未来5到10年的房价走势会怎样？是涨还是跌？这是我们每个人都关心的问题，因为它关系到我们所有人的利益。如果未来5到10年房价像过去10年一样上涨，持有更多房产会带来更多财富增值，反之，财富就会缩水。

1、过去20年房价持续上涨的核心原因是什么？

要得到这个问题的答案，首先要知道为什么过去10年、20年房价一直在涨。最根本的原因是什么？

过去10年房价持续上涨的核心原因有两个。第一是住房的稀缺性，第二是购买力的提高。其他原因都是辅助性的，或者包含在这两个原因中。

稀缺性是大宗商品价格持续上涨的基础，其背后的原因是供需失衡。虽然中国改革开放40多年了。

然而，大规模的城市建设是最近20年的事。如果有印象，可以回忆一下90年代和进入21世纪后的20年。这期间的变化非常大。

以我的家乡为例。我们县城的建设是从2000年左右开始的，我有一个特别清晰的印象，因为当时我姑姑的房子被拆了，他们当时的房子就在老城区边缘，旁边是农田。

种了很多李子树和蔬菜，现在是县城的中心，汽车站就在附近。县城几经扩建，主体建设是2000年以后进行的。

从较大的城市来说，上海浦东新区起步于上世纪90年代，2001年才设立为行政区。当我毕业并在浦东工作时，我看到了一个非常现代化的城市。

深圳的南山也是90年代开始建设的，是目前深圳最现代化的城市建设。其中前海2010年开工，比南山更现代。现在已经陆续投入使用，整个区域都极其现代化。

从人口上来说，大量农村人口涌入城市，这就是所谓的城市化。2000年中国城市化率只有36%，2021年接近65%。21年，城市化率提高了29个百分点，城镇人口从4.68亿迅速增加到9.1亿。

21年，城市人口增加了4.42亿，比美国一个国家的人口还多。人来到城市必须有地方住。一开始在大同可能会比较拥挤。

然后租房，最后买房，然后房子极度匮乏，2000年左右生活条件还很差。1998年进行的房改不再进行福利分房，全部由市场解决。

有了市场需求，不一定能变成有效需求，还需要购买力。在过去的20年里，中国经济发展迅速。

它不仅是中国历史上最快的，也是人类历史上前所未有的。随着经济的高速发展，GDP从2000年的8.9万亿增长到2021年的114万亿，增长了近13倍！

住房稀缺，人均居住面积不足20平方米，同时大量人口涌入城市。原来的住房矛盾更加突出了，有购买力的人就会买。这才是过去20年房价持续上涨的核心原因！

2、未来5到10年房价的走势

但是这些原因以后还存在吗？应该说发生了根本性的变化。中国城市化率接近65%，未来还会提高，但幅度不大。中国的计划是2035年达到75%，而发达国家的城市化率普遍在80%以上。比如美国的城市化率在83%左右，中国的城市化率未来还会提高，但会比过去大幅放缓，过去20年提高近30个百分点，但现在的目标是。

这意味着需求正在放缓。与此同时，中国的住房建设能力达到了历史最高水平。2021年，全国商品房销售面积17.9亿平方米。

其中，住宅商品房销售面积15.6亿平方米，为历史最高水平。这是它连续第四年超过

即使我们的城市化率每年提高2个百分点，也只有2800万人进入城镇。换句话说，目前的住房建设能力已经超过了我们人口进入城镇的速度。

中国的房地产整体而言是已经度过了稀缺阶段！

这个结论特别重要，所以绝不会出现全国房价上涨的景象。中国房地产的未来将呈现出区域不平衡。

一二线城市呈现人口净流入，但房地产下降的步伐跟不上，三四线城市呈现人口流出，但房子建得很多。

这也是为什么一二线城市房价持续上涨，比如以深、京、合、Xi安为代表的城市，但另一方面部分城市房价却持续下跌，比如东北的鹤岗、甘肃的玉门。这两个极端同时存在。

未来的房价会出现分化！,这是最重要的判断！现在已经不是闭着眼睛赚钱的时候了。这两年很多城市的人在山顶买房，短时间内不会出现大幅下降。

但长期下跌不可避免，买房保值增值只能在人口净流入的城市实现。这些城市的房价还会继续上涨，即使是短期回调，未来也会创出新高。但是& quot鹤岗人& quot再也回不去了！

所谓人口净流入城市的大概率是省会城市和区域中心城市，比如银川，看起来很偏远，城市经济规模也不大。其实是宁夏的首府，是区域经济中心，在宁夏还是很有吸引力的，所以这几年房价涨了一波。