何欣来自北京

黑龙江省的另一个地级市由于低房价而被排除在外。

根据壳牌研究院的统计，在不考虑通货膨胀的前提下，牡丹江的二手房价格在2020年回落到五年前的价格水平，而今年一季度的下跌直接使房价回归到2007年的水平。

官方统计数据和住房交易平台发布的数据都向外界传递了一个信息：牡丹江的房价正在下跌。

根据国家统计局公布的数据，1 - 3月，牡丹江的新房销售价格指数和二手房销售价格指数均同比下降。具体来说，牡丹江二手房价格大幅下跌。1 - 3月，二手房价格分别下跌10%、9.9%和9.4%。

今年4月，牡丹江的房价也出现了下降。安居客数据显示，牡丹江4月二手房均价为5507元/平方米，环比下降1.11%，同比下降2.01%。新房均价为4959元/平方米，目前有45套待售。

壳牌研究院高级研究员唐璇认为，牡丹江房地产开发呈现下行趋势，与整体经济发展相匹配。

2020年，牡丹江市实现GDP 831.7亿元，同比增长0.4%。

房地产开发投资、商品房销售面积和销售额同比下降。数据显示，2020年，牡丹江完成房地产开发投资58.5亿元，同比下降6.5%;牡丹江新开工面积90.9万平方米，同比下降38.9%，其中住宅75.8万平方米，同比下降39.2%。商品房销售面积140.1万平方米，同比下降16.9%;商品房销售68.4亿元，同比下降17.3%。

牡丹江是黑龙江省东南部的中心城市。下辖绥芬河、海林、宁安、穆陵、东宁、林口6个县(市)和东安、西安、爱民、阳明4个市区。牡丹江总面积为40600平方公里。

唐璇认为，牡丹江房价下跌是正常现象。究其原因，牡丹江经济总量偏小，导致人口净流出，尤其是中青年工人流出，产业和人口支撑不足。

“中青年外流人口居多”是牡丹江市现阶段人口发展中存在的问题之一。

牡丹江市统计局表示，由于牡丹江市经济不发达，经济总量小，产业结构不合理，城市化水平低，缺乏影响全市经济发展的大项目，导致薪酬、福利、待遇缺乏吸引力，加剧了人口外流，特别是中青年人口外流。统计数据显示，90后和00后已成为流出人口的主力军，占27.1%。

截至2019年底，牡丹江市常住人口260.5万人。与2010年第六次人口普查数据相比，牡丹江市近10年来常住人口减少19.4万人，年均减少2.2万人。

牡丹江的房地产市场在某种程度上也是一些三四线城市房地产市场的真实写照。

唐璇认为，牡丹江并不是唯一一个经济欠发达城市和传统资源型城市在房地产市场上面临类似困境的城市，即“新房-二手房滞销”的恶性循环。

“我们的研究表明，棚户区改造以来，缺乏基本面支撑的非核心三四线城市需求侧明显萎缩，但土地和新房供应仍在增加，供需不匹配又加上存量老房子流通困难等结构性问题，形成‘新房积压、二手房下跌’的恶性循环。”唐璇说。

根据壳牌研究院收集的数据，从各城市新房价格指数来看，2019年以来，棚户区改造逐步下降。在壳牌研究院监测的100个城市中，三四线市场的表现明显优于一二线市场。尽管今年第一季度出现反弹，但三四线城市的整体新房价格指数只回到了两年前的水平。

此外，三四线城市的土地拍卖现象也很明显。2020年，在该研究所监测的163个三四线城市中，有123个未能拍卖土地，占总数的四分之三。未合格率超过20%的城市有29个，主要集中在华中地区(10个)、东北地区(6个)、广东地区(5个)和云贵、广西地区。除了内陆腹地相对不发达的传统印象外，广东其他靠近大湾区的三四线城市也经历了房地产市场的降温。

在唐璇看来，三四线城市房地产市场要“破发”，需要从两个方面发力：一是从城市经济发展出发，政府要重点发展具有比较优势的产业，如旅游业、大规模农林业等，通过发展光明产业和就业岗位来提高当地人均收入，劳动力外流会减少；第二，从房地产开发的角度来看，过去几年土地和新房供应都是过剩的。未来需要通过科学规划和土地出让稳定新房市场，通过旧改革和政策盘活存量房市场，优化住房供给结构和居住体验，并与新型城镇化和置换改善的需求相匹配，从而打破困境，实现房地产市场平稳健康发展。

(图片来源网络，版权归作者所有)