432号，俯瞰纽约中央公园，单价约68万元/平方米，而上海中心区最贵的豪宅是汤臣一品，位于黄浦江附近的陆家嘴金融区，单价约28万元/平方米，在

在外围地区，香港以13.38万元/平方米排名第一，巴黎以8.079万元/平方米排名第二，深圳、北京、上海分别以57272元/平方米、49812元/平方米、48507元/平方米排名第14、17、19位，仍处于世界前列，但相对于中心区有所下移。换算建筑面积后，深圳、北京、上海的房价分别为81817元/平方米、71159元/平方米、69296元/平方米，分列二、四、五位，仅次于香港，广州为46600元/平方米，不在前20名。

1.3国内一线城市房价收入比高，租金回报率不到2.1%。

从占地面积来看，北上广深中心城区房价收入比分别为41、32、28、32，高于纽约的7、伦敦的10、东京的10。外围地区房价收入比在10以上，也高于纽约、伦敦、东京。Numbeo只公布了全市房价收入比。我们使用了Numbeo公布的平均价格数据和人均可支配收入，以及我们编制的人均住房面积，计算了市中心和外围地区的房价收入比。2021年6月，北京、上海、广州和深圳的房价收入比分别为29、22、20和21，外围地区的房价收入比分别为14、11、10和12，而纽约的中心和外围地区的房价收入比分别为7和4，伦敦的中心和外围地区的房价收入比分别为10和5，东京的中心和外围地区的房价。折算面积后，全国一线城市真实房价收入比更高，北京、上海、广州、深圳房价收入比分别为41、32、28、32，外围地区房价收入比分别为20、16、14、17。

广深市中心租金回报率不到2.1%，低于纽约、伦敦3.4%、东京2.8%。租金回报率是年租金与房屋售价的比率。低租金意味着低现金折现率的房地产投资。Numbeo2021年6月数据显示，全球483个主要城市中，市中心平均静态租价为5.63%，中位数为4.65%，外围地区平均静态租价为7.45%，中位数为5.33%。其中，纽约市中心和外围地区的租金率分别为4.74%和5.63%，伦敦为3.40%和4.77%，东京为2.76%和2.41%，而北京市中心、上海、广州和深圳的租金率分别为1.66%、2.08%、1.49%和1.22%。我们使用中国房地产业协会下属的中国房地产市场网的数据进行验证。2021年4月，北京、上海、广州、全市租房率分别为1.88%、1.68%、1.63%。

1.4考虑持有成本后，贝尚广深与国际城市的相对房价差距缩小。

国际城市普遍征收房地产税，物业费高，持有成本明显高于中国内地。在不考虑个人所得税中扣除房地产税的情况下，纽约房地产税率为0.8%，市中心物业费约为82元/平方米/月，外围地区物业费约为54元/平方米/月。此外，业主还需根据房产的面积和等级，每年支付1000-5000美元的房屋保险费。伦敦的业主需要缴纳市政税，约占房价的0.3%-1.2%。实际税率随着房价的上涨而降低。伦敦市中心物业费约48元/平方米/月，外围地区约23元/平方米/月。东京的业主每年需要缴纳1.4%的房地产税和0.3%的市政建设税。评估房价约为售价的20%，市中心和周边物业费分别为25元/平方米/月和14元/平方米/月。中国除了上海和重庆作为试点地区，还没有推出房地产税，物业费低。北京、上海、深圳市中心的物业费约为4.3元/平方米/月，周边地区约为3.1元/平方米/月，广州市中心约为2.9元/平方米/月，周边地区约为2.2元/平方米/月。

考虑持有成本后，以占地面积计算，纽约市中心、伦敦和东京的房价收入比分别为12、14和13，而北京市中心、广州和深圳的房价收入比分别为42、33、28和30。纽约市中心、伦敦和东京的租金率分别为2.7%、2.5%和2.1%，而北京市中心、广州和深圳的租金率分别为1.6%和2.0%。拥有住房的成本因地而异。为了准确比较实际房价收入比和租金回报率，我们考虑了房地产税和各种物业(管理)费等持有阶段的费用。假设居住30年，将这30年的持有费用按照假设的折现率5%计入房价，计算折现后的房价收入比。纽约市中心和外围地区的房价收入比是12和6，伦敦是14和6，东京是13和7，北京、上海、广州和深圳分别是29、23、20和21，外围地区分别是14、11、10和12。从占地面积来看，北京、上海、广州、深圳的房价收入比分别为42、33、28、30，外围地区的房价收入比分别为20、16、14、18。考虑持有成本后，纽约市中心和外围地区的租金率分别为2.74%和3.49%，伦敦为2.52%和3.83%，东京为2.13%和2.00%，北京、上海、广州和深圳分别为1.63%、2.04%、1.46%和1.11%。

1.5北上广深房贷利率和居民房贷压力大。

北上广深房贷利率与首付比例高，北上广深首套房贷利率超过4.6%，纽约、伦敦、东京低于3.6%。从房贷利率来看，mainlandChina的个人房贷利率是按照贷款市场利率牌价(LPR)计算的。一是央行为商业银行制定基准利率，地方商业银行根据基准利率、银行额度、客户信用、风险等情况，在基准利率基础上浮动。2021年，北京、上海、广州、深圳首套房贷利率为4.6%-5.4%，二套房贷利率为5.2%-5.7%；纽约、伦敦、东京的房贷利率在3.0%-3.6%。从首付比例来说，按照商业贷款，北京首套房普通住宅35%，非普通住宅40%，二套房普通住宅60%，非普通住宅80%。上海首套住房35%，二套普通住房50%，非普通住房70%；深圳广州的首套房都是三成。在本市无房但有住房或公积金贷款记录的，首套住房分别为50%和40%，非普通住房分别为60%和70%，二套普通住房分别为70%和50%，非普通住房分别为80%和70%。纽约10%-30%，伦敦5%-15%，北上广深首付比例更高。(普通住宅和非普通住宅根据容积率、单体建筑面积、实际成交价格等综合界定。，以广州为例，普通住宅容积率在1.0(含)以上，单套住宅建筑面积在144平方米(含)以下，实际成交价格在同级别土地房屋成交均价的1.2倍(含)以下，否则为非普通)。

北上广深居民房贷压力居世界前列，住宅按揭贷款占收入比例超过240%，是纽约、伦敦、东京的3-4倍。根据Numbeo的定义，房贷收入比是指每月房贷占家庭收入的比例(越低越好)，贷款负担能力指数是指房贷收入比的倒数(越高越好)。Numbeo2021年6月数据显示，在全球483个主要城市中，深圳、北京、上海、广州的居民按揭贷款占其收入的比例分别为349.44%、345.52%、267.34%、240.71%，分别排名第10、11、19、23位；伦敦、东京和纽约的居民按揭贷款分别占其收入的84.39%、81.49%和62.99%，排在150名之后。

2000万人民币能买什么样的房子？

为了增强直观的认识，我们从自住出发，假设1000万人民币的预算，讨论在北京、上海、纽约、伦敦的核心和外围区域可以买什么样的房子，以及持有成本。为了增强可比性，我们将核心区的选房区域缩小到距离CBD或金融商务区2.5公里，避开单价明显偏高的楼盘。

2.1核心区能买到的住宅使用面积差别不大。

北京、上海、纽约、伦敦CBD附近1000万的住宅，使用面积相差不大，大概是61-68平米。并且纽约伦敦市中心的房屋拥有成本远高于北京上海，纽约超过16万人民币，伦敦超过7万人民币，北京上海不到7000人民币。在北京的核心区域，可以买到西城区三环的西苑台95平米的两居室(使用面积接近67平米)，均价10.5万/平米。北接长安街，南接莲花河，西接西客站，东至东金融街，属于首都功能核心区，物业费5461元/年。在上海的核心区域，可以买到陆家嘴金融区浦江名苑88平米的两居室(使用面积约61平米)。均价11.4万元/平方米，接近各大金融机构，物业成本3174元/年。在纽约核心区，你可以在曼哈顿下城威廉街130号买一套68平米的一居室，均价14.7万元/平米。它位于金融区的中心，距离华尔街200米。房产税8万元/年，物业费7.2万元/年，房屋保险费约2.4万元/年，合计17.6万元/年。在伦敦核心区，可以买到均价15.2万元/平方米的伦敦码头公寓，位于泰晤士河北岸、伦敦金融城和金丝雀码头。这里是伦敦市中心，距离CBD约1公里，步行10分钟就能到达火车站。市政税3万元/年，物业费4.3万元/年，合计7.3万元/年。

2.2纽约和伦敦的外围区域可以买面积较大的房子。

100万人可以在北京和上海的外围地区买到使用面积约为76-124平方米的房子，而伦敦和纽约的外围地区使用面积分别约为130和180平方米。在北京外围区域，可以在南四环附近的郭云村买一套177平米的四居室(使用面积约124平米)，均价5.7万元/平米。周围有许多公园，包括王兴湖郊野公园、宣义公园和碧海公园。但生活相关配套相对不完善，物业费6840元/年。在上海外围区域，可以买109平米的两居室或三居室日月水岸花园(使用面积约76平米)，均价92000元/平米，靠近2号线广兰路站，物业费3451元/年。在纽约外围区域，可以买到皇后区10街3454号185㎡的四居室，均价54000元/平方米。地铁30分钟可到达曼哈顿中城，房产税8万元/年，物业费10万元/年，房屋保险1万元/年，合计19万元/年。在伦敦外围区域，可以买到均价7.9万元/平米的127平米的BeaufortPark公寓。它位于伦敦西北四区，步行到地铁站需要8分钟。是传统的白人居住区，市政税3万元/年，物业费3.8万元/年，合计6.8万元/年。

3中国核心城市的高房价是否存在泡沫？

3.1中国核心城市高房价的主要来源是什么？

1)大量人口长期聚集在一二线核心城市。过去10年，一线城市人口年均增长率为2.37%，人口持续流入但增速放缓；二线城市人口年均增速1.91%，人口持续流入且增速小幅上升；三四线城市人口年均增长率为0.43%，-0.49%，人口持续流出。房地产长期依赖人口。人随业走，人往高处走。从国际经验来看，人口不断从低收入地区向高收入地区转移，从城市化向大都市集聚。中国的核心城市拥有丰富的优质公共资源，产业尤其是高端产业高度集中，导致人口长期涌入。总体来看，从2000年到2020年，一线和二线人口占比分别从3.7%和19.31%上升到5.88%和24.39%，三四线人口占比分别从30.87%和42.98%下降到30.50%和36.92%。从趋势上看，2000-2010年和2010-2020年，全国人口平均增速分别为0.57%和0.53%，一线人口年均增速分别为3.42%和2.37%。人口不断聚集，但增速放缓；上述两个时期，第二梯队人口年均增速分别为1.53%和1.91%，人口持续流入，增速略有上升；三线人口年均增长率分别为0.53%和0.43%，略低于全国平均水平；四线仅为0.16%和-0.49%，明显低于全国平均水平，说明三四线城市人口持续流出。

2)核心城市优质公共资源高度丰富，户籍制度使得公共资源与户籍挂钩、户籍基本与房产挂钩的局面更加促进高收入人群的聚集。从教育的角度来看，2020年，北京和上海的一本率将分别为46%和30%，分别位居全国第一和第四；85所大学数量分别为8所和4所，占全国的31%；21所大学数量分别为26所和9所，占全国的29%。从医疗来看，2020年北京和上海的三甲医院数量将分别为56家和39家。他们虽然只占全国的6.9%，却聚集了顶尖的医疗资源，比如协和医院，301医院。在现行的户籍制度下，户籍不仅仅是简单的户口登记，还附加了区域教育、医疗等公共资源。而且按照现行规定，户口要么登记在个人财产下，要么通过单位挂靠在集体户上，使得户口基本上与住房挂钩。核心城区的房子不仅仅是具有居住功能的建筑，更是一系列稀缺资源和优质福利。现在有些城市虽然允许租学校，但是条件很多，排名一般在户口和住房在学区的家庭之后。在国际上，虽然美国也有学区制，但是家庭可以住在学区里，也可以租。而且美国的学区分布比较均匀，不是主要集中在一些大城市。此外，虽然北京、上海的人口增长近期有所放缓，甚至陷入负增长，但流出的主要是中低收入人群，高收入人群很可能继续流入。

3)在土地资源计划配置、城乡二元体制、中小城市战略等因素影响下，城镇与乡村之间建设用地配置不平衡，区域与城市之间城市用地配置不平衡。我国城乡二元户籍制度和土地制度无法调动市场对人口和土地的有效配置，导致农民工无法在城市定居或迁移定居，不愿意无偿放弃农村宅基地，农民工群体在乡镇“双占土地”。从2009年到2016年，人均城镇建设用地只增长了5.8%，而人均农村建设用地增长了21.5%。我国城镇化战略长期存在“控制大城市规模，积极发展中小城市”的倾向，与人口迁移趋势相背离。2009-2016年，中国东部城镇建设用地增量比例低于城镇人口增量比例12.9个百分点。中部、东北和西部分别高出1.7、4.4和6.8个百分点。2006年至2018年，1000万人以上城镇人口增长46.8%，建设用地仅增长41.7%。20万人以下城镇人口增长2.1%，建设用地增长22.9%。

4)货币超发使得广义货币增速远高于名义GDP增速，刺激一线城市房地产价格快速上涨。国际上，从1987年到2020年，英国房价年均增速为5.6%，高于名义GDP年均增速4.5%，但仍低于广义货币年均增速7.1%。从1960年到2020年，美国房价年均增长率为4.5%，而名义GDP和M2年均增长率分别为6.3%和7.1%。从大都市圈来看，在美国，从1975年到2020年，纽约-新泽西-怀特平原的房价年均增长5.8%，低于同期M2的6.8%，与GDP的5.8%持平。在日本，从1975年到1991年，6个核心城市的年平均地价上涨了11.2%，其他城市上涨了6.4%，M2上涨了9%左右。在中国，广义货币供应量M2在过去40年中以平均每年15%的速度增长。自1998年以来，中国新房销售年均增速达到7.72%，比M2同期增速低近8个百分点，而一线城市房价基本与M2持平。

3.2房价收入比和租金回报率的国际可比性很差。

“房价收入比4-6是合理区间的国际惯例”是神话，世界上没有客观标准。房价收入比反映了家庭对房价的支付能力。比率越高，支付能力越低。Weicher(1977)首次使用房价收入比作为住房可负担性的指标，其房价收入比是每套住房的销售价格中位数与家庭年收入中位数的比值。它计算了美国1949年到1975年的房价收入比，大部分是2.8-2.9。1989年10月，香港大学专家伯纳德指出，发达国家房价收入比是1.8-5.5，发展中国家一般是4-6。后来，伯纳德收集了更多关于许多国家房价收入比的资料，发现一些经济落后的发展中国家房价收入比远高于6。1998年，联合国统计了96个经济体的房价收入比，最高30，最低0.8，平均8.4，中位数6.4，彻底否定了4-6倍是国际标准的说法。然而，中国一些学者和相关机构在引入房价收入比概念时，却无视中国的经济水平、文化传统、房地产发展阶段等因素，不约而同地引用“4-6”，即所谓的“国际标准”，进行国际比较。这显然是有问题的。

除了土地供应不足，再加上我国居民收入统计不完全，储蓄率高，经济增长率高，房价收入比和租金回报率在国际上没有可比性。

中国的经济增长率在全世界都很高，核心城市相对较高的房价反映了它的增长。如果把一个经济体或者一个城市比作一个公司，住房可以类似于公司的股票，其中房价就是股价，租金回报率就是股息率。以中国股市为例，由于成长性不同，主板和创业板的股票估值不具有可比性。主板上，公司业绩增长稳定但不爆发，估值一般；在创业板，公司业绩增长快，股票估值高。高估值是未来利润的早期反映。当前，中国经济虽然已经从高速增长阶段转向高质量发展阶段，但经济增速在世界上仍然较高。核心城市是中国经济的核心，高端产业聚集，人口聚集量大，成长更有优势。

中国居民储蓄率高达37%，是欧美发达国家的4倍多。高储蓄率推高房价收入比。根据OECD的统计，家庭储蓄率是指家庭储蓄余额/总可支配收入。中国的居民储蓄率远高于欧美发达国家。2020年，中国的居民储蓄率高达37%，而美国、英国、法国、德国和日本的居民储蓄率分别只有8%、1%、9%、16%和4%。居民高储蓄率意味着中国居民有相对充足的购房资金，进而将房价收入比推高到一个更高的水平。

少报收入，大量流动人口只挣钱不落户，父母提供部分首付等。，导致核心城市居民实际购买力被低估，进而房价收入比被高估。第一，由于调查中漏报等因素，国家统计局统计的居民家庭年均可支配收入并不是居民收入的全部。在官方调查中，人们更关注隐私权。一定程度上存在漏报和少报的情况，高收入群体很少进入调查样本。然而，在发达经济体中，居民需要自行申报所有收入，税收是以此为基础的。故意隐瞒遗漏会受到严惩，发达经济体的家庭收入统计接近全部收入。二是大量外来人口只挣钱不在核心城市定居，核心城市居民的实际购买力被低估。中国的城镇，尤其是核心城市，存在着大量的农民工和其他流动人口。这些外来人口很难在当地定居，但统计局的可支配收入统计中包含了这些低收入外来人口，低估了核心城市居民的实际购买力。再次，由于文化传统的差异，中国人购房存在“六个钱包”的现象，即父母为子女提供部分首付是常事。

3.3推进房改新政，加快构建以人地联动、货币调控、房产税为核心的房地产长效机制。

一是推进房改新政，加快构建以人地联动、货币调控、房产税为核心的房地产长效机制，允许跨区域用地指标交易。支持房企合理融资需求，规范融资用途，防止过度融资；实施长期稳定的住房信贷金融政策，控制货币超发，稳定购房者预期，抑制投机性需求。坚持都市圈城市群战略，开展新增常住人口与土地供应、耕地占补平衡与城乡用地增减挂钩的省际联动，允许跨区域出让用地指标，如东北、西部地区出让用地指标，可有效解决目前东北、西部地区用地指标大量浪费的问题；严格执行“库存去化周期与土地供应挂钩”的原则。

二是丰富供应主体，改变住房供应结构。目前我国住房供应体系重销售轻租赁，多主体供应的住房体系尚未建立。未来主要供应商将从开发商为主转变为政府、开发商、租赁中介公司、长期租赁公司。以市场化商品房为主，加强各类保障性住房供应，形成“高收入靠市场，中等收入有支撑，低收入有保障”的阶梯式住房供应结构。但住房供应结构的探索和政策的出台要因地制宜，要警惕盲目跟风。

三是稳步推进房产税试点。随着大开发时代的结束，存量房时代减少了交易环节的土地出让金和税收，出台房产税是大势所趋。从国际经验来看，房产税通常被成熟市场经济国家视为地方财政收入的重要而稳定的来源。房地产税改革总的原则是“立法先行，充分授权，分步推进”。“先立法”即先立法后征收；“全授权”是授权各地因地制宜进行试点，根据国际经验房产税本身就是地方主体税种；“分布式推广”是积极稳妥的推广，要争取成熟的方案，做好社会预期的引导。

特别感谢:白雪松和刘雨欣

中国人民大学的贾对本文的数据整理做出了贡献。