正如我之前说过的，商店的核心价值是租金和长期可持续的收入。

租金回报率是我们评估一家店铺是否值得购买的参考数据。

严格地说，投资回报率是一个动态的概念。除了初始投资外，投资还应包括税收、贷款利息、物业费、水电费、折旧费，甚至包括通货膨胀引起的价格贬值和央行加息引起的利差。同时，也要考虑到商铺存在一定的空置期。

原理图(图源组网)

在很多情况下，销售部门计算的投资回报率是按全购成本计算的，这是片面的。

那么我们如何计算店铺的投资回报率呢？

今天我总结了几种投资回报率的计算方法，供大家参考计算：

一：租金回报率分析

案例分析

小周想全额购买一套临街商铺，面积约50平方米，包括契税等费用在内，总购买成本为153万元。店铺周围同类型店铺的月租金约为260元/平方米，也就是说，小周每月可以收取13000元的租金。那么他的投资回报会是多少呢？

公式

租金回报率=每月租金收入12/购买商铺的总成本(包括所有费用，例如房屋付款及契税)

即1300012/153000010.2%

分析

这个公式很简单，只适用于不含贷款的一次性投资，而不适用于抵押贷款。比例越大，投资越好。

二：租金回报率法

案例分析

小周，还是那个人，打算用抵押贷款买下这家店。包括契税、维修基金等费用在内，总成本为153万元，其中小周的初始资金投入为93万元，剩余60万元按揭贷款为10年，月供约6700元。那么他的投资回报会是多少呢？

公式

租金回报率=(每月租金收入-每月按揭供款) 12/(初期投资+按揭供款)

即：(13000-6700)12/(9300000+804000)4.36%

分析

这种计算方法考虑了租金、价格和主要的前期投入，在估计投资回收期方面有更广泛的应用。

但是，这种计算方法没有考虑前期其他投入和资金的时间效应。不能解决多组投资的现金分析问题。由于其固有的片面性，它不能作为一种理想的投资分析工具。

三：IRR法(内部收益率法)

以上两种计算方法是最常见的，但仍然存在它们的片面性。

在业内还有一种计算方法叫IRR法(内部收益率法)，该算法比较专业和全面。

公式

IRR=累计总收益/累计总投入=月租金投资期内累计租金月数/(按揭首付款+保险费+契税+大修基金+家具等投入+累计按揭付款+累计物业管理费)

分析

这种计算方法考虑了投资期间的所有投入和收益、现金流量等因素。它可以与租金回报率相结合。IRR收益率可以理解为存款银行，但银行利率是用单利计算的，IRR是用复利计算的。

然而，这种计算方法仍然存在一些缺陷。IRR法是根据今天的数据计算和判断房产的投资价值来推断未来，而未来租金的涨跌是未知的。

通过对IRR的分析，发现相关性最高的是房价、租金以及能否快速租到。由于房价具有可预测性，因此准确预测租金水平和选择投资项目是关键。

四、简易国际评估方法

如果你觉得上面的方法太复杂，还有一个相对简单的计算。

公式

如果该物业的年收入 15年=该物业的购买价格，则认为该物业物有所值；

如果该物业的年收入 15年的物业购买价格，则表明该投资项目仍有升值空间。

分析

这是国际专业财富管理公司评估物业投资价值的简单方法。这是一种快速简便的方法，可以判断你购买的房产是否值得购买。

店铺云总结

目前零售回报率主要在5% - 8%之间，这几年电商对零售的影响可能更低。

所以，如果有人告诉你回报率超过8%，甚至超过10%，你应该小心了。诱惑越大，风险就越大。

过去十年，住宅收益主要依靠升值收益，租金回报相对较低，而商业物业除了升值收益还可以依靠租金回报，商铺的租金回报约为住宅资金回报的三倍。

也就是说，如果你想依靠租金获得稳定的收入，你仍然可以考虑开店。在购买商铺之前，别忘了计算一下租金回报率，看看商铺是否值得购买。