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王先生最近求助：王先生因为没有及时归还大学助学贷款，一度在银行留下不良记录。虽然他急于买房，但他无法成功申请银行贷款。于是，2015年1月，王先生和表弟商量，想以表弟的名义买房，申请贷款。购房款及银行贷款由王先生支付，房屋归王先生所有。

王先生的表弟认为对他无害，亲戚也信任他，就同意了。2015年3月1日，王先生的表弟在王先生及其家人的陪同下，与房地产开发商签订了购房协议，并于2015年4月10日办理了房屋权属及银行按揭贷款手续。随后，王先生开始装修房子。除了首付，他还交了物业费、煤气费、取暖费等。房子交付后，他一直在偿还银行贷款。

虽然一直住着房子，但房产证是别人的名字，王先生还是不踏实。4月底，在王先生的要求下，表哥与其签订了书面协议，再次明确了王先生对房屋的所有权。

可是最近表哥做生意亏了钱，就想把房子抵押出去，理由是房产证是自己的名字。王先生有点心慌，借别人的名字买房怎么维权？

确认协议可以对抗不动产登记的效力

河南天济律师事务所律师表示，王先生遇到的问题在他的生活中并不少见。对于此类案件，虽然房屋登记在他人名下，但房屋的权属应当以购房时双方的真实意思表示为准，综合房屋价款的支付、房屋的交付、居住、使用等情况确定房屋的权属。本案中，王先生以其表弟的名义购买了房屋，并办理了房屋产权登记。购房款实际由王先生支付，房屋实际由王先生使用，且双方签订了房屋所有权协议，故房屋所有权归王先生所有。

律师还表示，虽然房产证上登记的是王先生的表弟，但房屋产权登记对社会公众产生了公示性和公信力，目的是保护善意第三人的权利。房屋产权登记的效力只是一种推定效力，即登记的产权推定为房屋所有人。在房屋物权不涉及善意第三人的情况下，当事人有相反证据证明自己是真正的权利人时，可以否定这种推定的效力。本案中，王先生与其表弟签订的确定房屋归王先生所有的协议是双方的真实意思表示。协议内容可以证明房屋的真实所有权。此外，该房屋的首付款、银行贷款等所有费用均由王先生支付，王先生已实际占有和使用该房屋。王粲先生基于这些证据主张自己对该房屋的所有权，因此以他人名义购房时，为防范风险，有必要留下证据。

律师指出，根据《城市房屋权属登记管理办法》的相关规定，申请人在办理房屋产权登记时，应当向登记机关提交有效证件。不动产登记管理部门在办理产权登记时，基本上只做形式上的审核，即只审核申请人的有效证件和相关材料。文件真实、材料合法的，核发其产权证。《城市房屋产权产籍管理暂行办法》第十八条规定：“未按照本办法申请办理房屋产权登记的，其房屋产权的取得、转移、变更和他项权利的设定无效。”如果要主张房屋所有权人与产权登记不一致，真正的权利人必须拿出证据证明房屋是自己购买的，然后申请变更登记。所以现实中借用他人名义买房会有一定的法律风险。

如果名义产权人主张自己对房屋的所有权，但房屋的实际所有人不能拿出有力证据推翻对方的主张，将面临失去房屋的风险；如果名义产权人私自出售房屋，第三人基于不动产登记中的信托购买房屋，可以因善意取得而取得房屋所有权。

所以在生活中，要避免以他人名义购买房产。特殊情况下如有此需要，应尽量选择可靠、信得过的熟人、亲戚、朋友，双方签订明确协议约定房屋所有权。房屋的实际所有人也应充分行使房屋的处分权，如装修、居住或将房屋出租给他人，并注意保留装修合同、相关居住证明、租赁协议，也要保留自己付款的证明，包括支付首付、归还银行房贷的记录。遇到法律风险时，可以基于这些证据向法院主张变更房屋所有权，然后持生效判决书到房管部门办理变更登记。

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