随着2021年春节的临近，深圳正在房地产市场上大展身手。

深圳监管层对全市3595个住宅小区，逐一设定二手房交易指导价，这绝对是一项创新的监管措施。

任何高于此表的价格都不允许出现在二手房交易APP和橱窗展示柜中，因此深圳二手房交易市场没有价格，价格改为“没有价格”。

交易仍然可以达成，但巨大的不透明性严重削弱了房产的吸引力，让买家望而却步。

为什么所有的二手房价格都消失了？

由于新发布的住房指导价与实际成交的二手房价格相比，全市平均折扣为70%，绝大多数都是5~ 8%的折扣，个别网红盘甚至直接打出了30%的折扣。

例如，半岛城III给出的交易参考价为11万元/平方米，而1月份的均价为19.2万元/平方米，这是六折。

例如，恒裕滨城二期给出的成交参考价为13.2万元/平方米，而1月份的均价28.73万元/平方米，直接打了5%以上的折扣。

而因全国“新”屡上新闻的华润城润西，一手房定价13万元/平方米，二手房定价19万元/平方米，引发大规模抢购。

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其中的佼佼者，并引发了一场全国性的集会。

继深圳之后，东莞也开始效仿，上海开始崛起，甚至北京也开始骚动起来。

深圳为什么会崛起？

这不是偶然，而是必然。

2008年金融危机后，美联储(Federal Reserve)将利率降至接近零的水平，美元洪流席卷全球。

2015年12月，美联储结束量化宽松政策，开启加息周期，将利率从0.25%上调至0.5%。

这第一次加息直接导致股灾3.0的爆发，资金大量流出股市，阻止了房地产市场。

经过大约四年的加息，美联储于2019年8月1日结束了加息周期，首次降息，从2.5%降至2.25%。

请记住2019年8月1日这个时间点，因为这是深圳楼市的起点。

随后，美联储连续降息，半年时间将利率降至1.75%。2020年3月3日，由于疫情的袭击，美联储突然降息50个基点至1.25%。

2020年3月15日，由于股市崩盘，美联储疯狂降息100个基点至0.25%。

同样重要的是要记住，2020年3月15日是深圳房地产狂热开始并蔓延到全国的那一刻。

正如2008年的情况一样，美元外流将不可避免地导致人民币外流，因为美元将涌入中国，而大量资金将不可避免地导致房地产价格上涨。

美元发行后，庞大的美元迅速席卷全球。

哪个城市是第一个受到美元冲击的中国城市？

是的，香港，因为它是一个金融自由港，你可以随意兑换美元。

2019年和2020年，香港房地产市场出现了一个巨大的奇迹。房价先跌后涨。在香港骚乱和新冠肺炎疫情的双重打击下，房价在连续上涨多年后终于回升。

离香港最近的城市是哪个？

是的，它是深圳，与香港一江之隔。

内地其他城市的人可能对香港的房地产市场没有清晰的认知，但深圳人的认知非常清晰，而且大量的深圳和香港有着紧密的金融联系。

香港资金充裕，而第一个受到美元洪流冲击的内地城市一定是深圳。

距离真的很重要，无论互联网多么发达，它都不能完全消除距离差异。

为什么这轮房价上涨，北京不动，上海不动，而深圳的房价却屡屡压不住，这就是原因。

深圳房价飙升，东莞房价飙升，随后上海和杭州房价飙升，北京也出现了动荡的迹象。

这一切都严重违反了中央住房精神，必须予以打击。

我一直在关注深圳房价的上涨，写了很多文章。

当上海和杭州的房价出现上涨迹象时，我是第一个注意到并直接写下来的。

北京房价动荡时，我也写过相关文章。

但我仍然认为房价的这种上涨不会持续下去。每篇文章都说同样的话，从来没有改变过。

原因是“房不火”这四个字，但这是黑白的中心精神。

现在，效果在这里。

深圳发布的住房指导价，一度引发炒房客的调侃。

多社区业主明确表示，不可能按照行政指导价出售，他们对记者的确切说法是：

另一些则以指导价出售房屋，然后与开发商协商数百万美元的装修费用，或者强行出售一幅价值500万美元的画作。

事情并不一定要这样。

深圳方面表示，如果买家愿意高价购买，那么政府不会阻拦，只要签一份《风险告知书》，愿意承担未来价格波动的任何风险，那么同样可以转让。

0755-79,000的价格对买家信心是一个巨大的打击，毕竟，许多投机者确信政府永远不会允许价格下跌。

而《风险告知书》将直接粉碎房客最大的支撑信心。

但这还不是最大的打击。最大的打击来自银行。

这个政府指导价，正好供二手房交易的购房者看一看，最大的效果就是签一个《风险告知书》刚好。

真正想看指导价的人，也是政府希望他们看的人，是银行。

银行一定会执行政府的指导方针，这将对房地产投机造成巨大打击。

以1000万元的房子为例。本来首付只需要300万元，剩下的700万元来自银行。

现在，政府以700万美元的指导价提供30%的折扣。

因此，银行只能借出指导价格的70%，这意味着银行只负责490万美元。

买家本人必须支付510万美元。

三百万人勉强凑够钱坐上巴士，五百万人以上那就完全是另一回事了。

指导价的30%折扣并不意味着首付增加30%，而是几乎翻倍。

这对房价的影响几乎等同于将首付比例从30%提高到50%。

众所周知，银行贷款的力量不仅是房价如此高上涨的原因，而且是绝对的主力军。

首付的增加大大削弱了人们对房价的支付能力。毕竟，大多数购房者的资金来自银行，这将不可避免地削弱房地产市场的整体资金供应。

毫无疑问，这是一个巨大的负面影响，绝对的负面影响。

深圳政府也在打击少数能够利用商业贷款规避房贷政策的人。

请不要怀疑政府可以降低房价，政府有10000种方法来降低房价。

1993年，海南的房价高达每平方米7500元。那是1993年，大学毕业生的平均工资只有二三百元。

那是93年的大学生!

上海的房价，直到1999年才勉强涨到2000元每平方米，而且没有买家，根本不可能卖出去。

海南房价如此疯狂，结果一国16档，直接崩盘。

烂尾楼已成为海南的一大特色，名扬四海。

所以请不要质疑政府是否有能力降低房价，这是一个荒谬的怀疑。

你需要知道的是政府的容忍程度。

多年来，中国房地产市场有一种说法，即政府监管最终是空调。

这种说法是非常不合理的，因为每次调控有效，它确实抑制了房价的上涨。

但是，控制房地产市场的政策不是永久性的。总有放松的时候。

而楼市调控，也不意味着房价永远不变。

中国的房贷利率一改再改，首付政策也一改再改，都是为了顺应现实。

中国房地产市场持续上涨的核心原因是它太便宜了。

你没看错，中国房地产市场太便宜了。

2003年，房价确实会下跌，但中国的GDP继续飙升。

2004年，中国国内生产总值增长17.7%。

2005年，中国国内生产总值增长15.7%。

2006年，中国的GDP增长了17.1%。

2007年，中国的GDP增长了23%。

2008年，中国GDP增长18.2%。

如果中国的GDP是这样增长的，你可以查看一下公开数据。

那几年中国工资的上涨也很可怕。

过了几年，再贵的房价，都不贵了。

你说房价涨不了，肯定不能压啊，没必要压。

让我再提醒你两个事实。

第一个事实是，目前中国一线城市的房租太低，与房价不成比例。这房子的年租金/现价仅为1.5%。如果你以现在的价格购买，光是租金就需要70年。

第二个事实是，中国的房价从2015年到2017年上涨了1-1.5倍，从2009年到2011年上涨了1-1.5倍。

即使是最小的1x，我们做一个简单的计算。

目前1.5%的租金回报率，到2015年将达到3%，到2009年将达到6%。

如果是1.5倍，那就更引人注目了。

3%的租金回报率是非常健康的，而6%的租金回报率意味着你可以用租金支付所有的抵押贷款。

很多人可能没有经历过这个词，但他们一定听说过。

一个租金回报率5%以上，能够以租养贷的房价，当然不贵。

之所以当年房价狂涨，还能以租养贷，是因为当年中国的GDP涨的实在太恐怖了。

今天的中国房价是肯定有泡沫的，但当年以租养贷时的房价，是肯定不贵的，甚至太便宜了。

那种便宜的房价，在狂涨的GDP和租金面前肯定是压不住的，注定是空调，政府也不愿意压。

但2009年之后房价连涨4倍以上，但工资没有涨4倍，导致租金收益率降低到1.5%，泡沫相当巨大的时候，政府是有充足的动力去压制房价的。

你可以查一查历年的租金回报率，自2000年之后房价暴涨开始，从未有过1.5%这么低的租金收益。

泡沫不是单纯按照房价高低来衡量的，而是按租金回报来衡量的。

目前中国楼市的泡沫，处于历史巅峰。

以前的中国楼市，处于价值投资。

2009年的6%租金回报率，绝对算价值投资。

2014年的3%租金回报率，勉强也算价值投资。

但今天1~1.5%租金回报率，真的不算。

这是标准的价格投机。

价格投机可以参与的，但注定风险很大。

因为价值肯定是要回归的。

要么中国人的工资连翻4倍，要么房价下跌75%连吃两个腰斩，或者取一个双方的平均值。

为什么蓝筹白马股的股价，10年可以涨30倍都不算泡沫，就是因为业绩跟上来了。

如果没有业绩，那自然也是泡沫。

房租涨幅，就是住房的业绩。

按历史规律，美元一旦放水，全球资产价格必然上涨，这非常有利于富人，因为资产大部分都在富人手中。

2020年3月份之后，中国的各家奢饰品商店突然出现排队抢购现象，就是各类资产价格上涨导致富人发财的明证。

你也许没有去排过队，但肯定见过类似的新闻，在整个2020年铺天盖地。

有钱人持有的现金非常少，而持有的资产非常多，一旦资产上涨，那么会有相当的欲望去消费奢侈品。

但2020年的中国房价没有涨啊。

深圳是涨了，东莞也涨了，上海和杭州也涨了点，但绝大多数地区都没有涨。

怎么就普遍抢购奢饰品了。

因为有另外一类资产价格涨了，而且是有钱人普遍持有的资产。

由于限购政策，中国富人持有的房产很少，占总资产的比例很低。

马云身家2000亿，持有1000亿房产么？

1亿一套的豪宅，马云抢购1000套等着升值，你觉得可能么？

马云持有的豪宅，最多几十亿，几百亿都难。

那你说马云的2000亿身家都买了啥，银行理财？

有钱人全部都有豪宅，且绝不止一套，但数量并不离谱，总价值占身价的比例非常低。

绝大部分资产，都是股票。

因为限购限贷，越是中下层，房产占据家庭总资产的比例就越重。

这不是猜测，是事实。

2020年3月，美元出现了利率从1.75%直降到0.25%的疯狂大放水。

按惯例，楼市会直接翻倍，全国楼市翻倍那种，不然无法容纳如此之多的货币。

但这一次，另外一种资产代替楼市吸纳了货币。

自2020年3月至2021年2月。

贵州茅台的股价从1000元，涨到了2601元。

五粮液的股价从100元，涨到了342元。

片仔癀的股价从112元，涨到了393元。

爱尔眼科的股价从27元，涨到了91元。

海康威视的股价从26元，涨到了66元。

比亚迪的股价，从50元，涨到了266元。

美的集团的股价，从47元，涨到了107元。

还有。

我列举的数据是不是真的，你动动手指头就可以查证真伪，今年配置蓝筹白马的基金涨成了什么样子，你随手看看新闻也应该能够了解。

楼市没翻倍，这一大群蓝筹白马股倒是翻倍了，个个都是巨无霸，吸金能力超强。

而很多有钱人，不敢配置垃圾题材股，大部分都是配置蓝筹白马股吃业绩成长的，这一下子全发了。

现在你知道为什么奢饰品店被买爆了吧。

美元大放水必然导致资产价格上涨，但究竟是股市涨还是楼市涨，这已经没有争议了。

美元是2020年3月进行超级大放水的，放水已经一年了。

还预测，预测个锤子。

我不需要预测，只需要回顾过去一年的历史就可以了。

你只要睁开眼看看世界，就知道真相是什么。

故意装睡，怎么都喊不醒，死活不愿意睁眼的人，那我也没办法。

楼市的租金回报率只有1.5%，需70年回本，也就是市盈率70。

泡沫很大，但这并不是房价涨不起来的原因。

如果政府不管，那房价完全有可能涨起来，深圳就是个例子。

只要货币提供的足够充沛，房价可以炒上天，市盈率多少都无所谓。

人类吹过的泡沫，没有最大，只有更大。

在这一轮资产上涨的风潮中，资金并不是特意选择股市的，而是被逼的，因为涌入楼市的资金都被打回去了。

深圳在2020年7月15日，就发布了715新政，力度还不错。

但没想到，炒房的力度更大，房价继续上涨。

于是在7个月后，2021年2月8日，深圳颁布了史无前例的住房政府指导价，直接大幅度提升首付。

能不能遏制房价？

这世界上没有两套调控政策解决不了的房价。

如果不行，那就三套。

楼市的两大核心是土地和金融，但是在中国，土地全部归政府，金融也全部归政府。

全世界没有任何一国政府对楼市的控制力，能有中国政府这么强。

说要冻价实现软着陆，那就一定会冻价软着陆。

你觉得房价冻不住，一定会涨？

我不要你觉得，我只要我觉得。

中央说要冻价，就一定要冻价。

等过些年，中国人的收入上来了，房价再降一点，这问题就皆大欢喜的解决了，是最佳的解决办法。

所以政府一定会向着这个目标去执行，换你执政你也会这么做。

因为这是绝对的最优解，房价涨和房价跌都会引出一大堆麻烦。

深圳房价遭到打压和调控，这一点都不稀奇，没有打压政策才稀奇。

而且我可以拍胸脯预测，如果深圳房价还敢涨，后面还有更严厉的打击政策出台，概率为100%。

如果还涨，7个月后，深圳政府不介意给炒房客介绍第三套打压政策。

中国是一个高速发展的国家，遍地都是黄金，到处都是机会。

你干嘛觉得和政府对着干能发财呢，尤其还选了一个土地和金融都抓在政府手里的楼市和政府对着干。

这是在大海里找龙王单挑啊。

在这一轮深圳的调控中，没有刚需会被误伤，因为刚需最在意的是降房价，绝对不是降房贷。

在房价已经下跌50%以上的环京区域，刚需全都没了，售楼处冷冷清清，开发商天天降价求着购房者上门，真正的刚需很开心。

而在深圳，那些天天在群里疯传所谓“打新利润测算表”的“刚需”，他们也配称之为“刚需”？

在2020年，以投资为目的追高买入房产，且使用杠杆的炒房者，注定成为韭菜。

整个2020年，新闻联播里关于股市和楼市的新闻主要有两类：

一类是宣传引导资金有序进入股市；

一类是强调房住不炒，宣传最新的楼市调控政策。

你再回忆下新闻联播，相关的新闻是不是都是这两种。

在过去一年里，你在新闻联播上见过一个关于楼市的正面新闻么？

这就是为什么2020年蓝筹白马的股价涨上天没人管，楼价涨一点点中央就直接干预的原因。

而且还有一个事实要告诉大家，即便已经有如此之多的蓝筹白马率先涨上了天，还是有一堆市盈率十几二十几的蓝筹白马尚在底部没有启动。

曾经有一个老大妈，看新闻联播炒股，发财了。

根据2020年已经发生的事实进行对照，无论是炒股还是炒房。

你都得看新闻联播啊。

在中国想发财，就得按中国的规矩来。

作者：远方青木(ID：YFqingmu)

原文：放大招了，深圳颁布住房指导价